Rent To Buy: quali vantaggi e rischi per gli acquirenti e venditori?

Perché in Italia è poco utilizzato?

Nonostante le relative potenzialità, il Rent to Buy è rimasto relegato ad una piccola nicchia di mercato e, come recentemente confermato anche dal Consiglio Nazionale del Notariato, il fallimento della misura non è solo culturale, ma strutturale.

In primo luogo, vi è una storica diffidenza dei venditori, spaventati dall’idea di “consegnare” le chiavi temendo che l’acquirente smetta di pagare o rifiuti di liberare l’immobile, vista anche l’assenza di una previsione di legge che obblighi il conduttore all’acquisto e che permetta di recuperare la disponibilità dell’immobile in caso di contestazioni.
Inoltre, l’utilizzo di scritture private non trascritte ha esposto alcuni acquirenti a rischi enormi (come pignoramenti o fallimenti del costruttore prima del rogito).

Quando il gioco non vale la candela:

Un venditore privato ha solitamente l’esigenza primaria e immediata di incassare la liquidità, per poter reinvestire (spesso per comprare una nuova casa) o suddividerne gli introiti. Il Rent to Buy, invece, “congela” questo capitale per anni, trasformando il venditore in una sorta di banca per l’acquirente.
Per un comune cittadino che decide di vendere la propria casa, inoltre, questa formula presenta un’asimmetria letale tra i rischi procedurali assunti e i reali benefici economici ottenuti che, salvo casi specifici, rendono ad oggi l’operazione spesso sconsigliabile.

Ma i disincentivi non sono solo questi:

• 1. Inefficienza fiscale e complessità

  Da un punto di vista fiscale, l’operazione è un labirinto. Mentre la vendita tradizionale di una “prima casa” o di un immobile posseduto da oltre 5 anni è esente da tasse sulla plusvalenza, nel Rent to Buy la “quota di godimento” mensile rappresenta un reddito da locazione.
  Questa somma è soggetta a tassazione (cedolare secca o IRPEF ordinaria), trasformando un incasso netto in una base imponibile che erode il guadagno reale del venditore.

• 2. Costi iniziali e rigidità piramidale

  Il Rent to Buy è un “contratto piramidale” che unisce le logiche dell’affitto a quelle del preliminare di compravendita. Per essere sicuro, impone l’obbligo dell’Atto Notarile e della Trascrizione nei Registri Immobiliari.
  Questi costi iniziali, uniti alle parcelle per una consulenza legale di alto livello, scoraggiano l’apertura delle trattative tra semplici privati.

• 3. L’incubo dell’immobile bloccato

  Come già analizzato, se l’acquirente smette di pagare, il proprietario deve affrontare un calvario giudiziario di anni per sfrattarlo. Il rischio non è solo non incassare, ma aver letteralmente ritirato l’immobile dal mercato per anni, precludendosi la possibilità di venderlo a un acquirente solvibile, continuando a pagarci sopra l’IMU e le spese straordinarie.

Quando ha senso, allora, il Rent to Buy per chi vende?
Rimane uno strumento valido quasi esclusivamente per i costruttori con molto invenduto da smaltire, o per privati che possiedono immobili difficili da collocare nel normale mercato.

La prospettiva di chi vende e chi compra:

Un contratto redatto in modo corretto è comunque la necessaria soluzione per generare sicurezza per entrambi gli interessati:

L’ingegneria del Rent To Buy:

Per capire il vero vantaggio del Rent to Buy, bisogna guardare come è composta la rata mensile, che risulta comunque mediamente più elevata del 20-50% rispetto a un normale canone di locazione, a seconda della quota di accumulo pattuita e del mercato locale.
Non si paga, quindi, un semplice “affitto a fondo perduto”, ma una somma divisa in due parti ben precise: la prima parte serve a pagare l’uso immediato della casa, proprio come in un normale affitto, mentre la seconda funziona come un vero e proprio salvadanaio.

