Il Decreto Legge n. 69/2024, noto come “Decreto Salva Casa“, convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, ha introdotto rilevanti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia.
Questa disposizione di legge, è stata recentemente analizzata nello Studio n. 62-2025/P del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha fornito interessanti spunti e riflessioni.
L’intervento, come noto, mira a sanare le lievi difformità che – pur essendo spesso solo formali – ostacolano le compravendite e gli interventi di ristrutturazione, rendendo più difficoltoso un mercato spesso bloccato da incertezze burocratiche sulla dimostrazione dello stato legittimo degli immobili interessati.
Cosa sono le tolleranze costruttive ed esecutive?
Le “tolleranze” sono lievi scostamenti rispetto al titolo abilitativo o al progetto edilizio originale, che la legge non considera abusi, ma difformità accettabili.
Il Decreto Salva Casa, le distingue in due categorie principali:
1. Le tolleranze costruttive (dimensionali):
Riguardano piccoli scostamenti percentuali di parametri come altezza, superficie o cubatura e i limiti variano in base alla data di realizzazione:
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Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie sono progressive:
- fino al 6%, per unità con superficie utile inferiore a 60 mq.
- fino al 5%, per unità con superficie utile inferiore a 100 mq.
- fino al 4% , per unità con superficie utile tra 100 e 300 mq.
- fino al 3%, per unità con superficie utile tra 300 e 500 mq.
- fino al 2%, per unità con superficie utile superiore a 500 mq.
- Per interventi realizzati dal 25 maggio 2024, la tolleranza torna ad un limite fisso del 2%.
2. Le tolleranze esecutive (di cantiere):
Si riferiscono a irregolarità di minima entità avvenute durante i lavori, come muri non perfettamente allineati, modifiche alle finiture, diversa collocazione degli impianti o errori progettuali corretti in cantiere.
Non sono misurate in percentuale, ma devono rispettare condizioni precise per non compromettere stabilità, agibilità e aspetto esteriore.
Perché è stato introdotto il concetto di tolleranza?
L’obiettivo principale è sbloccare il mercato immobiliare, spesso paralizzato da piccole irregolarità che impedivano vendite e ristrutturazioni.
La norma mira a:
- Semplificare le procedure, evitando costose opere di regolarizzazione per vizi di lieve entità.
- Ridurre il contenzioso legato a difformità minime.
- Favorire la valorizzazione del patrimonio edilizio e l’accesso a interventi di efficientamento energetico.
Qual è il ruolo del tecnico abilitato e della relazione asseverata?
Il riconoscimento delle tolleranze non è automatico.
Richiede, infatti, l’attestazione di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) tramite una relazione tecnica asseverata.
Questo documento è fondamentale per certificare lo stato legittimo dell’immobile.
La dichiarazione può essere presentata in due modi:
- In occasione di nuovi lavori, inserita nella modulistica (CILA, SCIA).
- Negli atti di compravendita, allegata all’atto di trasferimento.
L’allegazione all’atto notarile non è un obbligo di legge per la sua validità, ma è una “best practice” che garantisce la commerciabilità economica del bene, tutelando sia il venditore che l’acquirente.
Le tolleranze si applicano sempre?
No, esistono precise limitazioni.
Le tolleranze sono fortemente ristrette, o del tutto escluse, per:
- Immobili con vincolo storico-artistico o paesaggistico: qui le tolleranze esecutive non si applicano e ogni difformità è considerata essenziale.
- Situazioni che ledono i diritti di terzi: la legge tutela sempre i diritti dei vicini e di altri soggetti.
- Abusi edilizi gravi: le sanzioni per le violazioni importanti, restano invariate.
- Zone sismiche: è richiesta un’attestazione aggiuntiva del tecnico, che certifichi il rispetto delle normative sismiche vigenti al momento della realizzazione dell’opera.
- Agibilità: le tolleranze sono ammesse solo se non pregiudicano le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’immobile.
Le normative regionali sulle tolleranze sono ancora valide?
Il Decreto Salva Casa interviene in un contesto dove diverse regioni (Emilia-Romagna, Piemonte, Toscana) avevano già legiferato in autonomia sulle tolleranze edilizie, creando una prevedibile tensione tra l’autonomia regionale e i principi nazionali.
Come dimostra – per esempio – il recente caso della Regione Sardegna, che ha da poco avviato un “recepimento ragionato” del decreto, decidendo di adottarne solo alcune parti e di mantenere le proprie norme su temi come i cambi di destinazione d’uso, ritenute più avanzate.
Il Governo centrale, tuttavia, ha contestato questa scelta, sottolineando che il mancato adeguamento agli standard minimi di abitabilità per i piccoli appartamenti non è accettabile, essendo stati definiti un “livello essenziale” delle prestazioni, da garantire uniformemente su tutto il territorio nazionale.
La legge nazionale, infatti, specialmente quando fissa principi fondamentali, prevale sulle norme regionali in conflitto, rendendo quantomeno dubbia la loro validità.
Che richiederanno, quindi, un attento giudizio di compatibilità per stabilire se e come possano coesistere con il nuovo quadro normativo.
Cosa significa tutto questo per chi vende o acquista casa?
Le nuove disposizioni dovrebbero rendere le compravendite più sicure e veloci, tutelando l’acquirente da future contestazioni e il venditore da possibili azioni legali.
Le ragioni del decreto Salva Casa sono espresse nella Relazione Illustrativa, che delinea l’obiettivo di “sbloccare la situazione di totale stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, che difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un immobile, inibendo, conseguentemente, la valorizzazione economica del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico”.
Vi è, infatti, un interesse (pubblico e privato) alla riqualificazione e alla valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari interessate da lievi difformità diretto ad un pieno utilizzo degli immobili e delle unità immobiliari che, per converso, “rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela dell’interesse pubblico” ostacolano impedendo una “celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia”.
Tali modifiche normative possono, altresì, svolgere una funzione di deflazione processuale, soprattutto nelle ipotesi nelle quali gli acquirenti abbiano fatto legittimo affidamento sull’assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici o scritture private autenticate, poi emerse a seguito di più approfonditi accertamenti, agevolando la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile.
Con il duplice vantaggio di sostenere la valorizzazione economica del bene immobile e di favorire l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.
La collaborazione tra notai e tecnici abilitati sarà più che mai centrale, per assicurare un mercato trasparente e dinamico, realizzando l’obiettivo di una circolazione dei beni più celere e di una rigenerazione edilizia che, si spera, possa essere più efficace.
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