Nella nota mensile pubblicata da Intesa Sanpaolo, si evidenzia come il consuntivo 2021 sul mercato immobiliare residenziale mostri un consolidamento della ripresa avviata nell’estate 2020, dopo il difficile periodo legato alla restrizione del lockdown che aveva interrotto la risalita iniziata prima della pandemia.
Grazie infatti alla marcata ripresa economica il livello degli acquisti di immobili si è mantenuto elevato anche nei primi mesi dell’anno corrente e, fino a qualche settimana fa, lo scenario più verosimile ne avrebbe delineato il prosieguo naturale nei mesi successivi.
Alla luce però delle pesanti conseguenze economiche ed umanitarie scatenate dal conflitto in Ucraina sembra venire meno la spinta emotiva che alimenta il desiderio di un miglioramento abitativo post Covid-19.
Fattore che, unito a una probabile maggiore severità nella concessione del credito, potrebbe ragionevolmente comprimere le dimensioni della domanda di acquisto di immobili.
Seppure risulti prematuro ipotizzare un ridimensionamento della ripresa del mercato immobiliare, si può prevedere che dal conflitto in atto scaturisca un deterioramento del clima generale di fiducia che anticipa le conseguenze negative sulla crescita economica mondiale.
Nonostante il settore residenziale abbia recentemente dimostrato una straordinaria capacità reattiva, il secondo shock esogeno in meno di due anni, non accompagnato da un adeguato dispiegamento di risorse finanziarie aggiuntive e da una politica monetaria marcatamente accomodante, potrebbe determinare un nuovo ridimensionamento dell’attività di compravendita rispetto agli straordinari livelli raggiunti lo scorso anno, nonché una parziale attenuazione della spinta espansiva in atto sul fronte dei valori.
Secondo gli esperti di Nomisma, il quadro fiducioso che scaturisce dalla lettura delle tendenze più recenti (ante guerra) rischia di restituire un’immagine troppo ottimistica alla luce delle ultime evoluzioni.
A complicare lo scenario di riferimento concorre l’aumento dell’inflazione, alimentata dai forti rincari delle materie prime, dei costi energetici e di trasporto, che non trova tuttavia riscontro nelle dinamiche salariali. La salvaguardia delle capacità di spesa delle famiglie passa, dunque, da un ampliamento del numero di occupati che, alla luce dei recenti accadimenti, non sembra più così scontata.
La guerra somma fragilità strutturali a difficoltà congiunturali, contribuendo a rispristinare quella sensazione di precarietà che era stata in parte superata.
Il nuovo scenario impone quindi un atteggiamento di maggiore prudenza o quanto meno di temporeggiamento sia da parte dei potenziali acquirenti sia degli istituiti di credito in attesa di capire l’evoluzione del contesto economico.
L’accostamento formato da una domanda di acquisto esuberante e una politica creditizia marcatamente espansiva, che aveva consentito al settore residenziale di superare di slancio l’ondata pandemica, potrebbe indebolirsi con le ripercussioni del conflitto bellico.
Come evidenziano i dati Nomisma, il mercato immobiliare residenziale domestico ha messo a segno un aumento del 34% annuo delle compravendite nel 2021 con una risalita dei prezzi anche nelle città di media dimensione (+1,2% su base annua per le abitazioni usate, +1,7% per quelle nuove) che ben delinea l’impennata del mercato residenziale, avviatasi una volta esaurita la prima ondata pandemica.
A beneficiarne sono stati pressoché tutti i contesti territoriali, con un accento più marcato nelle località periferiche e di provincia, a conferma della maggiore convenienza economica a fronte di maggiore spazio disponibile, abbinata alla ricerca di servizi accessori, come spazi all’aperto e nuove dotazioni tecnologiche.
Si tratta di dinamiche destinate ad attenuarsi con il ritrovato baricentro dei comuni maggiori che caratterizzerà l’economia post pandemica, ma che al momento rimane sospeso.
Se le recenti preferenze in termini di localizzazione e infrastrutture rappresentano una novità rispetto agli orientamenti pre-pandemia, il ricorso al mutuo bancario per riuscire a migliorare le condizioni abitative si conferma essere un prerequisito irrinunciabile per la maggioranza delle famiglie italiane.
L’onerosità dell’acquisto immobiliare rispetto alle capacità reddituali richiede infatti, in molti casi, un massiccio ricorso al sostegno creditizio per concretizzare l’acquisto.
La ripresa del segmento residenziale ha restituito vitalità anche al mercato delle unità immobiliari d’impresa, che ha beneficiato in taluni casi dell’esigenza di rinnovo e riconversione a nuovi parametri lavorativi che comprendono il lavoro da remoto e nuovi spazi condivisi.
Il perdurante eccesso di offerta su questo versante non ha, tuttavia, consentito un’inversione della tendenza al ribasso sul fronte dei prezzi, che è proseguita, seppure con un’intensità più contenuta.
Nel quadro di rilevanti trasformazioni derivate dalla pandemia si inseriscono ora le incertezze legate alle conseguenze del conflitto bellico, con ricadute che potrebbero risultare rilevanti anche in corrispondenza di tipologie di investimento storicamente percepite come asset meno rischiosi.
L’ormai inevitabile indebolimento della crescita economica favorirà un atteggiamento attendista da parte degli operatori, con inevitabili ricadute su livelli di attività e riferimenti economici di mercato.
L’effetto stimato da Nomisma, ne tratteggia l’evoluzione stimata nel triennio.
Fonte: Intesa Sanpaolo | Direzione Studi e Ricerche – 28 marzo 2022