Ogni pagamento effettuato deve essere diviso in due parti, per distinguere la parte che si sta spendendo da quella che si sta mettendo da parte:

• La quota affitto (godimento): sono i soldi che si corrispondono per vivere subito nell’immobile. Proprio come in un normale contratto di locazione, questa somma serve a ripagare il proprietario per l’uso della casa e non verrà restituita. Tipicamente rappresenta il 40-60% del canone totale.
• La quota anticipo (acconto prezzo): agisce come un salvadanaio. Ogni mese, questa percentuale mensile verrà “congelata” e, al momento del rogito, sottratta dal prezzo di vendita pattuito inizialmente.

La prospettiva dell’acquirente: accesso e costruzione del credito

Per chi compra, i vantaggi sono tangibili: si blocca immediatamente il prezzo dell’immobile, mettendosi al riparo dalle fluttuazioni del mercato e si inizia ad abitare la casa senza attendere i maggiori tempi di istruttoria bancaria.
Inoltre, il pagamento regolare e tracciato del canone genera un prezioso “storico creditizio”. Quando, dopo 3 o 5 anni, l’acquirente chiederà alla banca il mutuo per saldare la quota restante, l’istituto di credito valuterà positivamente la sua comprovata capacità di onorare un impegno mensile per un lungo periodo.

Il rischio per l’acquirente? Perdere la sostanziosa “quota di accumulo”, in caso di inadempimento o ritardo nei pagamenti per importi superiori alla soglia di tolleranza.

Le tutele per l’acquirente: Atto pubblico e trascrizione notarile

La legge offre uno strumento di tutela: l’Atto pubblico notarile.
Solo stipulando il contratto davanti a un Notaio, infatti, è possibile procedere alla Trascrizione nei Registri Immobiliari.

Questa operazione garantisce all’acquirente l’effetto prenotativo (opponibile a terzi) per un massimo di 10 anni: se il venditore subisce un pignoramento, fallisce, o tenta di vendere la casa a qualcun altro, l’acquirente è protetto e impermeabile ai debiti del proprietario originario.

I dubbi del venditore: l’incubo dell’inquilino moroso

Perché un proprietario dovrebbe accettare questa formula, invece di vendere o affittare tradizionalmente? Per ottenere una rendita mensile superiore a una normale locazione (incassando sia godimento, che accumulo), riducendo i tempi in cui la casa potrebbe rimanere inutilizzata.

Ma i rischi percepiti bloccano il mercato.
Se per l’acquirente il problema principale è la mancanza di fondi iniziali, il timore principale del venditore è consegnare l’immobile e trovarsi di fronte a un conduttore che smette di pagare e si rifiuta di liberare l’immobile, costringendolo a intraprendere una complessa procedura di esecuzione forzata per il rilascio del bene.
La legge stabilisce che il proprietario può sciogliere il contratto se la morosità supera il valore di 1/20 del totale dei canoni, ma gli effettivi tempi di sfratto restano legati alla lentezza della giustizia civile.

Durante tutto questo tempo, il proprietario deve continuare a pagare le tasse e le spese straordinarie, subendo un grave danno economico. Nonostante i rischi sistemici, però, esistono alcuni accorgimenti specifici per rendere l’operazione più sicura:

• Clausola di risoluzione automatica: una clausola nell’atto notarile che stabilisce che, al superamento della soglia di mancati pagamenti, il contratto si scioglie “di diritto”, accelerando i passaggi burocratici per la liberazione del bene.
• Garanzie fideiussorie: richiedere all’acquirente una fideiussione che copra almeno 6-12 mesi di canoni e spese legali. Se lui smette di pagare, interviene il garante a risarcire il proprietario.
• Mediazione obbligatoria: un passaggio obbligato prima di finire in tribunale, che in molti casi riesce a risolvere il problema in tempi più rapidi raggiungendo un accordo per il rilascio bonario.
• Due Diligence (controlli preventivi): prima di consegnare le chiavi, il venditore deve verificare meticolosamente la solidità economica e lavorativa dell’acquirente, filtrando i profili a maggior rischio.

