Il mercato immobiliare di Roma ha attraversato una fase di trasformazione significativa negli ultimi cinque anni, influenzato profondamente dalla pandemia di Covid-19 e dai cambiamenti economici e sociali intervenuti.
Un interessante studio del portale immobiliare Idealista ha analizzato l’andamento relativo al mercato residenziale di questo specifico periodo, rilevando come dal febbraio 2020 al febbraio 2025 ci sia stato un trend di crescita generalizzato sia dei prezzi di vendita (+7,1%) che dei canoni di locazione (+38,8%).
Aumento dei prezzi di vendita | un trend persistente:
Il settore delle compravendite a Roma ha registrato un incremento costante dei prezzi, rispetto al periodo pre-pandemico.
Questo aumento, confermato dalle analisi di settore e dalle dinamiche del mercato di questo studio, è stato trainato da diversi fattori, tra cui l’inflazione ed una domanda sostenuta che spesso ha superato l’offerta disponibile, soprattutto in determinate zone della città.
Questo ha reso il mercato romano particolarmente dinamico, ma anche più competitivo per chi cerca di acquistare, anche se l‘importo medio richiesto nel 2025 è stato pari a 3.095 euro al metro quadro, rispetto ai 2.889 euro del 2020.
Le zone che hanno registrato i maggiori incrementi, secondo l’analisi di idealista/news, sono state:
- Nomentano-Tiburtino: (+21,1%), da 3.461 euro/mq a 5.164 euro/mq;
- Centro: (+19,3%), da 3.663 euro/mq a 7.325 euro/mq;
- Prati: (+16,2%), da 3.497 euro/mq a 5.871 euro/mq;
- Appio Latino: (+15,1%), da 3.538 euro/mq a 4.356 euro/mq;
- Prenestino: (+13,1%), da 2.444 euro/mq a 3.011 euro/mq.
Altri incrementi significativi si sono registrati in quartieri come Garbatella-Ostiense (+12,3%) e Parioli (+11,8%), come dettagliato nello studio.
Rialzo dei canoni | una pressione crescente per inquilini e studenti:
Analogamente al mercato della compravendita, anche il settore degli affitti a Roma ha subito un notevole aumento dei canoni, con una domanda – sia a lungo termine che breve termine – in crescita, che ha spinto le richieste verso l’alto.
La richiesta media è stata di 18,3 euro al metro quadro mensili, ovvero il massimo storico dal 2012.
Questo ha impattato in modo particolare studenti, giovani lavoratori e famiglie che cercano soluzioni abitative in affitto, aumentando la pressione sul budget familiare e rendendo la ricerca di un alloggio adeguato una sfida sempre più complessa.
I distretti con i maggiori rialzi, secondo la ricerca, sono stati:
- Portuense-Magliana: +49,8%;
- Aurelio: +45,7%;
- Nomentano-Tiburtino: +44,7%;
- Appio Latino: +43,7%;
- Gianicolense-La Pisana: +42,1%;
- Giustiniana-La Storta-Olgiata: +41,3%;
- Prati: +38,9%.
Il Centro, ovviamente, si è confermato essere il quartiere più oneroso, con una media di 30 euro/mq, seguito da Prati, Parioli, e altri quartieri centrali.
I quartieri con i canoni di locazione più bassi sono risultati essere Casalotti-Selva Nera–Valle Santa (12 euro/mq) e Roma-Est Autostrade (11,7 euro/mq).
Fattori chiave dietro l’aumento dei prezzi: inflazione, costi e domanda turistica:
Diversi elementi concorrono a spiegare questa crescita dei prezzi.
L’inflazione, che ha colpito l’economia globale, ha aumentato i costi dei materiali da costruzione e di ristrutturazione, influenzando anche i prezzi delle nuove costruzioni.
Parallelamente, la ripresa del turismo a Roma, dopo la fase più acuta della pandemia, ha incrementato la domanda di immobili, soprattutto per gli affitti brevi, sottraendo unità abitative al mercato della locazione tradizionale e contribuendo ulteriormente all’aumento dei prezzi.
Dinamiche di mercato | domanda superiore all’offerta e nuove costruzioni:
La persistente difficoltà nel soddisfare la domanda abitativa è un altro fattore cruciale, con Roma, che come molte grandi città, soffre di una cronica carenza di offerta rispetto alla richiesta.
Sebbene ci siano progetti di nuove costruzioni in corso, questi spesso non riescono a tenere il passo con la crescita demografica e con le esigenze abitative in continua evoluzione.
Questa disparità tra domanda e offerta ha contribuito a mantenere elevati i prezzi e a rendere il mercato particolarmente sensibile alle fluttuazioni economiche.
Zone più colpite e differenze territoriali | centro storico vs. periferia:
L’aumento dei prezzi non è stato omogeneo in tutta la città.
Il centro storico di Roma, con la sua attrattività turistica e la limitata disponibilità di immobili, ha continuato a registrare i prezzi più alti e gli incrementi maggiori.
Tuttavia, anche le zone semicentrali e alcune aree della periferia ben collegate e riqualificate stanno vedendo un aumento significativo dei valori immobiliari.
Si è assistito, conseguentemente, ad una progressiva “gentrificazione” di alcune zone e a una crescente difficoltà di accesso alla casa per fasce di popolazione a reddito medio-basso, anche in aree tradizionalmente più economiche.
In questo contesto, Roma est-Autostrade (1.972 euro/mq) è risultato essere il quartiere con i prezzi di vendita più bassi mentre Giustiniana-La Storta-Olgiata ha registrato una sostanziale stabilità nei valori immobiliari rispetto al 2020.
Prospettive future | verso una stabilizzazione o ulteriore crescita?
Il futuro del mercato immobiliare romano è, come tanti altri, in una fase evolutiva.
Mentre alcuni analisti prevedono una possibile stabilizzazione dei prezzi, o addirittura un rallentamento della crescita, altri ritengono che la domanda sostenuta e le dinamiche economiche globali potrebbero continuare a spingere i prezzi verso l’alto.
Fattori come l’andamento dell’inflazione, le politiche abitative, gli investimenti infrastrutturali e l’evoluzione del turismo saranno determinanti per delineare il futuro del mercato immobiliare di Roma nei prossimi anni.
Sarà fondamentale monitorare attentamente questi indicatori per comprendere le prossime tendenze e comprendere le nuove dinamiche del settore.