Il mercato immobiliare di Roma ha registrato un incremento tendenziale del +3,9% nelle quotazioni immobiliari 2025, secondo i dati pubblicati oggi nelle Statistiche Regionali 2026 elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con un valore medio di 3.062 euro/m² (2.949 euro/m² nel 2024).
La Capitale, inoltre, ha registrato 37.293 abitazioni compravendute e un incremento del +6,2% rispetto all’anno precedente, con un diverso andamento nei molteplici quartieri della Capitale.
Le zone semicentrali e centrali, infatti, hanno assorbito la pressione di una domanda che è alla ricerca di una maggiore esclusività, con un’offerta in flessione che ha spinto in alto le quotazioni nonostante volumi di scambio più contenuti.
Al contrario la fascia periferica ha mantenuto una certa stabilità dei prezzi, offrendo una maggiore accessibilità abitativa.
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
La vetta del mercato: le macroaree che guidano i rincari
La gerarchia del lusso capitolino nel 2025 vede un consolidamento del tridente storico, con dati che evidenziano come la qualità urbana e la vicinanza ai centri decisionali stiano trainando la rivalutazione dei patrimoni in modo nettamente superiore all’inflazione:
- Centro Storico: il cuore della capitale
Con un balzo del +4,9% ed una quotazione media di 6.096 euro/m², il cuore di Roma sfonda la quota dei seimila euro al metro quadro. Un dato ancor più significativo se si considera che avviene a fronte di un calo dei volumi di compravendita (-7,3%). È il classico scenario da mercato rarefatto: chi possiede non vende, e chi compra è disposto a rialzi costanti. - Semicentrale Parioli-Flaminio: la crescita record
È qui che si registra la vera impennata del 2025. Con un +7,5% e una quotazione media di 5.644 euro/m², questa macroarea attrae la borghesia imprenditoriale e manageriale, posizionandosi come l’alternativa residenziale d’élite al congestionato centro storico, grazie a un’offerta abitativa mediamente più ampia e moderna. - Semicentrale Prati-Trionfale: la solidità
La quotazione media di 4.656 euro/m² (+5,9%) conferma questo quadrante come uno dei più liquidi e ricercati per il segmento medio-alto. La vicinanza al distretto legale e amministrativo della città garantisce una domanda inesauribile, eccellente anche per gli investitori orientati agli affitti di alta gamma.
Menzione d’onore spetta alla direttrice Salaria-Trieste-Nomentana, che si stabilizza a 4.521 euro/m² (+4,8%), confermando il forte potere d’acquisto radicato nella zona Roma Nord.
Oltre il lusso: dinamiche di rigenerazione urbana e accessibilità
Se il centro e i Parioli rappresentano l’apice valoriale, le direttrici semicentrali e periferiche raccontano la storia della classe media e dei giovani acquirenti, dove i prezzi premiano le zone interessate da rigenerazione infrastrutturale e poli direzionali:
| Area e posizionamento | Quotazione 2025 e Insight di Mercato |
|---|---|
| Ostiense-Navigatori Rigenerazione |
La trasformazione urbana e la presenza del polo accademico Roma Tre continuano a spingere in alto il valore degli immobili, con 3.219 euro/m² (+4,4%), rendendo questo quadrante semicentrale uno dei più effervescenti per gli investimenti a reddito. |
| Aurelia Connessioni strategiche |
Con 2.594 euro/m² (+4,4%) l’area attrae una domanda residenziale solida in cerca di bilanciamento tra costi e vivibilità, beneficiando dell’asse viario verso il litorale e della vicinanza al centro. |
| Cintura EUR Alta Rotazione |
Con 2.448 euro/m² (+3,4%) è l’area con la più alta intensità di transazioni (IMI al 3,6%). Il polo direzionale sud garantisce una continua immissione di liquidità nel mercato, rendendola un target perfetto per chi cerca immobili con tempi di rivendibilità brevissimi. | Fuori GRA Nord-Ovest Stabilità |
Con 1.805 euro/m² (-0,8%) le periferie esterne al raccordo assorbono la domanda alla ricerca di ampie metrature. La lieve contrazione dei prezzi indica il raggiungimento di un tetto di accessibilità finanziaria per le famiglie, dopo i rincari post-pandemici. |
La lettura combinata: quando i volumi anticipano i prezzi
Nell’analisi dei cicli immobiliari, la liquidità è il vero indicatore predittivo.
Le transazioni normalizzate (NTN) e l’intensità di mercato (IMI), infatti, segnalano in modo inequivocabile le aree in cui la domanda sta convergendo, ben prima che si verifichi una saturazione dell’offerta con conseguente impennata dei valori al metro quadro.
Osservando i dati del 2025, appare evidente come la pressione demografica e i flussi di investimento si stiano allontanando dal centro di Roma per concentrarsi lungo specifiche direttrici infrastrutturali capaci di garantire connettività, qualità della vita e rendimenti superiori.
