Il mercato immobiliare della Capitale ha mostrato un rilevante cambio di passo secondo le stime preliminari del secondo trimestre del 2026 diffuse dall’ISTAT, con un incremento dei prezzi delle abitazioni maggiore della media nazionale:

Se da un lato Torino ha registrato il picco percentuale di crescita (+8,5%) nel periodo in esame, Roma ha evidenziato una fase di espansione che si è contrapposta al rallentamento di Milano (+2,4%). Per comprendere a fondo questa accelerazione, è necessario inquadrarla nelle attuali dinamiche di un comparto immobiliare nazionale caratterizzato da un’offerta anelastica, dove la scarsità di abitazioni conformi agli standard richiesti fa lievitare i prezzi anche a fronte di compravendite stabili.

Roma: il deficit di nuove costruzioni

L’elemento statisticamente più rilevante della rilevazione su Roma è la scomposizione del dato aggregato. Se l’indice generale cresce del +6,4%, infatti, il driver assoluto è rappresentato dal segmento delle abitazioni nuove, che segna un rilevante incremento del +8,3% (dal +1,0% del primo trimestre).
Questo dato evidenzia come, in un tessuto urbano complesso e a bassa intensità di nuove edificazioni, l’immissione sul mercato di prodotto immobiliare di classe A, o derivante da rigenerazione profonda, venga assorbita velocemente nonostante il prezzo più elevato.

La forte pressione sul nuovo, inoltre, agisce da volano per il comparto delle abitazioni esistenti, che si mantiene estremamente reattivo confermando un solido +6,0% (in linea con il +6,2% del trimestre precedente). Se si esclude Torino, che pur a fronte di volumi inferiori fa registrare un picco isolato trainato dal nuovo, quindi, Roma rappresenta oggi il mercato più dinamico della Penisola.

Anatomia di un sorpasso: i trend storici Q1 vs Q2 2026

Per comprendere meglio ciò che sta accadendo a Roma, dobbiamo immergerci nelle serie storiche trimestrali, con i dati che rivelano una sorta di travaso tra i due mercati principali d’Italia, avvenuto nell’arco di soli sei mesi.
Quello a cui stiamo assistendo è l’atterraggio del ciclo speculativo milanese e il simultaneo risveglio del potenziale inespresso romano:

La fase espansiva di Roma e la stabilizzazione di Milano:

L’accelerazione in atto nella Capitale risulta ancor più evidente se parametrata all’andamento di Milano, storicamente il mercato precursore dei cicli immobiliari italiani. Il capoluogo lombardo sembra aver saturato la capacità di spesa locale, mentre Roma si riscopre più attrattiva grazie a prezzi d’ingresso più sostenibili e ampi margini di rivalutazione:

L’andamento del comparto milanese riflette il fisiologico completamento di una lunga fase espansiva, in cui i valori hanno raggiunto livelli di resistenza rispetto ai rendimenti locativi.
La liquidità e le strategie d’acquisto tendono quindi a orientarsi verso mercati come quello di Roma, dove il differenziale tra quotazioni attuali e prospettive di rivalutazione post-riqualificazione garantisce una redditività potenziale nettamente più favorevole.

Geografia dei valori:

La scomposizione geografica dell’indice IPAB colloca le evidenze romane all’interno di un’Italia che cresce a velocità differenziate.
La spinta di Roma, infatti, ha consentito alla ripartizione del Centro Italia di guidare le performance territoriali (+5,1%), superando il Nord-Est (+4,2%), il Nord-Ovest (+3,9%, condizionato dalla moderazione milanese) e l’area Sud e Isole (+2,6%).