Il mercato dell’affitto a Roma si distingue nettamente dal resto del panorama nazionale.
I dati consuntivi del Rapporto Immobiliare OMI 2026 certificano un totale di 54.506 nuovi contratti registrati nell’ultimo anno, rivelando una tendenza inequivocabile: la fuga dal mercato libero tradizionale in favore delle locazioni a canone calmierato.
Oggi il 65,7% delle case affittate nella Capitale, infatti, sfrutta le agevolazioni degli accordi territoriali, cercando di bilanciare la ricerca del profitto con l’esigenza di stabilità finanziaria.
Esaminiamo i numeri reali, per comprendere come si muove oggi il mercato della Capitale.
Canone Concordato (stima sintetica)
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La scomposizione del mercato: volumi e valori al metro quadro
Per capire le dinamiche cittadine, è indispensabile scomporre il totale dei contratti nelle quattro tipologie principali. I dati mostrano una chiara gerarchia delle preferenze, in cui il mercato libero tradizionale cede il passo alle formule calmierate:
| Segmento di Mercato | Volumi e Valori Medi a Roma |
|---|---|
| Agevolato Lungo Periodo Il più scelto |
Con 27.304 abitazioni locate, rappresenta il 50,1% dell’intero mercato. La superficie media è di 81,8 m², con un canone annuo che si attesta su 143,7 euro al metro quadro. |
| Ordinario Lungo Periodo Mercato Libero |
Rappresenta il 19,8% del mercato 10.818 contratti stipulati. Questo segmento garantisce il canone lordo più alto in assoluto, raggiungendo i 162,2 euro annui per metro quadro, su superfici leggermente inferiori (80,1 m² medi). |
| Agevolato Transitorio Studenti/Lavoratori |
Copre il 15,6% del totale, con 8.517 registrazioni ed è il più grande d’Italia nel suo genere. Essenziale per la popolazione studentesca e i lavoratori fuori sede, presenta una media di 78,8 m² e un canone di 142,5 euro al metro quadro annuo. |
| Ordinario Transitorio Affitti brevi liberi |
Costituisce la fascia più piccola del mercato residenziale classico analizzato (14,4%), con 7.867 contratti. Curiosamente, registra il canone medio più basso, a causa della frequente ubicazione di questi immobili in fasce ultra-periferiche, dove gli accordi territoriali non risultano applicabili o convenienti. Il canone medio è di 132,5 euro annui per metro quadro, su metrature medie di 79,3 m². |
Quale è stata l’evoluzione del mercato negli ultimi anni?
La fotografia attuale del mercato a Roma non è un evento improvviso, ma il risultato di una transizione profonda iniziata quasi dieci anni fa. Nei Comuni ad alta tensione abitativa, di cui la Capitale rappresenta la quota principale, il modo di affittare casa è stato completamente rivoluzionato, segnando il progressivo declino del classico affitto libero di lungo periodo in favore di formule più flessibili e fiscalmente protette.
Confrontando i dati dell’ultimo anno con quelli del periodo precedente (2024), emerge chiaramente come questa tendenza stia accelerando velocemente:
- Il crollo del mercato libero tradizionale: i contratti ordinari di lungo periodo hanno registrato una contrazione netta del -2,7% nei volumi. Anche la superficie totale degli immobili affittati con questa formula è scesa del -3,2%, segno che i proprietari stanno progressivamente abbandonando il mercato libero.
- Il boom dei contratti agevolati: al contrario, i contratti concordati di lungo periodo sono cresciuti del +6,1% in un solo anno. Ancora più marcata la crescita dei contratti agevolati per studenti e transitori, saliti del +5,8%.
- L’impennata dei canoni concordati: a fronte di una stabilità dei canoni del mercato libero (cresciuti di un marginale +0,2%), la somma totale dei canoni pagati per i contratti agevolati di lungo periodo ha registrato un balzo spettacolare del +11,6%, a dimostrazione di una domanda fortissima da parte degli inquilini.
