Il mercato immobiliare residenziale di Roma ha evidenziato un netto cambio di passo nel corso del primo semestre 2025.
Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, recentemente pubblicate, ne hanno confermato inoltre la consueta frammentazione, con valori al metro quadro che spaziano dagli oltre 10.000 euro/mq del Centro Storico ai circa 1.500 euro/mq di alcune zone della periferia est.
In questo scenario di valori così eterogenei, l’analisi dei volumi di scambio rivela un settore in evoluzione.
I dati sulle compravendite evidenziano, infatti, che – dopo un forte aumento a inizio anno con una crescita tendenziale del +10,7% nel primo trimestre – il settore si è assestato su un ritmo di crescita più moderata nel secondo trimestre (+4,1%).
Questa dinamica dei volumi trova riscontro anche nell’andamento dei prezzi rilevato dall’ISTAT, che mostra un rallentamento della crescita annua, passata dal +6,5% del primo trimestre al +4,4% del secondo trimestre del 2025.
L’analisi complessiva rivela quindi un mercato che sembra transitare verso una fase di crescita più sostenibile, con una domanda sempre più focalizzata su immobili di maggiorri dimensioni.
Ecco i trend significativi emersi dall’analisi:
- Domanda concentrata sulle tipologie più grandi: Il capitale si sta spostando con decisione verso gli immobili di maggiore dimensione. Le vendite di abitazioni sopra i 115 mq hanno registrato gli incrementi maggiori (fino al +15,5%), mentre il segmento sotto i 50 mq ha subito una netta flessione, arrivando al -9,9% nel secondo trimestre.
- Mercato guidato dalle famiglie: Roma si conferma leader nazionale per l’acquisto della “prima casa”, che rappresenta circa l’85% del totale delle transazioni. Questo dato, unito alla più alta quota di acquisti con mutuo (quasi il 60%), delinea un mercato trainato da solidi progetti di vita.
- Rendimenti da locazione: le zone esterne alla città (Fascia E) si confermano le più redditizie per gli investitori da reddito, con un potenziale rendimento lordo che può superare il +5%, a fronte di quotazioni medie inferiori a 2.300 euro/mq.
- Focus uffici: nel settore non residenziale, l’area dell’EUR si distingue per un potenziale di rendimento lordo per gli uffici che supera il +7%, tra i più alti registrati in città.
La nostra metodologia: un’analisi integrata a tre dimensioni
Questo report si basa su un’analisi integrata di tre fonti di dati ufficiali e autorevoli, che insieme offrono una visione tridimensionale e completa del mercato.
La forza di questa analisi risiede, quindi, nella contemporanea considerazione e ponderazione di informazioni quantitative, economiche e territoriali:
- Consiglio Nazionale del Notariato: fornisce i dati transazionali basati sui rogiti notarili effettivi. Questa fonte rappresenta la “verità a consuntivo”, misurando i volumi di scambio reali e il valore economico complessivo del mercato, come i 32,2 miliardi di euro generati nel Lazio nel 2024.
- Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) – Agenzia delle Entrate: offre la dimensione territoriale. È importante precisare che queste quotazioni non rappresentano i reali prezzi di mercato (frutto di singole transazioni), ma una stima del valore patrimoniale medio degli immobili in una data zona. Forniscono, quindi, per immobili in normale stato di conservazione, un intervallo di valori al metro quadro (minimo e massimo) che esprimono la “ricchezza potenziale” dello stock esistente in quel territorio. Questo strumento è comunque fondamentale anche per analizzare la geografia dei valori e calcolare i rendimenti potenziali.
- ISTAT – Istituto Nazionale di Statistica: misura la “temperatura” del mercato attraverso l’Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB). Questa fonte è cruciale per calcolare le variazioni percentuali dei prezzi nel tempo, sia su base congiunturale (trimestre su trimestre) che tendenziale (anno su anno).
È proprio da questa sinergia informativa che l’analisi acquisisce profondità, trasformando i dati grezzi in una lettura strategica delle tendenze in atto.
