Il Decreto Legge n. 69/2024, noto come “Decreto Salva Casa“, convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, ha introdotto importanti novità per la sanatoria edilizia.
Un recente approfondimento del Consiglio Nazionale del Notariato, ha analizzato le relative implicazioni sui procedimenti di sanatoria cd. “a regime”, con un interessante focus sugli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), per fornire chiarimenti operativi e interpretativi agli operatori del settore.
La normativa, come già evidenziato in altri articoli precedenti, ridefinisce le procedure per regolarizzare gli abusi, con l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione delle difformità e facilitare la circolazione degli immobili nel relativo mercato.
Cos’è l’accertamento di conformità?
L’accertamento di conformità è uno strumento “a regime” che permette di sanare un intervento edilizio realizzato senza il titolo necessario (o in difformità da esso), ma che risulta sostanzialmente conforme alla disciplina urbanistica.
Si tratta di una regolarizzazione per abusi “formali”, dove l’opera avrebbe potuto essere autorizzata fin dall’inizio.
La differenza chiave con il condono edilizio:
È fondamentale non confondere l’accertamento di conformità con il condono edilizio.
Mentre l’accertamento sana opere formalmente abusive ma sostanzialmente lecite, il condono è una misura straordinaria e limitata nel tempo, che permette di sanare anche abusi sostanziali, ovvero opere che violavano le norme urbanistiche al momento della loro realizzazione.
Due percorsi distinti per la sanatoria:
Il decreto Salva Casa ha creato una netta separazione, basata sulla gravità dell’abuso, introducendo due procedure distinte:
- Articolo 36 TUE: disciplina la sanatoria per gli abusi più gravi, come l’assenza totale del permesso di costruire o la totale difformità rispetto ad esso.
- Articolo 36-bis TUE: introduce una procedura semplificata per gli abusi minori, come le parziali difformità, le variazioni essenziali o le irregolarità relative alla SCIA.
La sanatoria per abusi gravi (Art. 36):
Per regolarizzare gli abusi maggiori, l’articolo 36 conferma il rigido principio della doppia conformità.
Questo significa che, per ottenere la sanatoria, l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente in due momenti precisi:
- Sia al momento della realizzazione dell’abuso.
- Sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Se anche una sola di queste due condizioni non è soddisfatta, la sanatoria non potrà essere concessa.
La nuova sanatoria per abusi minori (Art. 36-bis):
Per le difformità parziali e le variazioni essenziali, il nuovo articolo 36-bis introduce il concetto di conformità asimmetrica, un requisito meno stringente.
L’intervento deve essere conforme:
- Alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda.
- Alla disciplina edilizia (norme tecniche, di sicurezza, igienico-sanitarie) vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Questa novità è pensata per sbloccare le situazioni di incertezza legate a difformità lievi, spesso stratificate nel tempo.
Il ruolo del notaio e la commerciabilità dell’immobile:
La validità degli atti di trasferimento immobiliare è strettamente legata alla regolarità urbanistica.
La storica sentenza delle Sezioni Unite (n. 8230/2019) ha chiarito un punto cruciale: per la validità di un atto, non è richiesta la conformità assoluta dell’immobile al titolo edilizio.
È invece fondamentale, che il titolo menzionato nell’atto sia:
- Reale: deve esistere e non essere stato annullato.
- Riferibile: deve essere oggettivamente collegato all’immobile oggetto di vendita.
Questo principio resta valido e, pertanto, in caso di abusi gravi sanati con l’articolo 36, il permesso in sanatoria diventa il titolo abilitativo principale e la sua menzione in atto è obbligatoria a pena di nullità.
Per gli abusi minori sanati con l’articolo 36-bis, invece, si tratta di un abuso “secondario” che non incide sulla validità dell’atto, anche se la menzione del titolo in sanatoria è opportuna per garantire la completezza e la trasparenza.
Il silenzio della pubblica amministrazione: rigetto o assenso?
Il decreto Salva Casa chiarisce anche le conseguenze dell’inerzia del Comune di fronte a una richiesta di sanatoria, creando una distinzione netta:
- Articolo 36 (abusi gravi): trascorsi 60 giorni dalla domanda senza una risposta, si forma il silenzio-rigetto. La richiesta si intende respinta e il privato deve impugnare il silenzio-diniego.
- Articolo 36-bis (abusi minori): trascorsi i termini di legge (45 giorni per il permesso, 30 per la SCIA), si forma il silenzio-assenso. Il titolo abilitativo si intende formato, a condizione che la domanda sia completa e le oblazioni pagate.
Il pagamento dell’oblazione e l’efficacia del titolo:
Il pagamento della sanzione pecuniaria (oblazione) è un passaggio determinante.
Per l’articolo 36, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento di un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione e, senza il provvedimento esplicito del Comune, l’immobile non è regolarizzato.
Per l’articolo 36-bis, il titolo può formarsi anche per silenzio-assenso, ma la sua efficacia è sospesa fino al completo pagamento dell’oblazione.
Un titolo formato ma “inefficace” non può essere utilizzato, ad esempio, per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile in un successivo atto di compravendita.
L’importo della sanzione è calcolato in base alla tipologia di abuso e può essere incrementato del +20%, se non rispetta la doppia conformità.
Conclusioni: cosa cambia per i professionisti?
Il decreto Salva Casa mira a rendere più fluida la gestione delle irregolarità edilizie, ma richiede grande attenzione da parte dei professionisti e in particolare dei notai:
- Distinguere l’abuso: è cruciale identificare correttamente se la difformità rientra nell’ambito dell’art. 36 (abuso primario) o dell’art. 36-bis (abuso secondario), perché le conseguenze sulla validità dell’atto sono opposte.
- Verificare il titolo: per gli abusi gravi (art. 36), il notaio deve sempre verificare l’esistenza di un permesso in sanatoria esplicito rilasciato dal Comune.
Il solo silenzio o la semplice domanda non sono sufficienti. - Gestire il silenzio-assenso: per gli abusi minori (art. 36-bis), il silenzio-assenso forma un titolo valido, ma è opportuno menzionarlo nell’atto e informare le parti che la sua efficacia è legata al pagamento integrale delle sanzioni.
- Informare le parti: in un’ottica di diligenza, è sempre consigliabile menzionare anche i titoli “secondari” (ex art. 36-bis) per assicurare la massima trasparenza e completezza dell’atto, migliorando la futura circolazione dell’immobile.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – 8 luglio 2025
Contratto preliminare: le novità sulla tassazione (D.Lgs. 139/2024)