L’analisi dettagliata dei dati consuntivi relativi alle compravendite del mercato residenziale 2025, elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, certifica per Roma un ruolo di assoluta locomotiva nel panorama nazionale.
Confermando una buona solidità strutturale della domanda, incentivata anche da un progressivo relativo allentamento della stretta creditizia.
A fronte di un dato medio delle grandi metropoli italiane che cresce del +5,4%, infatti, la Capitale accelera con decisione confermando la sua indiscutibile centralità, con 37.293 abitazioni compravendute e un incremento del +6,2% rispetto all’anno precedente:
Quotazioni immobiliari Roma
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Analisi di mercato
Macrozona OMI
Zona OMI
Quotazione media OMI:
Fonte: Agenzia delle Entrate
Valore medio commerciale:
Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading
NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.
Mappa della zona OMI:
Andamento storico (OMI):
| Fino a mq 50 | Da mq 50 a 85 | Da mq 85 a 115 | Da mq 115 a 145 | Oltre mq 145 | TOTALE NTN | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.540 | 15.352 | 10.481 | 4.442 | 3.478 | 37.293 | |
| DISTRIBUZIONE PERCENTUALE ABITAZIONI | ||||||
| 9,49% | 41,17% | 28,10% | 11,91% | 9,33% | 100% | |
| VARIAZIONE TENDENZIALE (2025/2024) | ||||||
| +3,5% | +6,4% | +7,8% | +4,8% | +4,8% | +6,2% | |
La Capitale accelera su vari fronti:
Il quadro macroeconomico del 2025 certifica il definitivo cambio di passo della Capitale. Il mercato residenziale romano, infatti, non si è limitato a consolidare le posizioni, ma ha registrato un’espansione strutturale in tutte le sue metriche fondamentali.
Dal solido incremento dei volumi di scambio fino alla vigorosa riattivazione del credito, la tabella sottostante fotografa l’istantanea di un ecosistema immobiliare reattivo, che attrae liquidità e premia l’investimento:
L’effetto leva: come il calo dei tassi ha riacceso gli acquisti
Il vero motore che ha spinto le performance di Roma nel 2025 è stato il mercato del credito. Il progressivo, seppur cauto, allentamento delle politiche monetarie ha avuto un effetto detonatore sulla domanda “congelata” nei due anni precedenti.
I dati parlano chiaro: ben 20.861 abitazioni sono state acquistate ricorrendo a un mutuo ipotecario, segnando un’impennata del +16,5% rispetto al 2024.
A Roma, il 59,0% degli acquisti da parte di persone fisiche avviene ormai tramite finanziamento bancario (+5,8 punti percentuali sull’anno precedente), con un capitale medio erogato di 193.400 euro.
Ma cosa ha scatenato questa corsa al mutuo? Essenzialmente il ritorno alla sostenibilità della rata:
- Contrazione del tasso d’interesse: Il tasso medio applicato alla prima rata a si è assestato al 3,49%, in discesa di ben 33 punti base rispetto al 2024.
- Estensione del periodo di ammortamento: la durata media dei finanziamenti concessi si è allungata fino a raggiungere i 27 anni.
- Compressione della rata mensile: grazie a questa combinazione di fattori, la rata iniziale media è scesa a 880 euro al mese, mettendo a segno una contrazione del -3,8%.
Tale calo ha riportato la rata del mutuo al di sotto della soglia critica del 30% del reddito disponibile, riattivando istantaneamente quella vasta platea di acquirenti monoreddito o giovani coppie che erano rimaste escluse dal mercato nei due anni precedenti.
I tagli dimensionali: tendenza all’upgrading
L’analisi delle metrature compravendute svela un cambiamento strategico nei desiderata delle famiglie romane. Sebbene la fascia dimensionale compresa tra i 50 e gli 85 mq (il classico trilocale) rimanga il fulcro del mercato cittadino con 15.352 transazioni, è osservando i tassi di crescita che si nota il vero spostamento di capitali:
| Classe Dimensionale | NTN 2025 | Trend (su 2024) |
|---|---|---|
| Fino a 50 mq (Monolocali) | 3.540 unità | +3,5% |
| Da 50 a 85 mq (Bilocali/Trilocali) | 15.352 unità | +6,4% |
| Da 85 a 115 mq (Quadrilocali) | 10.481 unità | +7,8% |
| Oltre 115 mq (Tagli Grandi/Lusso) | 7.920 unità | +4,8% |
Il balzo del +7,8% registrato nella fascia tra gli 85 e i 115 metri quadri non è causale. È l’effetto diretto della dinamica creditizia analizzata nel paragrafo precedente: una rata del mutuo più leggera ha permesso a molti nuclei familiari di effettuare un “upgrading” immobiliare, investendo nell’acquisto di una stanza in più a parità di esborso mensile pianificato. La casa torna ad allargarsi.
