Secondo l’indagine condotta dalla Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate presso un campione di 1.488 agenti immobiliari, dal 7 gennaio al 6 febbraio del 2025, nel quarto trimestre del 2024 il mercato immobiliare italiano ha mostrato segnali di vivacità.
L’analisi ha evidenziato un rafforzamento dei segnali di rialzo dei prezzi delle abitazioni (nonostante permanga una percezione di stabilità prevalente tra gli operatori del settore) ed un aumento del numero di transazioni immobiliari, rispetto allo stesso periodo del 2023.
Un dato particolarmente significativo è rappresentato dalla quota di agenti che hanno concluso almeno una vendita nel trimestre, la più alta mai registrata dall’inizio delle rilevazioni storiche.
In questo contesto di mercato dinamico, con tempi di vendita che si confermano rapidi, lo sconto medio applicato rispetto al prezzo iniziale richiesto dai venditori è rimasto contenuto, attestandosi vicino ai minimi storici.
Domanda in crescita e offerta ancora debole, fattori chiave dell’aumento dei prezzi:
La spinta al rialzo dei prezzi delle case sembra essere trainata principalmente dalla ripresa della domanda di abitazioni, con giudizi significativamente positivi riguardo al numero di potenziali acquirenti rispetto all’anno precedente.
Al contrario, l’offerta di immobili sul mercato rimane limitata, contribuendo ulteriormente a creare una pressione sui prezzi.
Un elemento che ha favorito la domanda è il miglioramento dell’accesso al credito ipotecario.
La percentuale di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenimento del mutuo come causa di interruzione dell’incarico di vendita, infatti, è diminuita per il quinto trimestre consecutivo, indicando un allentamento delle restrizioni creditizie e una maggiore facilità per gli acquirenti nell’ottenere finanziamenti.
Canoni di locazione ai massimi storici, spinti dalla domanda e dalla scarsità dell’offerta:
Anche il mercato della locazione mostra un trend analogo a quello delle compravendite.
I giudizi sui canoni hanno raggiunto i livelli più alti dall’inizio dell’indagine.
Questa pressione al rialzo è alimentata da una domanda sostenuta, a fronte di una limitata offerta di immobili disponibili.
Un fattore che incide sull’offerta di locazioni tradizionali è la preferenza dei proprietari per le locazioni brevi, ovvero di durata inferiore a 30 giorni, più redditizi e spesso più semplici da gestire.
Secondo le valutazioni degli agenti immobiliari, questa tendenza influenzerebbe negativamente anche il mercato delle compravendite, riducendo ulteriormente l’offerta di immobili residenziali disponibili.
Prospettive di mercato positive, per il breve e lungo termine:
Le aspettative degli operatori sul futuro del mercato immobiliare, sia a livello nazionale che locale, sono nuovamente migliorate rispetto al 2023, sia per il trimestre in corso durante la rilevazione, sia per un orizzonte temporale di due anni.
In particolare, per quanto riguarda le prospettive sui prezzi delle abitazioni nel trimestre in corso, il saldo tra le risposte che prevedono un aumento e quelle che prevedono una diminuzione è ulteriormente cresciuto, segnalando un diffuso ottimismo riguardo alla prosecuzione del trend rialzista dei prezzi nel breve periodo.
Ulteriori dettagli
Aumento dei prezzi delle abitazioni:
- Il saldo tra i giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari, è tornato positivo per la prima volta da oltre un anno, attestandosi a 3,6 punti percentuali.
- La quota di agenti che segnalano un aumento dei prezzi, è salita al 17,3%, con un picco nel Nord-Est (26,9%).
Transazioni immobiliari:
- La quota di agenti, che hanno concluso almeno una vendita nel trimestre, ha raggiunto il livello più alto dall’inizio delle rilevazioni storiche, arrivando all’88,9%.
- Il saldo tra le agenzie che dichiarano un aumento delle transazioni è migliorato, pur rimanendo negativo (-12 punti percentuali, da -22).
Tempi di vendita e sconti:
Sia lo sconto medio che il tempo trascorso tra l’affidamento dell’incarico e la vendita, si sono attestati sui valori minimi dall’inizio della rilevazione, rispettivamente al 7,9% e a 5,7 mesi.
Domanda e offerta:
Il saldo tra i giudizi di aumento e riduzione del numero dei potenziali acquirenti, è migliorato, ma rimane negativo (-9 punti percentuali).
Accesso al credito:
- La percentuale di acquisti finanziati con mutuo ha continuato a crescere, raggiungendo il 65,2%.
- È proseguito, per il quinto trimestre consecutivo, il calo della quota di operatori che segnalano difficoltà nell’ottenimento del mutuo (19%).
Canoni di locazione:
La quota di agenti che hanno riscontrato un aumento dei canoni di locazione è salita al 55%, la percentuale più elevata dall’inizio della rilevazione.
Impatto delle locazioni brevi:
- Per l’80% degli operatori, il mercato delle locazioni brevi avrebbe contribuito a ridurre l’offerta di abitazioni in affitto negli ultimi 12 mesi.
- La maggioranza degli agenti ritiene che tale mercato incida anche sulle compravendite, sia riducendo l’offerta di abitazioni in vendita (35% degli operatori) sia stimolando la domanda di acquisto di abitazioni con la finalità di immetterle successivamente nel mercato delle locazioni brevi (28%).
Aspettative di mercato:
È aumentata la quota di operatori con aspettative di rialzo delle quotazioni, mentre è scesa quella di agenti immobiliari che prefigurano un calo dei prezzi.
Tipologia di immobili venduti:
- Oltre l’80% delle vendite, ha interessato immobili preesistenti ed Il 38% delle abitazioni vendute è di piccole dimensioni (inferiori a 80 mq).
- Gli immobili con classe energetica inferiore (F-G), hanno rappresentato il 56% delle transazioni, con un’incidenza maggiore al Centro e al Sud.
Loan-to-Value (LTV) | Rapporto tra prestito e valore dell’immobile:
Il rapporto medio tra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile, è risultato sostanzialmente invariato (78%).
Fonte: BANCA D’ITALIA | Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 4° trimestre 2024 – 27 febbraio 2025
La proprietà immobiliare: differenze e peculiarità dell’Italia, nel contesto (non solo) europeo