Se allunghiamo lo sguardo all’ultimo decennio (dal 2016 a oggi), la trasformazione appare ancora più evidente. Nel 2016, i contratti liberi di lungo periodo rappresentavano il 53,3% del mercato nazionale, mentre oggi sono scesi al 39,5%.
Nello stesso arco di tempo, i contratti agevolati di lungo periodo sono saliti dal 20,5% al 24,8%, e i contratti transitori agevolati sono più che raddoppiati, passando dal 3,2% a ben il 6,8% delle preferenze complessive.
Questa transizione storica dimostra che la ricerca della sicurezza contrattuale e dell’efficienza fiscale, è ormai diventata la normalità per chiunque decida di mettere a reddito un immobile a Roma.
Perché a Roma si sceglie quasi sempre il canone concordato?
Un lettore attento potrebbe chiedersi: se il mercato libero offre un incasso medio di 162 euro al metro quadro, perché il 65,7% dei proprietari romani sceglie i contratti agevolati che rendono “solo” 143 euro?
La risposta risiede nel funzionamento del nostro sistema fiscale, perché quella che sembra essere una rinuncia sull’affitto mensile viene ampiamente compensata da benefici pratici ed economici che garantiscono, a conti fatti, un guadagno reale superiore:
- Meno tasse da pagare: passare dalla normale tassazione del 21% alla cedolare secca del 10%, unita a un robusto sconto sull’IMU comunale (25%), converte un affitto lordo più basso in un guadagno netto più alto. In sintesi, si incassa di meno dall’inquilino, ma si versa molto meno allo Stato.
- Nessun mese sfitto o casa vuota: affittare a un canone più ragionevole e competitivo fidelizza l’inquilino, che difficilmente deciderà di traslocare. Questo permette al proprietario di avere meno probabilità di avere periodi in cui la casa non produce reddito, risparmiando anche sui piccoli lavori di ripristino dell’immobile nel passaggio da un inquino all’altro.
- Maggiore accessibilità del canone: in una città come Roma, chiedere un canone spinto ai massimi limiti di mercato aumenta il rischio che l’inquilino non riesca a pagare al primo imprevisto economico. Un affitto sostenibile ed equilibrato è la migliore assicurazione possibile per garantirsi pagamenti puntuali e regolari negli anni.
In questo modo, il mercato agevolato a Roma funziona come uno scudo di protezione e permette a chi cerca casa di restare all’interno del tessuto cittadino senza dover fuggire in provincia.
Roma e Milano: due visioni opposte
Per inquadrare correttamente la situazione rilevata a Roma, è estremamente utile fare un breve confronto con Milano.
Nelle due più grandi città italiane, i proprietari di casa si comportano in modo diametralmente opposto, adattandosi al tessuto economico del proprio territorio:
| La Città | Dinamica del Mercato | Tipologia |
|---|---|---|
| Roma | I locatori prediligono un orizzonte di lungo termine, massimizzando il rendimento netto tramite incentivi fiscali. I valori stabiliti per gli affitti agevolati sono considerati equi dai proprietari, che preferiscono garantirsi un inquilino stabile rinunciando a spingere i prezzi verso l’alto. | Canone Agevolato |
| Milano | Gli stipendi mediamente più alti, permettono ai proprietari di richiedere canoni elevati (206,0 euro/m²). Qui, il mercato libero domina con oltre 29.000 contratti, rendendo la leva fiscale del concordato (solo 8.700 contratti) non sufficiente a coprire la potenziale perdita di guadagno lordo. | Mercato Libero |
SINTESI DEI DATI: I numeri ufficiali del 2026 dimostrano che non esiste una regola valida per tutta Italia. Roma ha sviluppato un proprio anticorpo alle fluttuazioni estreme: un modello di business residenziale basato su margini prevedibili, continuità contrattuale e intelligenza fiscale.
Dimostrando che la vera ricchezza immobiliare non si misura solo dal canone mensile richiesto, ma da quanto di quel canone arriva effettivamente, e costantemente, nel conto corrente del proprietario.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2026 | Il settore residenziale – 21 maggio 2026