La traiettoria di Roma: quattordici anni di mercato residenziale sotto i riflettori
Per comprendere l’andamento attuale del mercato capitolino, è indispensabile ripercorrere le tappe storiche che hanno ridefinito il valore del mattone romano a partire dal 2011, anno caratterizzato dall’inizio della seconda grande crisi economica del settore.
La timeline che segue, traccia l’indice delle compravendite normalizzate (NTN), mostrando la straordinaria resilienza del mercato immobiliare di Roma rispetto alla media nazionale:
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2011 – 2013
Il crollo strutturale
Sotto la pressione della crisi del debito sovrano, il mercato romano subisce una drastica contrazione. L’indice nazionale scende a livelli di minimo storico, azzerando le transazioni fittizie e lasciando sul campo solo la domanda reale non speculativa.
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2014 – 2019
La risalita progressiva
Inizia una ripresa costante e vigorosa. L’indice delle compravendite a Roma guadagna oltre 40 punti percentuali rispetto ai minimi del 2013, trainato da una forte stabilità dei valori di listino e dal progressivo allentamento del credito bancario.
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2020 – 2022
Dallo shock pandemico al picco storico
Dopo la brusca frenata del 2020 causata dai lockdown, il mercato residenziale capitolino rimbalza con forza inaudita, culminando nel picco storico del 2022 (con l’indice NTN nazionale che tocca quota 136,4).
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2023 – 2024
La stretta creditizia
L’impennata improvvisa dei tassi d’interesse decisa dalla BCE frena bruscamente le compravendite. Molti acquirenti romani, privati della leva finanziaria, congelano le loro decisioni d’acquisto in attesa di tempi migliori.
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2025
La stabilizzazione strutturale
La discesa controllata dei tassi d’interesse riattiva la domanda. Roma chiude l’anno con un balzo del +6,2%, consolidando la sua leadership assoluta tra le grandi città e guidando la nuova fase espansiva del mercato nazionale.
Roma sceglie i volumi, Milano la concentrazione:
Incrociando i dati estratti dal Rapporto OMI, emerge una fotografia macroeconomica affascinante che delinea due strategie di sviluppo urbano diametralmente opposte.
Sotto il profilo della liquidità e del numero di transazioni, Roma domina incontrastata assorbendo quasi un terzo delle compravendite delle grandi città italiane. Eppure, osservando la metrica del fatturato totale, assistiamo a un fenomeno di “sorpasso per intensità” da parte di Milano:
Roma: Densità e Accessibilità
- Volumi massivi: 37.293 transazioni concluse nel 2025 (+6,2%).
- Fatturato aggregato solido: 10,07 miliardi di Euro generati.
- Valore medio accessibile: 270.200 € per unità, cifra che consente ancora alla classe media di accedere alla proprietà immobiliare.
Milano: Esclusività e Valore
- Volumi limitati: solo 25.173 transazioni (+4,9%), oltre 12.000 in meno rispetto alla Capitale.
- Fatturato record: 11,06 miliardi di Euro, il valore più alto in Italia.
- Prezzo medio elitario: 439.700 € per unità abitativa. Il mercato lombardo si basa sulla scarsità d’offerta e sulla massima estrazione di valore per singolo metro quadro.
Questo divario spiega perché il mercato romano risulti più resiliente, con una forza che trae spunto dall’alta propensione all’acquisto dei suoi residenti. Un mercato a “densità diffusa” come quello di Roma garantisce maggiore liquidità, permettendo tempi di vendita ragionevoli e una circolazione costante del capitale investito.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2026 | Il settore residenziale – 21 maggio 2026
OMI: quasi 767.000 abitazioni compravendute nel 2025 (+6,4%), con maggiore ricorso ai mutui (+18,3%)