Il Decreto Legge n. 69/2024, noto come “Decreto Salva Casa“, convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, ha introdotto rilevanti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, con l’obiettivo di fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando il recupero del patrimonio edilizio esistente anche al fine di ridurre il consumo di suolo.
Questa disposizione di legge è stata recentemente analizzata nello Studio n. 225-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha approfondito le tematiche relative allo “Stato legittimo”, fornendone una dettagliata ed autorevole interpretazione.
Lo stato legittimo è la conformità di un immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti e la sua regolarità è attestata dal titolo abilitativo che ne ha autorizzato la costruzione, o da altre condizioni previste dalla legge.
La norma stabilisce che può essere determinato in due modi alternativi:
- Sulla base del titolo abilitativo originario, che ha previsto o legittimato la costruzione.
- Sulla base dell’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile, a condizione che il procedimento di rilascio abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Entrambi i percorsi, devono essere integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.
Le tre sfide affrontate dalla nuova norma:
Il “Salva Casa” affronta tre problematiche che complicavano la certificazione dello stato legittimo di un immobile, ribadendo un concetto di “peculiare qualità del bene” distinta dalla nozione di agibilità:
- Difformità formali: incertezze e dubbi interpretativi che rendevano difficile dimostrare la regolarità di un immobile.
- Difformità interne minori (tolleranze): piccole modifiche interne, spesso accumulate nel tempo senza un titolo formale, che bloccavano la compravendita.
- Difformità non sanabili: interventi che, pur essendo regolari al momento della loro realizzazione, non rispettavano la normativa attuale, impedendo la sanatoria a causa del rigido principio della “doppia conformità”.
Il ruolo chiave delle tolleranze costruttive:
La dichiarazione sulle tolleranze costruttive (Art. 34-bis TUE) diventa un elemento che “partecipa della definizione dello stato legittimo”.
In pratica, le piccole difformità che rientrano nei limiti di tolleranza possono essere regolarizzate con una semplice dichiarazione asseverata di un tecnico, superando ogni incertezza passata e considerandole pienamente sanate.
Quali titoli definiscono lo stato legittimo?
Il legislatore ha specificato, con precisione, quali documenti siano considerati un titolo abilitativo idoneo.
I titoli validi includono:
- Licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire (anche quelli formati tramite silenzio-assenso, purché vi sia prova della verifica di legittimità da parte della P.A.).
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per casi specifici, come la realizzazione di parcheggi (L. 122/1989).
- Super-DIA e Super-SCIA, utilizzate in passato come alternative al permesso di costruire.
- Titolo abilitativo in sanatoria, che regolarizza costruzioni realizzate senza autorizzazione o in totale difformità.
Nuovi documenti ammessi dal “Salva Casa”:
La normativa amplia la lista dei documenti che contribuiscono a dimostrare la conformità, a condizione che sanzioni e oblazioni siano state pagate.
Tra questi troviamo gli atti di regolarizzazione per:
- Interventi in parziale difformità dal titolo (Art. 34-ter TUE).
- Accertamento di conformità, per opere senza titolo o con variazioni essenziali (Art. 36 e 36-bis TUE).
- Interventi eseguiti con permesso annullato (Art. 39 TUE).
Inoltre, il pagamento di sanzioni (la cosiddetta “fiscalizzazione” delle difformità) e la già citata dichiarazione sulle tolleranze “concorrono” a completare il quadro della legittimità.
Come gestire gli immobili più datati?
Il decreto fornisce, inoltre, soluzioni mirate per gli edifici storici, dove reperire la documentazione è spesso complesso.
La norma distingue tre scenari principali:
- Se all’epoca era richiesto un titolo: valgono le regole generali, ma diventa cruciale il verificare i regolamenti edilizi comunali del tempo, poiché potevano imporre la necessità di una licenza anche prima delle leggi nazionali (come la L. 765/1967). Non basta, quindi, dichiarare genericamente, che l’immobile è “ante ’67”.
- Se all’epoca non era richiesto un titolo: lo stato legittimo si può dimostrare con dati catastali originali, foto d’epoca, estratti di mappa, documenti d’archivio e con l’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile.
