Rendimenti immobiliari: negozi al 12,4%, uffici al 12,0% e case al 9,8%, nel secondo trimestre 2025

È una metrica semplice e veloce per avere una prima idea della redditività potenziale di un immobile, ma è importante ricordare che non tiene conto di tutte le spese associate alla proprietà (come tasse, assicurazioni, manutenzione, ecc.) ed ha, quindi, i suoi punti di forza e limiti:

Pregi (punti di forza)

• Semplicità e chiarezza: il calcolo è diretto e comprensibile anche per un pubblico non specializzato, permettendo un confronto rapido tra diversi mercati e asset.
• Vastità dei dati: basandosi sugli annunci di un portale leader, l’analisi poggia su un campione statistico ampio e rappresentativo dei prezzi richiesti sul mercato, garantendo una buona affidabilità a livello macro.
• Strumento di benchmark: è un punto di partenza rilevante, utile per una prima scrematura e per identificare le aree geografiche o i segmenti immobiliari potenzialmente più interessanti.

Difetti (limitazioni da considerare)

• Rendimento lordo vs. netto: il dato è “lordo”, quindi non tiene conto di costi essenziali che incidono sul rendimento reale, come la tassazione (IMU, TARI, imposte sul reddito), le spese condominiali, i costi di manutenzione, i periodi di sfitto e le eventuali spese di agenzia.
• Prezzi richiesti vs. prezzi effettivi: l’analisi si fonda sui prezzi richiesti negli annunci, non sui prezzi finali di transazione, che sono spesso inferiori a seguito di negoziazione.
• Dato aggregato: il rendimento è una media di mercato. Non riflette le enormi differenze che possono esistere tra un quartiere e l’altro, o addirittura tra immobili nella stessa via. Nasconde le micro-dinamiche locali, che sono cruciali per un investimento mirato.

In sintesi, la metodologia è un indicatore di mercato eccellente per analisi comparative, ma non può ovviamente sostituire una due diligence approfondita se si vuole calcolarne il potenziale rendimento netto.

Analizzando i diversi segmenti, i locali commerciali si confermano come l’investimento più profittevole, seguiti a breve distanza dagli uffici.
La performance dei vari settori immobiliari, ha visto una crescita generalizzata negli ultimi dodici mesi.

Ecco una sintesi dei rendimenti lordi, per tipologia di immobile:

• Negozi: rendimento del 12,4%, in aumento rispetto al 12,0% di un anno fa.
• Uffici: rendimento del 12,0%, con una crescita marcata dal 9,9% precedente.
• Box Auto: rendimento del 8,2%, in crescita rispetto al 7,6% di giugno 2024.

Nel settore residenziale, alcune città offrono rendimenti a doppia cifra, con Verbania che si posiziona come la più redditizia (11,0%), seguita da Ragusa (10,7%), Biella (10,4%) e Trapani (10,1%).
Tra i grandi mercati, Palermo offre la performance migliore con un rendimento dell’8,6%, seguita da Torino (7,7%), Roma (6,9%), Napoli (6,8%) e Milano, che si ferma al 5,8%.

Le città con la redditività più bassa, invece, sono risultate essere Venezia (2,9%), Bolzano (4,0%) e Siena (5,0%).

I locali commerciali rappresentano il segmento più redditizio, con picchi del 15,8% a Genova, che precede Terni (15,6%) e Varese (15,5%).
Tra le principali città, Palermo e Torino (entrambe al 14,0%) guidano la classifica, seguite da Napoli (13,8%) e Roma (13,0%), con Milano, con un 11,8%, che si posiziona leggermente al di sotto della media nazionale per questo settore.

I mercati meno performanti, secondo questo metodo di analisi, sono risultati essere Matera (7,3%), Caserta (8,3%) e Lucca (8,4%).

Per quanto riguarda gli uffici, il rendimento più alto si registra a Roma con il 11,3%, seguita da Perugia (11,1%).
Tra gli altri grandi mercati, Palermo si distingue con un 9,7%, superando Torino (8,0%), Napoli (7,2%) e Milano (6,9%).

Le città con la redditività più bassa per gli uffici sono Lecce (5,8%), Rimini e Lucca (entrambe al 6,4%), ma è importante notare che il mercato degli uffici non è uniforme e i dati non sono disponibili per oltre la metà dei capoluoghi italiani.

I garage risultano essere l’investimento meno redditizio, ma mostrano comunque una crescita.
La redditività più alta si registrerebbe a Palermo (7,5%), seguita da Bari (7,2%) e Roma (7,1%), mentre Milano si è attestata al 6,4%, con Napoli (3,7%) che ha offerto un rendimento di poco superiore a quello del BTP decennale.