Con l’entrata in vigore del D.L. 29 maggio 2024 n. 69 e della successiva Legge di conversione 24 luglio 2024, n. 105, il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) ha subito importanti modifiche per facilitare la regolarizzazione, la commerciabilità e la trasformabilità del patrimonio edilizio esistente.
In attesa di ulteriori chiarimenti dal legislatore e della Regione Lazio, il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune di Roma ha fornito le prime indicazioni per l’applicazione delle nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, con particolare attenzione a temi come i mutamenti di destinazione d’uso, le oblazioni e l’agibilità.
Durante il confronto con gli Ordini professionali, infatti, è stata evidenziata la necessità di adottare indicazioni uniformi, in linea con la giurisprudenza che afferma l’inviolabilità delle scelte urbanistiche già approvate.
In particolare, in questo primo documento, sono stati trattati alcuni degli argomenti inerenti le novità del D.P.R. 380/01:
- i mutamenti delle destinazioni d’uso, di cui all’art. 23-ter;
- le oblazioni, di cui all’art. 36-bis comma 5;
- l’agibilità, di cui all’art. 24 commi 5-bis e 5-ter.
Quali sono le deroghe ai requisiti di agibilità per edifici esistenti, i limiti e le condizioni di applicazione? Nell’art. 24 del D.P.R. 380/01, riguardante l’agibilità degli edifici, con i commi 5-bis e 5-ter, è stata inserita una normativa di deroga ad alcuni requisiti minimi, in vigore nelle more dell’approvazione del D.M. della Salute, prevista dall’articolo 20 comma 1-bis del D.P.R. 380/01, con il quale dovranno essere definiti i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici.
In particolare, il comma 5-bis introduce una norma secondo cui, il tecnico abilitato “è autorizzato” ad asseverare, ai fini della segnalazione certificata di agibilità (S.C.Ag.), la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche nelle ipotesi di:
- locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite di 2,40 metri;
- monolocali (alloggi a singola stanza) per una persona, con una superficie minima comprensiva dei servizi, inferiore agli attuali 28 metri quadrati, fino al limite minimo di 20 metri quadrati e, per due persone, inferiore agli attuali 38 metri quadrati, fino al limite minimo di 28 metri quadrati.
Tale asseverazione di agibilità può essere resa solo laddove siano soddisfatte tre condizioni:
- il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente;
- l’osservanza del requisito dell’adattabilità;
- che l’asseverazione di agibilità intervenga a conclusione di almeno una delle seguenti tipologie di intervento edilizio:
- 3.1 un intervento di recupero edilizio dell’edificio, di cui l’U.I. è parte, e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- 3.2 un intervento edilizio con un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie dell’immobile.
Le richiamate disposizioni, che si pongono evidentemente un obiettivo derogatorio, necessitano di chiarimenti volti a delimitarne correttamente l’effettiva portata ed ambito di applicazione:
- In primo luogo, la deroga, estesa ai due soli requisiti dimensionali igienico sanitari sopra riportati (altezza e superficie minima), è ammessa esclusivamente per interventi sul patrimonio edilizio esistente atti a garantirne il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; pertanto, va esclusa l’applicabilità di tale regime derogatorio ai mutamenti di destinazioni d’uso (MdU), nonché alle nuove costruzioni (NC) e agli interventi di demolizione ricostruzione (DR) anche qualora tali interventi siano classificabili in ristrutturazione edilizia (RE).
- Inoltre, poiché l’agibilità è dichiarata al termine di lavori che devono comportare anche il miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie e che tali lavori devono essere eseguiti in conformità ad un titolo abilitativo edilizio rilasciato o assentito legittimamente, ne consegue che i locali oggetto di deroga devono già presentare caratteristiche dimensionali legittime, ad esempio in quanto realizzati ante D.M. 05/07/1975 o derivanti da condono.
Il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica del Comune di Roma ribadisce, inoltre, che la norma non costituisce una sanatoria di opere realizzate abusivamente con dette caratteristiche dimensionali in assenza o in difformità dal titolo edilizio.
Fonte: Urbanistica.comune.roma.it – Prot. QI/2024/0205723 del 21/10/2024
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