Secondo l’indagine condotta dalla Banca D’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate presso un campione di 1.429 agenti immobiliari dal 22 settembre al 22 ottobre 2025, nel terzo trimestre del 2025 il mercato immobiliare italiano ha mostrato una dinamica di prezzi in rafforzamento e una domanda in recupero, ma un’offerta di abitazioni in costante contrazione.
Nel trimestre in esame, inoltre, nonostante la stagionalità estiva che fisiologicamente rallenta le transazioni, il comparto ha evidenziato una buona resilienza strutturale, supportata dal ritorno del credito.
Ascolta la versione audio!
I prezzi delle abitazioni: consolidamento al rialzo
Le valutazioni sui prezzi di vendita hanno registrato un netto rafforzamento, con un saldo tra giudizi di aumento e diminuzione che si attesta a +7 punti percentuali (in crescita rispetto ai +5 del trimestre precedente).
Questa tendenza non è uniforme sul territorio nazionale, ma appare guidata da una ripresa a più velocità:
- Aree trainanti: le zone urbane del Nord-Est e del Centro Italia mostrano l’accelerazione più marcata.
- Aree in recupero: il Mezzogiorno, pur mantenendo un saldo ancora in territorio negativo, evidenzia una chiara tendenza al miglioramento rispetto ai trimestri passati.
Liquidità del mercato: sconti e tempi di vendita ai minimi
L’indicatore più significativo della solidità della domanda risiede nella rapidità di assorbimento dell’offerta, con margini di trattativa che si sono ridotti ed uno sconto medio, sul prezzo richiesto, sceso al 7,5%, confermandosi sui livelli minimi dall’inizio delle serie storiche.
Parallelamente, la liquidità dell’asset immobiliare rimane elevata e il tempo medio necessario per concludere una vendita è di appena 5,6 mesi.
Nelle aree metropolitane del Nord-Est, lo sconto medio scende sotto la soglia del 5%, segnalando un mercato in cui il divario tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura è ormai marginale.
Il disallineamento tra domanda e offerta:
Il quadro congiunturale del 2025 è dominato dalla scarsità di prodotto disponibile, con i dati che mostrano una forbice che si amplia:
- Lato domanda: si attenua il pessimismo, con un saldo negativo sui potenziali acquirenti che migliora a -15 punti percentuali (da -19).
- Lato offerta: prosegue la flessione dello stock, con i nuovi incarichi a vendere che registrano un saldo negativo di -30 punti percentuali.
Tale dinamica suggerisce che la tenuta dei prezzi sia sostenuta non solo dai fondamentali della domanda, ma anche da una penuria strutturale di stock sul mercato residenziale.
Credito: volumi e Loan-to-Value, in crescita
Le condizioni di finanziamento si confermano essere un driver essenziale per la ripresa e, in un contesto di accesso al credito giudicato favorevole, la leva finanziaria torna a essere protagonista:
- La quota di compravendite finanziate tramite mutuo è salita al 65,9%.
- Il Loan-to-Value (rapporto tra prestito e valore dell’immobile) ha raggiunto il 78,4%, il valore più alto dalla metà del 2022.
Questi indicatori segnalano una rinnovata propensione al rischio sia da parte del sistema bancario che delle famiglie, disposte a impegnarsi su importi più elevati rispetto al valore dell’asset.
Locazioni: l’impatto delle “locazioni brevi” sui canoni
Il segmento degli affitti registra forti pressioni rialziste (saldo giudizi a +41 punti percentuali), riconducibili prevalentemente ad una contrazione dell’offerta.
Oltre il 50% degli operatori intervistati, inoltre, identifica nelle locazioni brevi (short-term rentals) un fattore rilevante, capace di sottrarre stock al mercato residenziale tradizionale e di influenzare al rialzo i canoni, specialmente nei contesti urbani.
Prospettive di fine anno: consolidamento del trend
Le attese per il quarto trimestre 2025, delineano uno scenario di progressiva stabilizzazione del ciclo immobiliare.
Il sentiment degli operatori evidenzia un netto miglioramento rispetto all’omologo periodo del 2024, con aspettative sui prezzi che abbandonano le ipotesi di flessione per orientarsi verso una sostanziale tenuta, se non un moderato rialzo nelle aree più dinamiche (Nord-Est e centri urbani delle zone Centro).
La rigidità dell’offerta, combinata con condizioni di finanziamento ormai normalizzate, suggerisce che il mercato dovrebbe chiudere il 2025 mantenendo l’attuale equilibrio, caratterizzato da una resilienza dei valori patrimoniali e con una domanda tendenzialmente superiore allo stock disponibile.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 20 novembre 2025
MERCATO RESIDENZIALE: compravendite e prezzi, previsti in crescita nel 2026