Nel dettaglio per capoluogo dei dati relativi alle compravendite del mercato residenziale del secondo trimestre del 2025, elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, si evidenziano alcuni importanti dati relativi alla città di Roma.
Che, nel trimestre in esame, ha registrato un particolare aumento delle compravendite relative alle tipologie di maggiore dimensione (da 115 a 145 mq).
Di seguito, un’analisi dettagliata di alcuni numeri chiave per il mercato immobiliare romano:
| II Trim 2024 | III Trim 2024 | IV Trim 2024 | I Trim 2025 | II Trim 2025 |
|---|---|---|---|---|
| 9.456 | 7.825 | 10.089 | 8.528 | 9.839 |
| I trim 2025 – I trim 2024 | II trim 2025 – II trim 2024 |
|---|---|
| +10,7% | +4,1% |
| fino a mq 50 | da mq 50 a 85 | da mq 85 a 115 | da mq 115 a 145 | oltre mq 145 | TOTALE NTN |
|---|---|---|---|---|---|
| 839 | 4.006 | 2.743 | 1.295 | 956 | 9.839 |
| DISTRIBUZIONE PERCENTUALE ABITAZIONI | |||||
| 8,5% | 40,7% | 27,9% | 13,2% | 9,7% | 100% |
| VARIAZIONE TENDENZIALE NTN (II trim 2025 vs II trim 2024) | |||||
| -9,9% | +4,7% | +4,7% | +13,2% | +2,5% | +4,1% |
| VARIAZIONE CONGIUNTURALE NTN (II trim 2025 vs I trim 2025) | |||||
| -5,4% | +17,0% | +11,8% | +33,6% | +20,1% | 15,4% |
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
Analisi dell’andamento:
I dati relativi al secondo trimestre del 2025, delineano per la città di Roma un mercato residenziale in crescita, sebbene con un ritmo più contenuto rispetto ai trimestri precedenti.
L’analisi, infatti, rivela un settore che, pur confermando la sua vitalità, entra in una fase di normalizzazione, evidenziando tendenze divergenti tra i diversi segmenti di mercato.
Crescita confermata, ma ad un ritmo più moderato:
Nel secondo trimestre del 2025, il mercato immobiliare romano ha registrato un incremento rispetto allo stesso periodo del 2024.
Sebbene ciò confermi un trend di crescita, questo dato segna un chiaro rallentamento rispetto all’aumento del +10,7% osservato nel primo trimestre del 2025, indicando una relativa stabilizzazione della domanda.
Dinamiche congiunturali e recupero stagionale:
Analizzando la variazione congiunturale, ovvero il confronto con il trimestre precedente (il primo trimestre del 2025), si osserva invece un robusto aumento del +15,4%.
Questo incremento va però interpretato correttamente, perché la variazione potrebbe riflettere (almeno in parte) il probabile e fisiologico recupero del mercato dopo il primo trimestre, che è stagionalmente il più debole dell’anno.
Non rappresenta, quindi, un segnale di inattesa accelerazione della crescita.
Analisi delle compravendite per classi dimensionali:
La vera chiave di lettura emerge dall’analisi delle transazioni suddivise per classi dimensionali.
Qui, infatti, i dati mostrano un mercato che si muove a velocità diverse, premiando nettamente le metrature più ampie.
Dall’analisi per classi dimensionali, inoltre, emergono tendenze divergenti e significative:
- Il cuore del mercato: la fascia dimensionale tra i 50 e 115 mq continua a rappresentare il nucleo centrale del mercato romano, costituendo da sola quasi il 69% del totale delle transazioni, con una crescita rilevata del +4,7%.
- La spinta dei tagli di maggiore dimensione: le abitazioni di metratura superiore, però, sono le vere protagoniste della crescita. La categoria 115-145 mq, infatti, registra un notevole +13,2% tendenziale, con un’impressionante accelerazione congiunturale del +33,6%. Ma anche gli immobili oltre i 145 mq hanno mostrato vitalità, con un +2,5%.
