Dopo anni di incertezza, il mercato dei mutui in Italia si è riacceso con grande forza, secondo il Rapporto mutui ipotecari 2026 pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate.
Il drastico calo dei tassi di interesse ha spinto moltissime famiglie e aziende a chiedere prestiti, con un totale di quasi 139 miliardi di euro nel 2025. Ma la vera sorpresa non è solo quanto è stato prestato, ma come e soprattutto dove si sono concentrate le erogazioni:
Il settore residenziale è cresciuto in volumi, ma ha assorbito capitali minori rispetto al settore non residenziale, che pur rappresentando solo l’8,1% del numero totale di immobili ipotecati, ha assorbito il 47,1% dell’intero capitale di debito (oltre 65 miliardi di euro), registrando una crescita sbalorditiva:
Per cosa sono stati utilizzati i mutui richiesti?
Per comprendere a fondo i dati OMI, è fondamentale decodificare la reale destinazione dei fondi. Il mutuo ipotecario, infatti, non assolve esclusivamente alla funzione di acquisto immobiliare, ma agisce come un potente strumento di estrazione di liquidità per il sistema economico, dividendosi in due macro-mercati distinti:
È il finanziamento che tutti conosciamo: la banca presta i fondi, per acquistare la casa o il negozio su cui poi iscrive l’ipoteca. Questo settore vale circa 46 miliardi di euro (il 33,2% del totale) ed è in forte crescita (+25%). L’82% di questi soldi serve per comprare abitazioni per le famiglie.
Questa è la vera forza nascosta del mercato: chi ha già un immobile (soprattutto uffici o capannoni industriali) lo dà in garanzia alla banca per ottenere soldi in prestito. Questi fondi non servono per comprare muri, ma per finanziare le attività delle imprese, ristrutturare aziende o fare altri investimenti. Assommano ad oltre 73 miliardi di euro (quasi il 53% di tutti i prestiti in Italia), con un enorme balzo del +35%.
Volumi del mercato residenziale superiori al 2011, le imprese cambiano strategia:
Per capire la reale salute del mercato, gli analisti hanno confrontato il volume degli immobili ipotecati oggi, con quelli del 2011 (l’ultimo vero anno di stabilità prima delle grandi crisi immobiliari). Se fissiamo la “normalità” di quell’anno a un punteggio di 100, i dati del 2025 ci svelano un forte contrasto tra chi compra casa e chi investe nell’attività lavorativa:
Guardando i numeri sorge spontanea una domanda: se i negozi e i capannoni ipotecati sono crollati di oltre il 60%, come è possibile che i capitali prestati alle aziende siano ai massimi storici? La risposta è nella radicale trasformazione del mercato: oggi le banche finanziano pochissime operazioni commerciali, ma si tratta di importanti investimenti di grande valore (come i poli della logistica avanzata), con i piccoli spazi al dettaglio che sfuggono al radar del grande credito.
Le famiglie, invece, trainano la ripresa reale e diffusa, con il desiderio di acquistare casa che ha definitivamente cancellato i fantasmi del passato.
La mappa delle metropoli: l’anomalia di Milano, il boom di Roma e il risveglio delle altre piazze
Le otto maggiori città italiane per popolazione accentrano oltre 25 miliardi di euro di capitali, pari al 18,3% di tutti i mutui erogati in Italia. Il 2025, però, restituisce una fotografia spaccata a metà: sebbene il numero di immobili ipotecati cresca ovunque (+14,3%), il capitale totale subisce un forte calo del -26,2%.
Questo dato, apparentemente allarmante, è in realtà causato dall’inversione di tendenza di una sola, decisiva piazza finanziaria:
Il Primato di Roma
- Immobili ipotecati: oltre 42.000 unità (il 37% di tutte le grandi città). Roma si consolida come capofila nazionale per volumi.
- Capitale erogato: 9,1 miliardi di euro, con una crescita eccezionale del +48,1%.
- Mercato A (acquisti): molto solido, assorbe oltre il 60% dei capitali. Le famiglie comprano.
- Mercato C (liquidità): esplosione del credito alle imprese (+91,0%). Il patrimonio romano diventa il nuovo bancomat dell’economia reale.
Milano in controtendenza
- Immobili ipotecati: quasi 30.000 unità, in crescita del +9,7%. Le case si continuano a comprare.
