Dopo la vivace partenza d’inizio anno, il mercato immobiliare italiano entra in una fase di assestamento, secondo i recenti dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate riferiti al secondo trimestre 2026, che certificano un volume di oltre 201.000 compravendite a livello nazionale (+0,1% rispetto allo stesso periodo del 2025)
In questo scenario di maturità ciclica e ricalibrazione, Roma si conferma il motore trainante del comparto residenziale. Archiviato il rimbalzo del primo trimestre, infatti, la Capitale ha consolidato i propri volumi con una buona performance, registrando un incremento congiunturale del +10,29% e un lieve aumento tendenziale (+0,4%).
Le famiglie romane continuano a privilegiare i trilocali, mentre nell’ambito della locazione si registra la tendenza a preferire il canone concordato e transitorio nei nuovi contratti, per difendere il guadagno netto reale da un’imposizione fiscale altrimenti troppo alta.
La solidità della “prima casa”:
L’assestamento del mercato capitolino, prossimo alla soglia psicologica dei 10.000 scambi trimestrali, è sorretto da fondamentali apparentemente sani.
L’analisi del Q2 2026, infatti, rivela che Roma ha una forte componente di acquirenti che la scelgono per abitare, vedendo nella casa non solo una necessità ma anche un investimento sicuro. Questo scenario allontana il rischio di pericolose speculazioni di mercato:
Le tipologie abitative: l’analisi millimetrica delle superfici
Incrociando le 9.883 transazioni (NTN) dichiarate dall’OMI con la distribuzione per fasce dimensionali e confrontando sia la variazione annua (tendenziale) sia quella sul trimestre precedente (congiunturale), emerge con chiarezza la reale traiettoria della domanda.
La consueta accelerazione primaverile rispetto all’inverno interessa tutte le metrature, ma il confronto su base annua svela una selettività sempre più marcata tra micro-tagli da reddito e grandi tagli residenziali:
Tagli più venduti e quote di mercato:
10,74%
41,15%
26,68%
12,10%
9,33%
| Classe e Dinamica | Analisi di Mercato per Fascia Dimensionale |
|---|---|
| Fino a 50 mq 1.061 compravendite Annuale+26,5%
Trimestrale+14,3%
|
La dinamica trimestrale conferma una domanda elevata per questa tipologia. Monolocali e piccoli bilocali attirano sia le famiglie, che gli investitori intenzionati a destinarli alla locazione nei quartieri universitari o snodi strategici. Comprare in questo segmento permette anche di affrontare meglio l’eventuale problema mutuo, vista la necessità di minore finanziamento. |
| Da 50 a 85 mq 4.067 compravendite Annuale+1,5%
Trimestrale+7,4%
|
Nonostante l’incremento stagionale rispetto all’inverno, il dato annuo evidenzia una fase di stabilità strutturale. Questo taglio si conferma il baricentro del mercato residenziale capitolino: intercetta la capacità di spesa della famiglia media e garantisce tempi di commercializzazione rapidi per gli immobili proposti a valori corretti. |
| Da 85 a 115 mq 2.636 compravendite Annuale-3,9%
Trimestrale+10,4%
|
Il rimbalzo rispetto ai primi mesi dell’anno è consistente, ma il calo sui dodici mesi segnala che il tipico cambio casa (alla ricerca della terza camera o dello studio) è sottoposto a maggiore selezione economica. Molti nuclei familiari, infatti, ponderano sempre più la possibilità di riqualificazione del proprio immobile, prima di decidere l’acquisto di un’abitazione di maggiori dimensioni. |
| Da 115 a 145 mq 1.195 compravendite Annuale-7,6%
Trimestrale+13,7%
|
La ripresa ciclica della primavera non nasconde la contrazione tendenziale più severa della Capitale. L’interesse in questa fascia resta circoscritto a quartieri semi-centrali o residenziali di pregio, penalizzando fortemente quegli appartamenti ampi ma privi di pertinenze esterne o ascensore. |
| Oltre 145 mq 922 compravendite Annuale-3,6%
Trimestrale+14,3%
|
La vivacità rispetto al trimestre precedente riflette la stagionalità degli acquisti di maggiore rappresentanza. Trattandosi di un comparto più autosufficiente dal punto di vista finanziario, la lieve flessione annua potrebbe riflettere anche l’attesa di un calo dei prezzi dell’usato o della comparsa sul mercato di immobili già efficientati e in linea con le regole europee. |
Locazioni: il dominio del contratto agevolato
Se il mercato delle compravendite si è stabilizzato, il settore degli affitti a Roma sta vivendo un’espansione strutturale di grande rilevanza. Nel secondo trimestre 2026, infatti, sono stati registrati quasi 13.000 nuovi contratti per intere unità (+6,1%), generando un monte canoni di 157 milioni di euro.