- Flessione sui piccoli tagli: in netta controtendenza il segmento degli immobili fino a 50 mq, che subisce una flessione significativa, con una variazione tendenziale del -9,9% ed una congiunturale del -5,4%. Questo dato potrebbe indicare una minore presenza della domanda per investimento o da parte di single, a favore di una maggior richiesta per soluzioni abitative più ampie.
Comparazione con l’andamento nazionale e delle altre grandi città:
Per comprendere appieno le dinamiche romane, è fondamentale confrontarle con il quadro nazionale e con le altre principali metropoli italiane, utilizzando i dati del report Agenzia Delle Entrate – OMI.
Roma vs. Italia: una crescita a due velocità
Il mercato immobiliare italiano, nel suo complesso, ha mostrato un’accelerazione più decisa.
A livello nazionale, infatti, le compravendite nel secondo trimestre 2025 sono aumentate del +8,1%, un ritmo quasi doppio rispetto al +4,1% di Roma.
Anche la media dei capoluoghi italiani, inoltre, si è attestata su un più vivace +7,2%.
Questo indica quindi come, sebbene in crescita, la Capitale stia viaggiando a una velocità inferiore rispetto alla media del Paese.
Il posizionamento tra le metropoli:
Il confronto con le altre principali città italiane evidenzia un quadro eterogeneo, in cui Roma si colloca in una posizione intermedia:
- Torino si distingue per la performance più brillante, con un eccezionale +11,3%.
- Milano conferma la sua solidità, con una crescita del +6,6%, superiore quindi a quella di Roma.
- Bologna (+6,1%) e Genova (+5,6%) mostrano tassi di crescita leggermente superiori a quelli della Capitale.
- Napoli rappresenta, invece, l’unica grande città in controtendenza, con una lieve flessione del -0,3%.
Il totale delle otto principali città registra, quindi, un incremento medio del +5,9%, confermando come la performance di Roma sia al di sotto della media delle altre grandi città.
Le specificità del mercato romano:
Dall’analisi, emergono due interessanti caratteristiche distintive del mercato della Capitale:
- Dominio dell’acquisto “prima casa”: a Roma, ben l’85,2% delle transazioni assistite da agevolazioni fiscali è stato per l’acquisto della prima casa.
È la quota più alta tra tutte le grandi città, a indicare un mercato fortemente guidato da esigenze abitative primarie, piuttosto che da investimenti speculativi. - Elevata incidenza dei mutui: Roma presenta la quota più alta di acquisti finanziati con mutuo ipotecario (il 59,6% del totale).
Questo rende, quindi, il mercato immobiliare residenziale romano, potenzialmente più sensibile alle variazioni dei tassi di interesse e alle politiche creditizie delle banche.
Un mercato che sceglie gli spazi di maggiori dimensioni:
Il mercato immobiliare residenziale di Roma sembra essere in una fase di normalizzazione, con una crescita che, seppur positiva, è più contenuta rispetto al trend nazionale ed a quello di altre città come Torino e Milano.
La vera notizia risiede in un’apparente polarizzazione della domanda, con un forte e crescente interesse per le abitazioni di grande metratura, spinte dalle nuove esigenze abitative.
Mentre i piccoli tagli sembrano avere un calo d’interesse, forse a causa di una minore attrattiva per gli investitori o di una maggiore difficoltà di accesso al credito per gli acquirenti più giovani.
La maggiore dipendenza dai mutui per l’acquisto della prima casa, inoltre, rende Roma un osservato speciale, con le politiche monetarie e l’andamento dei tassi di interesse che potrebbero condizionarne maggiormente l’andamento.
E la futura crescita di un mercato che sembra privilegiare il progetto di vita, rispetto all’investimento a breve termine, premiando le abitazioni di maggior dimensione come probabili pilastri di un’abitazione definitiva.
Fonte: Agenzia Delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche II trimestre 2025 – 11 settembre 2025