Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha pubblicato le linee guida e i criteri interpretativi sull’attuazione del Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Decreto legge “Salva Casa”), convertito con modificazioni nella legge 24 luglio 2024, n. 105.
Queste linee di indirizzo e criteri interpretativi, sono finalizzate al fornire un supporto nell’attuazione delle nuove normative che si pongono l’obiettivo di semplificare le procedure edilizie e promuovere il recupero del patrimonio esistente.
1. Stato legittimo degli immobili:
Il decreto legge “Salva Casa” ha introdotto una duplice semplificazione per la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili:
- Formale: Si utilizza il titolo abilitativo dell’ultimo intervento sull’immobile, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
- Sostanziale: Vengono inclusi anche i titoli rilasciati a seguito di sanatorie, pagamento di sanzioni e dichiarazioni sulle tolleranze.
In assenza di titoli, lo stato legittimo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti e le difformità delle parti comuni non influenzano lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa.
2. Mutamento della destinazione d’uso:
La legge ha semplificato il mutamento della destinazione d’uso, sia orizzontale (all’interno della stessa categoria) che verticale (tra categorie diverse).
- Orizzontale: È sempre consentito, salvo specifiche condizioni comunali, e non è soggetto al pagamento degli oneri di urbanizzazione.
- Verticale: È generalmente ammesso, con la possibilità per i comuni di stabilire “specifiche condizioni” (criteri oggettivi e non discriminatori) per garantire uno sviluppo armonico del territorio.
Queste condizioni devono essere individuate dopo l’entrata in vigore del decreto e devono essere motivate in base a esigenze concrete.
3. Semplificazione delle procedure, tolleranze e varianti:
Sono state introdotte tolleranze costruttive (scostamenti fino al 2% delle misure previste nel titolo abilitativo) ed esecutive (difformità nella realizzazione dell’opera rispetto al progetto).
Queste tolleranze non richiedono sanatoria o condono, ma devono essere dichiarate da un tecnico abilitato.
Sono state introdotte semplificazioni anche per la regolarizzazione di varianti ante 1977 e per il superamento della “doppia conformità” (non è più richiesta per gli interventi in parziale difformità).
4. Recupero dei sottotetti ed edilizia libera:
Le nuove disposizioni facilitano il recupero dei sottotetti, consentendo interventi anche in deroga alle distanze minime, purché si rispettino i limiti vigenti all’epoca di costruzione e l’altezza massima dell’edificio.
È stato ampliato, inoltre, anche il novero degli interventi di edilizia libera, che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo.
Un passo avanti per la riqualificazione edilizia:
La legge 105/2024, rappresenta un’importante opportunità per semplificare e razionalizzare le procedure edilizie in Italia, promuovendo il recupero del patrimonio esistente e agevolando il cambio di destinazione d’uso.
Questo decreto legge introduce misure significative, tra cui:
- Semplificazione dello stato legittimo degli immobili: documentazione più chiara e valorizzazione di sanatorie e tolleranze.
- Tolleranze costruttive ed esecutive: non costituiscono illecito edilizio, con soglie differenziate.
- Nuove procedure di regolarizzazione: attenzione a difformità parziali, varianti (soprattutto ante 1977) e quelle accertate in sopralluogo.
- Sanatoria con opere: maggiore flessibilità, con possibilità di condizionare il rilascio del titolo a interventi per la sicurezza.
- Semplificazione della compatibilità paesaggistica: silenzio-assenso e coinvolgimento del Comune.
- Calcolo delle sanzioni: in relazione al tipo di intervento ed alla doppia conformità.
- Requisiti igienico-sanitari: deroghe in attesa di un decreto ministeriale.
Approfondimenti e fonti ufficiali:
Le disposizioni presenti nella Legge sono auto-applicative, ma la legislazione regionale può prevedere ulteriori semplificazioni o dettagli.
Per una comprensione completa e aggiornata, quindi, è fondamentale consultare:
- Linee guida ufficiali del MIT: forniscono interpretazioni approfondite e chiarimenti operativi.
- Circolari delle singole Regioni: offrono indicazioni specifiche per l’applicazione del decreto nel territorio di competenza.
Si raccomanda, comunque, di consultare tecnici abilitati prima di intraprendere qualsiasi pratica edilizia, per avere la certezza di operare nel rispetto delle normative vigenti ed evitare possibili sanzioni.
Il Decreto “Salva casa” è legge: quali modifiche sono state apportate in fase di conversione?