All’interno delle Statistiche regionali 2024, elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e relative alle compravendite del mercato residenziale della città di Roma, si evidenzia come nel 2023 si sia registrata una diminuzione del numero di transazioni, con 34.342 (Ntn) abitazioni compravendute, rispetto alle 40.064 del 2022.
La flessione delle compravendite nel 2023, rispetto al 2022, risulta quindi essere del -14,4%.
Per consentire una più fluida lettura dei dati riguardanti l’analisi del mercato immobiliare, il territorio della città è stato articolato in n. 22 macroaree di diversa ampiezza.
Le macroaree (che aggregano un numero variabile di zone OMI) presentano caratteristiche simili per densità di urbanizzazione, situazioni socioeconomiche, servizi, infrastrutture e posizione geografica.
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) | L’indicatore della dinamica di mercato: rappresenta il numero di transazioni, normalizzate rispetto alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo.
È un dato estratto dalla Banca Dati degli Uffici di Pubblicità Immobiliare, con una ponderazione che tiene conto della quota di proprietà oggetto della compravendita.
In parole semplici, l’Ntn consente di eliminare la distorsione che si creerebbe se si contassero semplicemente il numero di atti di compravendita (ad esempio, se un immobile viene compravenduto per 1/4 della sua quota di proprietà, viene conteggiato come 0,25 Ntn).
Questo indicatore evidenzia, per quanto riguarda la città di Roma, come in tutte le macroaree si sia registrata una diminuzione delle vendite.
Si distinguono, per una flessione fortemente negativa, quelle denominate “Fuori GRA Sud” (-31,4%), “Cintura EUR” (-26,4%) e “Salaria” (-23,7%).
La macroarea “Portuense” rappresenta la minore variazione negativa (pari al 3,6% delle transazioni movimentate nel mercato romano), insieme alle macroaree “Fuori GRA Est” (-4,6%) e “Semicentrale Ostiense-Navigatori” (-4,2%).
Il maggior numero di compravendite immobiliari del 2023 si registra nelle aree “Fuori GRA Est” (3.379 ntn) e “Casilina-Prenestina” (3.351 ntn), mentre la minor fetta di mercato appartiene alla macroarea “Fuori GRA Sud” (247 ntn).
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): esaminando la quota percentuale dello stock di unità immobiliari oggetto di compravendita, che consente di percepire quale sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto allo stock immobiliare presente in un determinato territorio, si rileva un valore medio comunale (pari a 2,38%) che indica un mercato residenziale in leggera diminuzione rispetto al 2022.
In alcune macroaree – come “Portuense” (-0,10), “Semicentrale Ostinese-Navigatori” (-0,11) e “Fuori GRA Est” (-0,12) – è meno evidente la diminuzione dell’indice IMI, mentre in “Salaria” (-0,74), “Fuori GRA Sud” (-0,78) e “Cintura Eur” (-1,02) si nota una maggiore inerzia con un calo IMI vicino al -0,40, sintomo di scarsa dinamicità.
Quotazioni: l’andamento delle quotazioni nel 2023, rispetto al 2022, registra una leggera tendenza positiva con un lieve incremento del +0,8% a livello comunale.
La quotazione più elevata si registra nella macroarea “Centro Storico” (5.780 euro/m2), seguita da “Semicentrale Parioli–Flaminio” (5.058 euro/m2), “Semicentrale Salaria–Trieste-Nomentana” (4.299 euro/m2) e “Semicentrale Prati–Trionfale” (4.208 euro/m2), che rappresentano le aree più prestigiose della città.
In ambito comunale, le macroaree con le quotazioni medie più basse si collocano nelle zone fuori il GRA, particolarmente nelle aree Est con 1.737 euro/m2, Nord-Ovest con 1.793 euro/m2 e Nord con 1.843 euro/m2.
Tra queste, la macroarea “Fuori GRA Est” è però quella, come evidenziato in precedenza, che richiama il maggior interesse del mercato.
Infine, il maggior numero di transazioni è stato registrato nella zona OMI E34 Ostia (Via Delle Baleniere), con 916 ntn.
Fonte: OMI – RAPPORTO IMMOBILIARE REGIONALE 2024 | Il settore residenziale – 5 giugno 2024