Ma, mentre si consolida la schiacciante preferenza per i regimi agevolati (cedolare secca al 10%), nei restanti segmenti si assiste a dinamiche contrapposte:
| Segmento Locativo | Numero contratti | Canoni annui | ||
|---|---|---|---|---|
| Totale Q2 | Trend (YoY) | Milioni € | Trend (YoY) | |
| Agevolato lungo periodo (3+2) | 7.029 | +7,8% | 85 Mln | +13,6% |
| Ordinario lungo periodo (4+4) | 2.874 | +8,1% | 38 Mln | +6,3% |
| Agevolato transitorio (porzione/stanze) | 2.298 | +5,9% | 13 Mln | +10,1% |
| Agevolato transitorio (intero) | 1.589 | +6,4% | 18 Mln | +9,4% |
| Ordinario transitorio (*) | 1.442 | -4,9% | 16 Mln | -1,8% |
La Fiscalità del Mercato Locativo Romano
In termini di volumi assoluti, il 3+2 non ha rivali (oltre 7.000 contratti). Ma la vera leva per massimizzare il ROI si conferma l’Agevolato transitorio per porzioni d’immobile (stanze per studenti/lavoratori). Questo segmento vede i canoni lievitare del +10,1%, dimostrando che frazionare l’immobile applicando la fiscalità agevolata, previa stesura di contratti inattaccabili e conformi alla norma, è attualmente lo schema più efficiente per massimizzare i ricavi e abbattere i rischi.
Il comparto dell’ordinario transitorio (-4,9%) cela dietro la categoria statistica OMI (ORD_T) una duplice anomalia, spesso figlia di gestioni “fai da te” o poco specializzate:
L’errore di registrazione: accade spesso che il contratto sia redatto in modo ineccepibile rispettando le tabelle concordate, ma in fase di compilazione del Modello RLI venga selezionato il codice errato L1 (ordinario) anziché L2 (agevolato). Il risultato? L’Erario classifica l’atto a canone libero, disconoscendo l’applicazione della cedolare secca al 10% e le riduzioni IMU fino all’eventuale istanza di correzione in autotutela.
L’errore formale: alcuni locatori registrano contratti transitori pattuendo un canone libero, ma – nei Comuni ad alta tensione abitativa come Roma – tali contratti devono obbligatoriamente rispettare i parametri dell’Accordo Territoriale (art. 5, commi 1 e 3, L.431/1998 e D.M. 16/01/2017). La pattuizione di un canone superiore al tetto massimo è affetta da nullità parziale (art. 13, c. 4, L. 431/1998) e la clausola illegittima viene sostituita di diritto dal canone massimo consentito (art. 1339 c.c.), con il diritto del conduttore di chiedere la restituzione delle somme versate in eccedenza entro il termine perentorio di sei mesi dal rilascio dell’immobile (art. 13, c. 6, L. 431/1998).
Il fatto che l’Agenzia delle Entrate li registri non ne sana in alcun modo la patologia: ai sensi dell’art. 38 del D.P.R. 131/1986, la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta, anche se l’Amministrazione Finanziaria non possiede il potere di valutare o certificare la validità civile delle clausole contrattuali.
Canone Concordato (stima sintetica)
Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste
Come muoversi nel mercato capitolino?
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare restituiscono l’immagine di un mercato maturo ed esigente. Il modesto incremento registrato nel trimestre in esame indica che l’offerta sta iniziando a bilanciare la domanda.
In questo scenario di stabilità, sia per vendere al meglio sia per ottenere un ottimo rendimento dalla locazione, diventa fondamentale abbandonare le vecchie formule tradizionali e muoversi con strategie precise, puntando sulla qualità degli immobili e sui forti vantaggi offerti dalle agevolazioni fiscali:
Per chi Vende
- Attenzione al prezzo di vendita: con l’85,3% degli acquisti concentrato sulle “prime case” e il 58,9% dei compratori che si muove solo grazie a un mutuo, non c’è spazio per errori di valutazione. Proporre una casa a un prezzo troppo alto rispetto ai valori reali significa condannarsi a lunghi mesi di attesa e a forti sconti durante la trattativa.
- Il potere del taglio 50-85 mq: queste dimensioni rappresentano la scelta principale delle famiglie e raccolgono la quota più alta delle compravendite a Roma. Se si possiede un immobile in questa fascia, si detiene un migliore potere contrattuale.
- Il valore delle case già ristrutturate: con solo il 7,8% di immobili nuovi, un appartamento usato ma già riqualificato (impiantistica e certificazione energetica) domina le compravendite e azzera la concorrenza di zona.
Per chi investe
- Efficienza fiscale: i dati dimostrano che il contratto libero 4+4 è meno conveniente per i locatori. Oggi la scelta migliore è orientarsi sui contratti agevolati a canone concordato (3+2), proprio grazie ai forti sconti sulle tasse garantiti dalla cedolare secca al 10% e dalle riduzioni dell’IMU.
- Puntare sugli spazi ampi da dividere: l’investimento ideale a Roma oggi prevede l’acquisto di immobili tra gli 85 e i 115 mq da ristrutturare e concedere in locazione a studenti o giovani lavoratori, per massimizzare il guadagno di ogni metro quadro dell’immobile.
- Mitigazione del rischio: diversificare l’entrata affittando a porzioni (stanze) garantisce che, anche in caso di un conduttore moroso o uscente, l’immobile continui a generare un’entrata mensile grazie alle altre camere occupate.
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
A Roma il mercato immobiliare è diventato decisamente più selettivo. I volumi di compravendita, che sfiorano le 10.000 transazioni trimestrali, certificano che il settore è sufficientemente dinamico. In questa fase, per trarre il massimo profitto sono necessarie valutazioni corrette e una gestione fiscale e formale senza errori.
Il rischio attuale non è l’immobilità, ma il perdere opportunità per scelte non adeguate.
Fonte dati: Elaborazione indipendente su archivi ufficiali Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) | Statistiche Residenziali II trimestre 2026, Agenzia delle Entrate – Pubblicazione 10 settembre 2026.
Quotazioni immobiliari Roma: valori di mercato e trend OMI (verifica i valori della tua zona)