Anatomia del default: cosa accade se l’operazione fallisce?

Per dissipare le diffidenze, è fondamentale comprendere come il legislatore ha disciplinato le tre vie d’uscita patologiche dal contratto:

• Rinuncia volontaria dell’acquirente

  Alla scadenza prefissata, il conduttore decide legittimamente di non esercitare il diritto di acquisto (diritto di opzione). Il contratto cessa i suoi effetti e l’immobile torna nella piena disponibilità del proprietario.

  Effetti della risoluzione e tutele per il venditore: per legge, il venditore trattiene la quota di godimento, ma deve restituire la parte dei canoni imputata ad acconto prezzo. Per tutelarsi deve far inserire nell’atto notarile una clausola di ritenzione che gli consenta di trattenere una percentuale dell’accumulo (es. il 20-30%) come indennizzo per la mancata vendita e l’indisponibilità del bene.

• Morosità e inadempimento dell’acquirente

  Il conduttore smette di pagare i canoni (superando la franchigia di legge, pari a 1/20 dei versamenti totali). Il venditore ottiene la risoluzione del contratto e procede allo sfratto tramite procedura esecutiva.

  Conseguenze: il proprietario ha il diritto di incamerare per intero tutte le somme versate (godimento + accumulo) a titolo di indennizzo totale per il danno subito e l’occupazione dell’immobile.

• Inadempimento o fallimento del venditore

  Il proprietario si rifiuta di rogitare o l’impresa costruttrice fallisce. Interviene la tutela derivante dalla trascrizione nei Registri immobiliari.

  Conseguenze: il conduttore è inattaccabile dai creditori del venditore e può ricorrere al Giudice (Art. 2932 c.c.) per ottenere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile, stornando il debito residuo.

Chi paga le imposte? (la falla della doppia imposizione)

Uno dei freni all’adozione è la confusione sulla fiscalità.
Durante la fase di “affitto”, la legge non ammette zone grigie: le responsabilità sono equamente ripartite tra titolarità del diritto reale e utilizzo materiale, ma è proprio sul regime fiscale che si annida una delle maggiori inefficienze per il venditore.

L’Agenzia delle Entrate, infatti, tratta oggi il Rent to Buy come un “doppio contratto” (locazione + preliminare) e questo genera un trattamento tributario complesso che sfocia in una doppia imposizione a carico dei cittadini.
Le quote incassate come “godimento”, ad esempio, fanno cumulo ai fini IRPEF, rendendo l’operazione meno conveniente rispetto ad una vendita immediata:

Le 3 proposte del Notariato per salvare il Rent to Buy

In concomitanza con l’approvazione in Consiglio dei Ministri del nuovo Piano Casa 2026, che promuove la formula del “rent to buy” sul fronte dell’edilizia sociale, il Consiglio Nazionale del Notariato (che studia l’istituto da oltre dieci anni) ha diramato un comunicato stampa ufficiale evidenziando come, per decollare realmente tra i cittadini, la formula debba essere profondamente riformata.
Per trasformare il Rent to Buy da istituto teorico a strumento di reale funzione sociale (soprattutto per le fasce deboli escluse dal credito bancario), il Notariato ha formalmente proposto tre modifiche strutturali al legislatore:

• Revisione della disciplina fiscale: Semplificare l’attuale regime tributario, oggi considerato troppo complesso, penalizzante e soggetto a doppia imposizione.
• Obbligo di acquisto: Inserire per legge la previsione di un obbligo all’acquisto da parte dell’utilizzatore finale. Oggi l’acquirente ha la semplice “facoltà” di comprare, il che genera pesanti incertezze per il venditore in caso di rinuncia.
• Riequilibrio delle quote: Stabilire un equilibrio normativo più rigido tra la quota del canone di godimento e la quota da imputarsi ad acconto prezzo, per evitare distorsioni speculative.