Mentre i quartieri storici cristallizzano il proprio valore divenendo inaccessibili, le aree semicentrali e periferiche intercettano la classe media e le giovani famiglie.
L’incremento anomalo del numero di compravendite in questi quadranti assorbe rapidamente lo stock disponibile, riducendo progressivamente i tempi di vendita e preparando matematicamente il terreno per le prossime fasi di rincaro strutturale dei prezzi.
- Cintura EUR e Asse Colombo-Ostiense:Il quadrante sud si afferma in modo dirompente come il motore transazionale della città. La macroarea Cintura EUR registra un boom clamoroso delle compravendite segnando un +26,3%, spingendo l’indice di rotazione dello stock (IMI) al vertice cittadino del 3,6%.
L’onda lunga di questa espansione investe direttamente l’Asse Colombo-Ostiense-Litorale, che segue a ruota con 3.040 scambi netti (+11,9%). La vicinanza ai poli direzionali d’eccellenza, alle università e la fluidità dei collegamenti verso il mare rendono questa dorsale il bacino privilegiato sia per le prime case che per l’acquisto a scopo di locazione redditizia.
Sintesi: oltre 4.400 transazioni combinate, IMI al top cittadino e quotazioni reattive tra i 2.230 e i 2.448 euro/m². - Fuori G.R.A. Est:In termini puramente quantitativi, il quadrante orientale oltre il Raccordo Anulare domina incontrastato la classifica dei volumi muovendo ben 3.645 transazioni normalizzate (+9,1%).
Si tratta dell’epicentro assoluto della domanda dei first-time buyer: a fronte di una quotazione media ancora altamente sostenibile (1.812 euro/m², pur con un rialzo del +2,5%), rappresenta per molti l’unica opportunità reale di acquisire metrature generose senza compromettere l’equilibrio finanziario, godendo comunque dell’apertura verso l’asse della Casilina-Prenestina.
Sintesi: primo mercato cittadino per volumi assoluti (3.645 NTN) con un indice di intensità al 2,7%. - Aurelia:Spostando l’asse dell’analisi verso ovest, la direttrice Aurelia emerge come la sorpresa strategica del 2025. Registrando un impressionante +13,1% nei volumi di scambio (2.329 transazioni), questo quadrante sta drenando con successo la fuga di residenti dalle zone centrali divenute inavvicinabili.
Offre complessi residenziali ariosi, una viabilità potenziata e una quotazione (2.594 euro/m², +4,4%) che riflette la fortissima reattività del mercato agli investimenti di riqualificazione periferica.
Sintesi: crescita a doppia cifra delle compravendite (+13,1%) supportata da una solida rivalutazione del prezzo (+4,4%).
La frattura macro-territoriale: Roma contro il resto del Lazio
Allargando lo sguardo a livello regionale, emerge in modo lampante il ruolo egemonico della Capitale.
L’andamento immobiliare del Lazio è di fatto dettato dalle performance romane, creando una profonda spaccatura con le province limitrofe:
La locomotiva romana
- Assorbe da sola il +64,9% delle transazioni dell’intera provincia.
- Guida la classifica regionale con una media cittadina di 3.062 euro/m² e punte oltre i seimila euro.
- Concentra gli investimenti istituzionali e il segmento del lusso, trainando le statistiche regionali.
Il Contesto Regionale
- Le province del Lazio (come Rieti a 1.062 euro/m² o Viterbo a 1.241 euro/m²) registrano prezzi stabili o in lieve flessione.
- Il mercato extra-urbano si sostiene sui volumi più che sul valore, fungendo da valvola di sfogo per l’emergenza abitativa.
- Assenza di bolle speculative: mercati sani ma privi delle accelerazioni tipiche dei grandi hub internazionali.
Il report OMI 2025 certifica la transizione definitiva di Roma verso un modello immobiliare tipico delle grandi metropoli europee: un “centro” allargato dai costi proibitivi (trainato da Parioli, Prati e Centro Storico) e una periferia estesa che funge da motore per i volumi.
Con l’esclusività dei quartieri di prestigio, chi cerca buoni rendimenti da locazione troverà maggiori marginalità nelle fasce semicentrali e nelle zone connettive, dove il rapporto tra prezzo di acquisto e canone di affitto transitorio potrà risultare più performante e liquido.
Direttrici come l’asse Ostiense-EUR o i cluster in forte trazione come l’Aurelia e il Fuori G.R.A. Est dimostrano, infatti, una liquidità interessante. È proprio in questi quadranti, trainati peraltro da un boom dei contratti di affitto transitori (+8,3%), che si giocherà anche la partita immobiliare dei prossimi anni, premiando chi saprà anticipare i flussi demografici prima dell’adeguamento definitivo delle quotazioni.
Mutui: attivi in quasi il 60% delle compravendite a Roma, con una rata media di 880 euro