Il Decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, emanato in attuazione della Legge delega n. 111/2023 per la revisione del sistema tributario, ha introdotto significative modifiche alla disciplina della tassazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Le modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2025 e si applicano agli atti formati a partire da tale data.
Ma quali sono le novità relative all’imposta dovuta per la registrazione dei contratti preliminari e le considerazioni espresse nello studio n.122-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato?
Unificazione dell’aliquota per acconti e caparre (non iva):
La principale novità è l’adozione di un’unica aliquota proporzionale dello 0,50% per tutte le somme versate a titolo di caparra confirmatoria o acconto di prezzo, in sede di contratto preliminare non soggetto a IVA.
Questa disposizione elimina la precedente distinzione tra:
- Tassazione delle caparre confirmatorie (0,50% ai sensi dell’art. 6 della Tariffa parte I del DPR 131/86).
- Tassazione degli acconti di prezzo (precedentemente tassati con l’aliquota residuale del 3%, prevista dall’art. 9 della medesima Tariffa).
L’obiettivo è semplificare l’applicazione dell’imposta di registro e superare il contenzioso interpretativo legato alla qualificazione delle somme versate e al diverso trattamento tributario applicabile.
Tassazione del definitivo come limite massimo:
La nuova normativa prevede che l’imposta dovuta per la registrazione del contratto preliminare non possa superare quella applicabile per la registrazione del contratto definitivo.
Questo principio mira a evitare la necessità di rimborsi dell’imposta pagata in eccesso sul preliminare al momento della stipula del definitivo, specialmente in relazione a operazioni soggette a IVA o a regimi fiscali agevolati per il definitivo.
Trattamento degli acconti soggetti a iva:
Sia prima che dopo la modifica normativa, gli acconti di prezzo soggetti a IVA nel contratto preliminare non sono assoggettati all’imposta di registro, in virtù del principio di alternatività IVA/registro (artt. 5, comma 2, e 40 del Testo Unico sull’Imposta di Registro).
Rimangono, quindi, interamente nel campo di applicazione dell’IVA.
Superamento del contenzioso sulla mancata stipula del definitivo:
- Precedente orientamento dell’Agenzia delle Entrate: se il contratto definitivo non veniva stipulato, le somme riscosse in sede di registrazione del preliminare (relative ad acconti o caparre) rimanevano definitivamente acquisite all’Erario.
- Orientamento consolidato della Corte di Cassazione: in caso di mancata stipula del definitivo, nulla era dovuto al fisco oltre all’imposta fissa gravante sul preliminare e, l’imposta proporzionale anticipata, doveva essere restituita.
L’introduzione del limite massimo della tassazione del definitivo, potrebbe indirettamente rafforzare la posizione della Cassazione.
Aree di incertezza nell’applicazione delle nuove disposizioni:
Il Notariato, nella studio n.122-2024/T Prime note sul D.Lgs. n. 139/2024, ha evidenziato, comunque, alcune altre aree ancora da definire o non del tutto chiare:
Applicazione dei regimi fiscali agevolati al preliminare:
- Non è del tutto chiaro come il principio della “minore imposta applicabile per il contratto definitivo” si tradurrà nella pratica, soprattutto in relazione ai regimi fiscali agevolati (prezzo-valore, prima casa, ecc.). L’Agenzia, infatti, aveva sostenuto l’impossibilità di applicare i trattamenti agevolati previsti per il contratto definitivo, al contratto preliminare.
Trattamento dell’imposta di registro sulla caparra confirmatoria, in preliminari soggetti ad IVA:
- Nonostante la nuova normativa abbia unificato il trattamento di acconti e caparre ai fini dell’imposta di registro, la questione se sia dovuta imposta di registro, anche in misura fissa, sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, in preliminari soggetti a IVA, potrebbe necessitare di ulteriori chiarimenti.
- Sebbene la fonte del Notariato argomenti che, dato l’unitario trattamento, nulla dovrebbe essere dovuto per il principio di alternatività IVA/registro, l’orientamento precedente dell’Agenzia delle Entrate considerava la caparra soggetta a registro anche in caso di definitivo IVA.
Fonte: NOTARIATO – 24 marzo 2025