Il mercato immobiliare inaugura il 2026 confermando una fase di crescita.
I dati ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate riferiti al primo trimestre 2026, hanno registrato, infatti, una crescita tendenziale del +4,4% (circa 180 mila abitazioni) a livello nazionale, con le otto principali grandi città italiane che accelerano ulteriormente, segnando un solido +6,1%.
In questo scenario di consolidata ripresa, Roma si è distinta per una buona vivacità delle transazioni, anche rispetto allo stesso periodo del 2025:
+5,1%Variazione tendenziale nel Q1 2026
I trilocali si sono confermati la scelta preferita dalle famiglie, mentre i bilocali hanno dominato il comparto della prima casa e di chi è interessato ad un investimento, consolidando una ripresa strutturale basata sull’esigenza abitativa reale e sull’evoluzione dei modelli di locazione.
Un mercato guidato dagli acquisti prima casa:
L’incremento del +5,1% del primo trimestre 2026, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, non è un dato isolato, ma il risultato di specifiche leve finanziarie e comportamentali adottate dagli acquirenti capitolini per fronteggiare le attuali condizioni di mercato:
I romani hanno assorbito la nuova normalità del costo del denaro, preferendo l’asset mattone all’incertezza.
Le tipologie preferite nelle compravendite:
Analizzando i micro-dati OMI relativi alle fasce dimensionali compravendute nel primo trimestre 2026, emerge con precisione quali siano i tagli più richiesti a Roma:
| Fino a 50 mq 10,37% del mercato |
Con 929 transazioni normalizzate (NTN), i bilocali compatti e i monolocali assorbono poco più del 10% degli scambi. Si tratta di asset puramente speculativi e d’investimento, destinati alla messa a reddito per studenti fuori sede o affitti brevi. |
| Da 50 a 85 mq 42,25% del mercato |
È il cuore pulsante del mercato residenziale di Roma. Con 3.786 scambi, i classici trilocali compatti rappresentano quasi la metà delle transazioni totali. Questo taglio incrocia il budget massimo finanziabile dalle giovani coppie (esposte al 3,6% di tassi sui mutui) con le necessità di spazio post-pandemia. |
| Da 85 a 115 mq 26,64% del mercato |
Rappresenta l’upgrade abitativo. Ben 2.387 famiglie hanno finalizzato acquisti in questa fascia, tipicamente per ottenere una camera in più per i figli o un ambiente dedicato allo smart working permanente. |
| Da 115 a 145 mq 11,74% del mercato |
Con 1.052 transazioni, questo segmento copre l’esigenza di immobili di rappresentanza e grandi nuclei familiari in quartieri consolidati di fascia medio-alta. |
| Oltre 145 mq 9,00% del mercato |
La fascia del pregio e delle grandi dimore registra 807 scambi. È una nicchia altospendente, che si muove in gran parte senza l’ausilio di leve ipotecarie ed è quindi immune alle oscillazioni dei tassi d’interesse. |
Nota sui dati: elaborazione delle percentuali di assorbimento basata sul numero esatto di Transazioni Normalizzate (NTN) dichiarate dall’OMI per il Comune di Roma (Capoluogo), nel primo trimestre 2026.
Le locazioni: il frazionamento genera volumi record
Se le compravendite registrano un solido +5,1%, è nel mercato degli affitti che Roma esprime i numeri più sorprendenti.
