Il regolamento di condominio, come dice il nome, regola la vita di condominio, indicando le norme da seguire sull’uso dei beni comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro del palazzo e così via (art. 1138 c. 1 c.c.).
L’adozione del regolamento condominiale è obbligatoria negli stabili in cui il numero di condomini sia superiore a dieci (art. 1138 c. 1 c.c.), mentre la presenza dell’amministratore è prevista come obbligatoria nei condominii che abbiano più di otto condomini (art. 1129 c. 1 c.c.).
È sempre redatto in forma scritta, a pena di nullità (Cass. S.U. 943/1999), e si trova allegato nel registro dei verbali, tenuto dall’amministratore (art. 1130 c. 1 n. 7 c.c.).
Deve contenere:
- le norme circa l’uso delle cose comuni;
- le norme circa la ripartizione delle spese (di norma attraverso l’approvazione di una o più tabelle millesimali);
- le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
- le norme relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento, o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento è approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino – quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni – ed in nessun caso possono derogare ai seguenti articoli del codice civile:
• 1118, comma 2 (divieto alla rinuncia del diritto sulle parti comuni);
• 1119 (indivisibilità delle parti comuni);
• 1120 (disciplina in tema di innovazioni);
• 1131 (rappresentanza dell’amministratore);
• 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti);
• 1136 (disciplina in tema di assemblee – costituzione e maggioranze);
• 1137 (impugnazione delle delibere assembleari).
LE DIVERSE TIPOLOGIE DI REGOLAMENTO:
- Regolamento esterno: è il regolamento predisposto dall’unico originario proprietario (ad es. il costruttore), allegato ed approvato in tutti gli atti di vendita delle unità costituenti l’intero condominio.
- Regolamento interno: è il regolamento approvato dai condomini in sede assembleare.
- Regolamento contrattuale: è il regolamento approvato da tutti i condomini.
Lo è per definizione il regolamento esterno (che viene allegato ai singoli atti di acquisto ed espressamente approvato da ciascun condomino/acquirente).
Lo è anche un regolamento interno e approvato da tutti i condomini all’unanimità.
Non tutte le clausole contenute in un regolamento contrattuale (benché approvate all’unanimità) richiedono per la loro modifica il consenso unanime di tutti i soci.
L’unanimità è richiesta solo per la variazione delle cd. “clausole contrattuali”. - Regolamento assembleare: è il regolamento “interno” che sia stato approvato dai condomini in sede assembleare a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio).
Clausole contrattuali: trattasi delle clausole del regolamento che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero che attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto agli altri; possono essere introdotte, modificate o eliminate solo all’unanimità.
Clausole regolamentari: trattasi delle clausole del regolamento destinate alla disciplina delle parti comuni e dei servizi, dell’amministrazione, ecc.
Non incidono su posizioni soggettive e possono essere introdotte, modificate o eliminate a maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) anche se contenute in regolamenti contrattuali.
Fonte: notariato.it – Vivere in condominio