Il valore del mercato: un settore da 32 miliardi di euro
Per comprendere la scala del mercato in cui Roma gioca un ruolo da protagonista, è fondamentale partire dai dati aggregati.
Nel corso del 2024, il valore economico delle compravendite residenziali nell’intera regione Lazio ha superato i 32,2 miliardi di euro.
Questo impressionante dato colloca il mercato regionale tra i più importanti d’Italia, delineando la cornice economica entro cui si muovono le dinamiche della Capitale.
L’evoluzione delle compravendite: da un boom a una crescita stabile
Il volume degli scambi ha vissuto una fase di forte espansione.
Nel primo semestre 2023, i dati del Notariato registravano 24.016 compravendite di immobili abitativi a Roma, mentre, due anni dopo, le stime dell’OMI per il primo semestre 2025 indicano circa 35.072 transazioni.
Segnando una straordinaria crescita del +46% del numero di scambi in soli 24 mesi.
Nota sulla comparabilità dei dati: Sebbene i dati del Notariato contino gli “atti” e quelli dell’OMI il “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN), che tiene conto anche delle compravendite di quote, la differenza nel mercato residenziale è statisticamente irrilevante.
Poiché la quasi totalità delle transazioni (oltre il 95%) riguarda l’intera proprietà, i dati possono essere considerati pienamente comparabili ai fini dell’analisi del trend di mercato.
Il ruolo del credito: un motore da 11 miliardi
Il credito rimane il carburante principale.
Nel 2024, nel Lazio sono stati erogati 11,7 miliardi di euro in mutui, finanziando circa il 36,5% del valore totale delle compravendite.
L’analisi dei mutui a Roma nel 2023 rivela, inoltre, che la fascia di importo più richiesta era quella tra 100.000 e 150.000 euro, che da sola rappresentava quasi il 30% del totale dei finanziamenti.
La geografia dei valori: un’analisi dettagliata delle quotazioni OMI
I dati delle quotazioni OMI per il primo semestre 2025, permettono di superare le generalizzazioni e di analizzare il mercato immobiliare di Roma per quello che è: un mosaico di micro-mercati, con valori e logiche profondamente diverse.
Nota sui perimetri delle zone: è bene precisare che per garantire la coerenza e la comparabilità dei dati, l’analisi fa riferimento esclusivamente ai perimetri e alle denominazioni delle zone omogenee (OMI), così come definite dall’Agenzia delle Entrate.
Tali confini, stabiliti su base statistica, potrebbero non coincidere perfettamente con la percezione comune o con la toponomastica tradizionale dei quartieri.
Dall’analisi emergono almeno quattro segmenti strategici distinti:
- La mappatura del valore: dal lusso del Centro, alle aree per le famiglie
La Fascia B (ovvero la zona di maggior pregio) si conferma essere il regno degli investimenti patrimoniali, dove la domanda è guidata dalla ricerca di un bene dal valore elevato.
La forbice dei prezzi all’interno della città è particolarmente ampia:- Il vertice assoluto e il divario di valore: la zona del Tridente (B31) si posiziona come un asset class a sé stante, con quotazioni per le abitazioni signorili che raggiungono i 10.600 euro/mq. Nel confronto, quartieri periferici con valori minimi di circa 1.250 euro/mq (E15), creano un divario di quasi 8.5 volte all’interno della stessa città.
- Il cuore del prestigio: zone come Aventino (B12) e Monti (B4) rappresentano il nucleo del lusso romano, con valori che oscillano tra i 6.500 e gli 8.800 euro/mq.
- Il mercato “familiare”: quartieri residenziali e dinamici come Talenti (Zona D27), con quotazioni tra i 2.650 e i 3.600 euro/mq, e l’EUR (Zona D29), con valori fino a 4.700 euro/mq, rappresentano il cuore della domanda delle famiglie in cerca di equilibrio tra accessibilità e qualità della vita.
- La mappa del rendimento: dove investire per la locazione
Calcolando il rendimento potenziale lordo annuo, è possibile scoprire dove il capitale “lavora” con maggiore efficienza, distinguendo chiaramente tra investimenti patrimoniali e da reddito.