Nel primo trimestre 2026, infatti, la Capitale ha generato 14.096 nuovi contratti relativi all’intera unità abitativa (+7,4%), per un monte canoni di 164 milioni di euro (+10,3%), ma includendo anche le locazioni di singole porzioni (stanze), il volume reale balza a ben 16.974 nuovi contratti.
| Segmento Locativo a Roma | Volumi (N. Contratti) | Valore Canoni Annui | ||
|---|---|---|---|---|
| Totale Q1 | Trend (YoY) | Milioni € | Trend (YoY) | |
| Agevolato lungo periodo (3+2) | 7.467 | +10,8% | 88 Mln | +14,5% |
| Ordinario lungo periodo (4+4) | 2.796 | +1,2% | 38 Mln | +8,8% |
| Agevolato transitorio (porzione/stanze) | 2.878 | +14,8% | 15 Mln | +14,1% |
| Agevolato transitorio (intero) | 1.862 | +5,3% | 20 Mln | +8,7% |
| Ordinario transitorio (libero) | 1.971 | +6,0% | 19 Mln | -2,0% |
I numeri parlano chiaro: la fiscalità penalizzante del contratto a libero mercato (4+4) ha spinto quasi il 70% del mercato verso regimi agevolati (cedolare secca al 10% e IMU ridotta). Particolarmente rilevante è l’esplosione dei contratti per stanze.
L’Ingegneria del Frazionamento a Roma
L’Agevolato Transitorio in Porzione (+14,8% di volumi) rappresenta l’affitto a stanze per studenti o giovani lavoratori. Acquistare un immobile di 100 mq e frazionarlo in 3 o 4 stanze singole genera un canone aggregato (+14,1%) nettamente superiore rispetto all’affitto dell’intero appartamento a una singola famiglia, massimizzando il ritorno sull’investimento (ROI).
Affittare a più soggetti riduce il rischio di morosità: se una stanza resta sfitta o un inquilino non paga, le altre porzioni continuano a generare cash flow, proteggendo la redditività dell’investitore.
Implicazioni strategiche:
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare restituiscono l’immagine di una Capitale in pieno fermento, ma che richiede approcci altamente specializzati per chi vorrà operare sul mercato nei prossimi mesi:
Per Chi Vende
- Prezzo di vendita: con oltre l’85% degli acquirenti che compra la “prima casa” e il 61% che fa affidamento su mutui al 3,6%, la sensibilità al prezzo è altissima. Un posizionamento fuori mercato (anche solo del 5%) in fase di proposizione, si può tradurre oggi in tempi di vendita particolarmente prolungati.
- Il “premio” sui 50-85 mq: se si possiede un appartamento in questa fascia dimensionale (che assorbe il 42,25% della domanda), si ha il massimo potere contrattuale. La richiesta per questi tagli dimensionali è infatti elevata.
- Riqualificazione: con solo il 9,5% di case nuove disponibili, l’usato ben presentato domina le vendite. Interventi leggeri di home staging e certificazioni energetiche aggiornate, possono permettere di vendere ai vertici dei range di prezzo.
Per Chi acquista
- Shift verso lo student housing: i dati dimostrano che il mercato residenziale tradizionale (4+4) è fiscalmente inefficiente e cresce solo dell’1,2%. L’acquisto di unità tra gli 85 e 115 mq da convertire in co-living (stanze) offre attualmente i migliori rendimenti.
- Canone concordato: con un +10,8% di contratti, l’agevolato 3+2 è l’unica soluzione per proteggere i flussi di cassa residenziali, grazie al delta favorevole sulla cedolare secca rispetto alla tassazione marginale IRPEF.
- Tagli da Ricercare: per massimizzare l’investimento nelle locazioni, la caccia è aperta su immobili da ristrutturare e redistribuire.
A Roma la liquidità c’è (quasi 9.000 compravendite).
Non è il mercato ad essere rallentato, sono i modelli operativi ad essere divenuti obsoleti. Estrarre il massimo valore da ogni immobile richiede oggi una precisione chirurgica, se non si vuole fare esperienza a proprie spese.
Il consiglio, quindi, è quello di evitare un percorso di vendita più lungo del necessario, nel quale scoprire solo alla fine ciò che si sarebbe dovuto sapere prima. Con la spiacevole sensazione di non aver dedicato la giusta attenzione ad uno dei maggiori investimenti economici della propria vita.
Fonte: OMI | Statistiche I trimestre 2026 – 10 giugno 2026
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