- Capitale erogato: 10,5 miliardi di euro. Resta il polo principale (40% del totale metropolitano), ma crolla del -55,8%.
- Il peso del business: a Milano, comprare casa pesa solo per il 35%. Il restante 65% dei capitali è storicamente legato agli uffici e al commerciale, settore che nel 2025 si è brutalmente arrestato.
- Mercato C (liquidità): il blocco delle grandi manovre corporate fa precipitare questo segmento del -69,4%.
Al netto del caso milanese, il resto d’Italia è in pieno fermento. L’abbassamento dei tassi, infatti, ha risvegliato nel 2025 piazze storiche che hanno registrato incrementi a doppia cifra, evidenziando vocazioni economiche molto diverse tra loro:
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1Firenze Hub Corporate+68,5%
La città con la crescita più alta. Come Milano, ha una vocazione aziendale: solo il 41,4% dei mutui serve per comprare abitazioni (Mercato A), il resto finanzia l’imprenditoria.
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2Napoli+32,4%
Forte spinta propulsiva sui capitali erogati, a dimostrazione di una ritrovata fiducia nel mercato del Sud Italia.
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3Torino+20,9%
Crescita estremamente bilanciata ed equilibrata: +22,7% nel numero di immobili ipotecati e +20,9% nel capitale finanziato.
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4Palermo Polo Residenziale+9,3%
È la città più focalizzata sulla casa d’Italia: l’82,4% dei capitali è destinato all’acquisto di abitazioni. Aumentano del +20,2% gli immobili ipotecati. Performance simili si registrano anche a Genova e Bologna.
Dove finiscono i soldi? La regola del 45%Analizzando le grandi metropoli nel loro insieme, emerge un dato che batte la media nazionale: nelle otto grandi città italiane, il 45,5% dei capitali estratti tramite mutuo serve per acquistare immobili (Mercato A), contro una media italiana ferma al 33,2%.
Nelle città (con le uniche eccezioni di Milano e Firenze, focalizzate sulle imprese), la propensione a reinvestire nel mattone supera abbondantemente il 60%.
Focus Roma: la Capitale assume la leadership della ripresa
Scavando nei numeri dell’Osservatorio, emerge chiaramente come Roma abbia preso le redini del mercato immobiliare e creditizio italiano. Con oltre 42.500 immobili ipotecati nel 2025, infatti, la città si posiziona prima in assoluto per numero di operazioni e registra un impressionante afflusso di oltre 9 miliardi di euro finanziati dalle banche.
Questa straordinaria performance si poggia principalmente su due pilastri fondamentali:
- Fiducia da parte delle famiglie: il settore dell’acquisto di case (Mercato A) ha visto l’immissione di oltre 4,3 miliardi di euro, segno che gli acquirenti, spinti dai tassi più bassi, stanno tornando a comprare l’abitazione principale o per investimento con grande convinzione.
- Il boom del tessuto imprenditoriale: il dato davvero sorprendente riguarda i prestiti utilizzati per ottenere liquidità (Mercato C). A Roma, questo settore ha generato 3,84 miliardi di euro, segnando un +91,0%. Significa che aziende e professionisti capitolini stanno usando i propri uffici e negozi come leva finanziaria per rilanciare le proprie attività, coprendo di fatto il vuoto lasciato da Milano.
L’attuale conformazione dei tassi, con durate medie che sfiorano i 26 anni per il residenziale e si attestano intorno agli 8 anni per il non residenziale, delinea un sistema bancario propenso al rischio calcolato, premiando le piazze capaci di offrire garanzie immobiliari solide, grazie alla tenuta e alla stabilità del valore degli immobili.
La discesa dei tassi d’interesse al 4,12% ha funzionato da potente acceleratore per l’economia italiana. I mutui non servono più solo per comprare il tetto sotto cui vivere, ma si confermano essere lo strumento principe con cui l’Italia finanzia la propria ripresa economica.
La fotografia del 2025 ci restituisce un Paese nel quale mentre alcune piazze storicamente finanziarie tirano il freno, territori come Roma rimangono la vera forza trainante, permettendo a famiglie e imprese di attrarre miliardi di euro di nuovi investimenti e ridefinendo la mappa del credito nazionale