- Rendimento minimo (investimento patrimoniale): nel Tridente (B31), un investimento è focalizzato sulla conservazione del capitale. Il rendimento potenziale lordo si attesta infatti intorno al +4,3%, uno dei più bassi della città.
- Rendimento massimo (investimento da reddito): in zone come Torre Angela (E15), un acquisto a prezzi contenuti (da 1.250 euro/mq) può generare un rendimento potenziale lordo del +9,6%, ideale per chi cerca un cash flow positivo.
- Gli uffici in zona EUR: la zona EUR (D29) si conferma un’eccezionale opportunità per il settore commerciale. Il rendimento potenziale lordo per gli uffici può raggiungere il +10,3%, un valore che supera persino la redditività di molte zone residenziali periferiche.
- Le “zone di frangia”: dove potrebbe concentrarsi la prossima crescita
L’analisi dei confini tra le fasce OMI permette di identificare aree con quotazioni inferiori ma adiacenti a quartieri molto più prestigiosi, che potrebbero quindi beneficiare di un futuro “effetto traino”.
- Potenziale a Nord (Aurelio): la zona Aurelio-Val Cannuta (D77), con valori massimi che si attestano a 3.800 euro/mq, confina direttamente con Aurelio-Gregorio VII (C15), dove i prezzi salgono fino a 5.200 euro/mq. Questo significativo differenziale di valore indica un chiaro potenziale di rivalutazione.
- Potenziale a Sud (Appio): un’analoga dinamica si osserva tra Appio Claudio (D21), con valori fino a 4.000 euro/mq, e la più quotata Appio Latino (C51), che tocca i 4.300 euro/mq. Le aree della Fascia D confinanti con la Fascia C rappresentano quindi zone strategiche da monitorare.
- L’analisi per tipologia: il “premio” e lo “sconto” di mercato
I dati OMI permettono di quantificare il valore aggiunto associato a una specifica tipologia immobiliare, un dato fondamentale per valutazioni precise.
- Il “premio” per la soluzione “cielo-terra”: zone come l’Appia Antica (D37) o l’AXA (E84), quotate quasi esclusivamente per “Ville e Villini”, rappresentano un mercato con dinamiche proprie, meno influenzato dall’andamento delle normali abitazioni.
- La segmentazione interna di un quartiere: a Testaccio (B1), la differenza di prezzo tra un’abitazione “civile” (min. 4.100 euro/mq) e una di tipo “economico” (min. 3.500 euro/mq) è di circa il +17%. Questo divario non è solo un dato statistico, ma evidenzia una chiara opportunità per operazioni di “value-add”: un investitore può acquisire un immobile di tipo economico e, attraverso una ristrutturazione di qualità che lo elevi agli standard “civili”, puntare a colmare questo gap di valore, realizzando un significativo margine al di là della semplice rivalutazione di mercato
Prospettive future: un mercato selettivo, in balia dei tassi d’interesse
Il mercato immobiliare romano del 2025 è robusto e guidato da una domanda solida e consapevole, ma la forte correlazione con il mercato del credito lo rende però particolarmente sensibile alle politiche monetarie.
Le future decisioni sui tassi di interesse, quindi, saranno il fattore chiave per determinare l’andamento del settore nella seconda metà dell’anno.
La domanda, sempre più selettiva, continuerà a premiare la qualità, la metratura e la posizione strategica, in un mercato dove il capitale si muove con sempre maggiore precisione.
È fondamentale ricordare, comunque, che questa analisi di mercato rappresenta solo uno strumento per comprendere le tendenze e orientare le strategie, non per determinare l’effettivo valore di ogni singolo immobile, che richiede invece la necessaria consulenza di un esperto operatore immobiliare.
L’unico che ha il “polso del mercato” ed è in grado di valutare adeguatamente i pregi e gli eventuali limiti di una proprietà immobiliare.
Fonte: OMI, ISTAT, NOTARIATO – Ufficio studi DVHT
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
ROMA: aumento dei prezzi (+1,6%) e delle compravendite (+2,0%) di abitazioni, nel 2024