- Se i titoli sono andati persi (novità assoluta): oggi è sufficiente un “principio di prova” dell’esistenza del titolo, anche senza averne una copia o gli estremi. In questo caso, si ricorre alla stessa documentazione probante (catasto, foto, ecc.) richiesta per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio. È fortemente consigliato, però, che tale circostanza sia attestata da una certificazione dell’ente pubblico.
Limiti e punti a cui prestare attenzione:
Nonostante la semplificazione introdotta, restano alcuni punti fermi da considerare:
- La C.I.L.A. e la S.C.I.A. “ordinaria” non sono considerate titoli idonei a definire lo stato legittimo, a meno che l’amministrazione non abbia già verificato la regolarità dei titoli pregressi.
- La Pubblica Amministrazione non può utilizzare la verifica dello stato legittimo per contestare difformità non rilevate in passato.
Può, tuttavia, accertare e sanzionare eventuali abusi realizzati successivamente al rilascio dei titoli.
Come si gestiscono gli immobili molto vecchi o con documenti persi?
Per immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si prova con documenti d’archivio (catasto di primo impianto, foto, mappe).
Se il titolo era obbligatorio, ma è andato perso, oggi è sufficiente un “principio di prova” della sua esistenza, supportato dalla stessa documentazione d’archivio.
Tolleranze costruttive: cosa sono e come vengono gestite?
La Legge Salva Casa chiarisce il ruolo delle tolleranze costruttive, ovvero i lievi scostamenti esecutivi rispetto al progetto approvato.
La norma, infatti, stabilisce un principio fondamentale: queste difformità minori non costituiscono più violazioni edilizie e, di conseguenza, la loro regolarizzazione non richiede una complessa pratica di sanatoria, ma avviene tramite una procedura semplificata.
Secondo l’Art. 34-bis del TUE, la dichiarazione sulle tolleranze “partecipa della definizione dello stato legittimo”.
Questo significa che per sanare tali scostamenti è sufficiente una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato, da allegare a una nuova pratica edilizia o a un atto di compravendita, eliminando le incertezze del passato e riconoscendo le tolleranze come parte integrante dello stato legittimo.
Sbloccando, quindi, la commerciabilità degli immobili e facilitando gli interventi futuri.
Come influisce lo stato legittimo, sulla destinazione d’uso?
La destinazione d’uso di un immobile non è più definita dalla funzione prevalente in termini di superficie, ma è quella stabilita dalla documentazione che ne attesta lo stato legittimo.
Questo impone una prova rigorosa, basata su documenti certi e oggettivi.
Condomini: le irregolarità, tra parti comuni e appartamenti privati
Il Salva Casa introduce un principio di fondamentale importanza per i condomini, risolvendo una storica zona grigia che creava un rischio di “contagio delle irregolarità” tra le parti private e quelle comuni.
Prima di questa norma, la difformità presente in un singolo appartamento poteva, nella prassi, complicare o bloccare interventi sulle parti comuni (e viceversa), generando incertezza e ostacolando pratiche edilizie e atti di compravendita.
La legge ora stabilisce un principio di “indifferenza” attraverso due disposizioni speculari e vincolanti:
- Per dimostrare lo stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano più le difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio.
- Allo stesso modo, per dimostrare lo stato legittimo dell’intero edificio (e quindi delle sue parti comuni), non rilevano più le difformità interne alle singole unità immobiliari.
Questa netta separazione pone fine al “contagio”, garantendo che la regolarità di una porzione dell’edificio non sia più pregiudicata dalle irregolarità di un’altra.
Si tratta di una semplificazione che fornisce certezza giuridica, sbloccando il potenziale di innumerevoli immobili in contesti condominiali.
Qual è il ruolo del tecnico?
Il tecnico abilitato assume un ruolo centrale, potendo ora attestare lo stato legittimo e dichiarare le tolleranze.
La Pubblica Amministrazione è tenuta ad acquisire d’ufficio i documenti già in suo possesso e non può contestare difformità che non aveva rilevato in passato, anche se mantiene il potere di verificare gli abusi successivi.
Ci sono differenze tra le varie Regioni?
La Corte Costituzionale ha stabilito che i criteri per definire lo stato legittimo sono un principio fondamentale della materia e devono essere uniformi su tutto il territorio nazionale.
È inoltre previsto che le Regioni non possano introdurre definizioni diverse, che siano in contrasto con la normativa statale.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – 24 giugno 2025