Con l’annuncio ufficiale del 25 agosto 2026, Roma Capitale ha reso immediatamente operative le nuove regole per l’edilizia (approvate con la Determinazione dirigenziale n. QI/2126/2026 del 28 luglio 2026), sbloccando la piena efficacia del nuovo “Titolo III bis” del Regolamento Edilizio comunale.
Le norme, che l’Assemblea Capitolina aveva votato a maggio, escono finalmente dalla fase di attesa, perché ora c’è il via libera al modulo ufficiale della nuova Relazione Tecnica Ambientale che i progettisti dovranno obbligatoriamente inviare online al Comune per avviare i lavori.
Se la recente riforma del Piano Regolatore (PRG) aveva introdotto un aumento della superficie edificabile del 20% per incentivare chi demolisce e ricostruisce vecchi stabili, questo nuovo testo stabilisce le regole ecologiche per poterlo fare.
Per i proprietari di casa, gli investitori e le imprese edili il messaggio è chiaro: l’attenzione all’ambiente diventa un obbligo per ottenere i permessi, ma in cambio si potrà ottenere un ulteriore premio di cubatura e la garanzia che gli spazi ecologici (come i cappotti termici o i giardini d’inverno) non verranno conteggiati nei limiti di costruzione.
Il principio cardine: chi costruisce un nuovo palazzo o affronta una ristrutturazione importante (che modifica il volume dell’edificio per oltre il 15%), dovrà obbligatoriamente allegare alla domanda edilizia questo nuovo documento ambientale. Dimostrare di rispettare le nuove regole consentirà di accedere a premi di spazio e incentivi, aumentando il valore commerciale dell’immobile residenziale.
Più spazio vitale: il bonus del +5% e le superfici “gratuite”
L’aspetto di maggiore impatto per il mercato immobiliare residenziale risiede nella ridefinizione della Superficie Utile Lorda (SUL). L’obiettivo del Comune di Roma, infatti, è evitare che l’adeguamento energetico penalizzi gli spazi commerciali degli appartamenti.
Attraverso una griglia a punti (che valuta tetti verdi, fitodepurazione e prestazioni energetiche), i progetti che raggiungono quota 100 punti sbloccano un extra-bonus garantito del +5% della SUL (acronimo di Superficie Utile Lorda, che rappresenta la somma di tutti gli spazi calpestabili di un edificio, comprensivi dei muri interni ed esterni fino al filo esterno della facciata), del tutto cumulabile con altri incentivi del PRG.
Inoltre, per favorire il comfort, diverse componenti architettoniche escono definitivamente dal calcolo urbanistico:
Esclusi dal calcolo (Vantaggi SUL)
- Spessore dei muri: l’isolamento a cappotto oltre i 30 cm standard (fino a +35 cm aggiuntivi) non impatta sul calcolo della SUL.
- Serre solari e verande: fino al 30% della superficie dell’immobile, le serre bioclimatiche vetrate non sono considerate “locali riscaldati” e non pesano sui limiti edificatori.
- Vani tecnici green: gli spazi destinati a pompe di calore, accumuli idrici e colonnine di ricarica (fino al 5% dell’unità) vengono esclusi dalla SUL e dal volume imponibile.
Requisiti prestazionali minimi
- Fine del gas metano: nelle nuove costruzioni, nelle sostituzioni edilizie e nelle ristrutturazioni riguardanti l’intero edificio con incrementi di volume o SUL superiori al 15%, scatta il divieto obbligatorio di installare caldaie a fonti fossili.
- Ventilazione obbligatoria: per gli appartamenti “mono-affaccio”, è imposto l’obbligo di sistemi di Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) o un rapporto aero-illuminante maggiorato del 20%.
- Fotovoltaico integrato: pannelli solari resi invisibili dagli spazi pubblici per gli immobili ricadenti nella Carta per la Qualità.
L’impatto sul mercato residenziale: La regolamentazione definitiva delle “serre bioclimatiche” fissata al 30% rappresenta un elemento dirompente per l’edilizia di pregio, spazzando via una volta per tutte le incertezze interpretative generate dalla vecchia delibera del 2011 (che tentava di abbassare il limite al 15%).
Questa ritrovata certezza giuridica consente agli architetti di progettare ampi giardini d’inverno chiusi a vetri che, pur non costituendo catastalmente stanze tradizionali, incrementano drasticamente la metratura calpestabile e percepita dell’appartamento durante tutto l’anno. Questo si traduce in un innalzamento tangibile del valore al metro quadro dell’immobile in fase di commercializzazione, senza incorrere nei pesanti oneri legati a un vero e proprio ampliamento della SUL.
Acqua, tetti verdi e mobilità: le infrastrutture del futuro
Le nuove disposizioni del Regolamento Edilizio affrontano la transizione ecologica in modo strutturale, svincolandola dalle logiche temporanee dei crediti d’imposta per renderla un parametro di base permanente e imprescindibile.
Le regole sulle aree esterne e sulla gestione delle risorse idriche introducono specifici requisiti tecnici e impiantistici, finalizzati ad abbattere drasticamente i consumi e le spese di gestione condominiali:
- Recupero acque e scarichi WC a rete duale: il dimensionamento delle vasche di accumulo delle acque meteoriche è vincolato alla superficie di captazione delle coperture (con parametro tecnico di riferimento di 50 litri/mq di superficie coperta, riducibile a 25 litri/mq in presenza di tetti verdi). L’impianto deve alimentare una rete idrica duale condominiale separata: l’acqua piovana trattata non serve solo per l’irrigazione e il lavaggio degli spazi comuni, ma può alimentare direttamente le cassette di scarico dei WC, abbattendo fino al 30% il consumo di acqua potabile dell’edificio.
- Permeabilità al 50% e tetti verdi compensativi: resta inderogabile l’obbligo di riservare almeno il 50% della superficie libera del lotto a suolo permeabile. Tuttavia, nei quartieri consolidati o semicentrali dove è tecnicamente impossibile de-impermeabilizzare il terreno a quota zero, la delibera riconosce i tetti verdi (sia estensivi che intensivi) come soluzioni compensative di permeabilità e mitigazione microclimatica, capaci di assorbire il carico idrico e contrastare l’isola di calore.
- Mobilità elettrica e canalizzazione al 100%: l’infrastrutturazione per i veicoli sostenibili diventa capillare. È fatto obbligo di predisporre canalizzazioni elettriche nel 100% dei posti auto (predisposizione per future wallbox in ogni singolo stallo privato), garantendo al contempo almeno un punto di ricarica attivo ogni 10 posti auto e una dotazione minima di parcheggi bici protetti pari a 1 stallo per ciascuna unità immobiliare.
Circolarità dei materiali: il Comune introduce una forte spinta verso l’economia circolare, prevedendo che almeno il 15% in peso dei materiali edili utilizzati (escluse tassativamente le strutture portanti e gli impianti) dovrà derivare da materie di recupero, riciclo o riuso.
Il progettista dovrà asseverare preventivamente questo requisito nel nuovo modello del SUET, selezionando prodotti conformi ai Criteri Ambientali Minimi (CAM) e premiando le filiere locali.
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