Secondo l’indagine condotta dalla Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate presso un campione significativo di agenti immobiliari, dal 23 settembre al 23 ottobre del 2024, nel terzo trimestre del 2024 si è registrato un incremento nei giudizi di stabilità dei prezzi delle abitazioni.
Parallelamente, è diminuita la percentuale di operatori che segnala una riduzione dei prezzi, mentre lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali dei venditori ha raggiunto i minimi storici ed i tempi di vendita sono rimasti molto contenuti.
i risultati in sintesi
Domanda in ripresa e transazioni in aumento: Nonostante una domanda di abitazioni ancora debole, si osservano segnali di ripresa, con un numero di potenziali acquirenti aumentato rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. In contrapposizione, l’offerta è rimasta sostanzialmente stabile. Inoltre, il numero di transazioni intermediate è cresciuto rispetto al periodo corrispondente del 2023. Un ulteriore elemento positivo è la diminuzione degli agenti che indicano le difficoltà nell’ottenere un mutuo come causa principale della cessazione dell’incarico di vendita.
Mercato delle locazioni | canoni in crescita, offerta in calo: Gli agenti immobiliari continuano a prevedere una crescita dei canoni di locazione, seppure con i primi segnali di rallentamento. A una domanda ancora robusta si contrappone una riduzione dell’offerta di abitazioni disponibili per la locazione, contribuendo a mantenere alta la relativa pressione.
Prospettive future | miglioramenti su prezzi e volumi: Le aspettative degli agenti immobiliari sul mercato, sia nazionale che locale, sono significativamente migliorate rispetto allo stesso periodo del 2023. Sia per il trimestre in corso che in un’ottica biennale, il saldo relativo alle prospettive sull’andamento dei prezzi è cresciuto, trainato in particolare dalla diminuzione della quota di operatori che prevedono un calo dei prezzi.
Maggiori dettagli
Stabilità dei prezzi: Nel terzo trimestre del 2024, la quota di operatori immobiliari che indicano una stabilità dei prezzi delle abitazioni è salita al 72%, rispetto al 67% del trimestre precedente. La percentuale di chi segnala una diminuzione delle quotazioni, invece, è scesa al 15% (dal 22% della precedente rilevazione), con un calo particolarmente evidente nelle aree del Centro-Sud, mentre quella di operatori che riportano un aumento dei prezzi è rimasta invariata al 12%.
Sconto medio ai minimi storici e tempi di vendita contenuti: Nel terzo trimestre del 2024, lo sconto medio applicato rispetto alle richieste iniziali dei venditori è sceso al 7,8%, segnando il valore più basso mai registrato dall’inizio della rilevazione. I tempi di vendita, invece, si sono mantenuti invariati a una media di 5,7 mesi, un dato leggermente superiore al minimo storico di inizio 2023.
Aumento delle transazioni concluse: Nel terzo trimestre del 2024, la quota di agenzie immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione è salita all’82,4%, tornando ai livelli medi osservati nel periodo post-pandemico. Nonostante il saldo tra le agenzie che dichiarano un aumento delle transazioni intermediate rispetto all’anno precedente e quelle che ne rilevano una riduzione rimanga negativo, si è registrato un lieve miglioramento, passando da -24 a -22 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.
La quota di operatori che hanno intermediato esclusivamente abitazioni preesistenti si è mantenuta ampiamente maggioritaria, raggiungendo l’83% e restando pressoché invariata rispetto al trimestre precedente.
Domanda in miglioramento, offerta stabile: Nel terzo trimestre del 2024, si sono osservati segnali di ripresa nella domanda di abitazioni, mentre l’offerta è rimasta pressoché stabile.
Potenziali acquirenti | un saldo in miglioramento: Il saldo tra i giudizi di aumento e calo del numero di potenziali acquirenti è rimasto negativo, ma ha mostrato segnali di miglioramento rispetto al trimestre precedente (-22 punti percentuali, da -24) e, in misura più marcata rispetto all’anno precedente quando aveva toccato il minimo della serie storica (-40 punti), escludendo il periodo del lockdown.
I segnali di miglioramento della domanda sono risultati particolarmente evidenti nelle regioni del Centro-Sud, dove il mercato ha mostrato una maggiore vitalità rispetto al resto del Paese.
Diminuzione delle difficoltà di accesso ai mutui: Le difficoltà degli acquirenti nell’ottenere un mutuo, sebbene ancora presenti, hanno continuato a ridursi nel terzo trimestre del 2024. La quota di agenti immobiliari che indicano questa problematica tra le cause principali di cessazione dell’incarico a vendere è scesa al 20%, rispetto al 23% del trimestre precedente e al 34% dello stesso periodo del 2023.
Le principali cause di cessazione degli incarichi di vendita: Come nelle rilevazioni precedenti, i motivi prevalenti per l’interruzione degli incarichi di vendita sono stati dipendenti dalle offerte giudicate troppo basse dai venditori e dai prezzi richiesti, ritenuti eccessivi dai potenziali acquirenti. Questi fattori evidenziano la persistenza di un divario tra aspettative di prezzo dei venditori e possibilità economiche degli acquirenti, nonostante il miglioramento nel contesto creditizio.
Aumento degli acquisti finanziati da mutuo: In linea con la riduzione delle difficoltà di accesso al credito, la quota di acquisti immobiliari finanziati da un mutuo è cresciuta al 64%, rispetto al 61% della precedente rilevazione e ai livelli registrati lo scorso anno. Tuttavia, questi valori rimangono bassi se confrontati con il trend storico.
Rapporto prestito/valore in aumento: Il rapporto medio tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile ha mostrato un lieve incremento, passando al 78% dal 77% del trimestre precedente, confermando una moderata crescita della leva finanziaria nel settore residenziale.
Impatto del decreto “Salva-casa“: Secondo gli agenti immobiliari, le norme contenute nel decreto “Salva-casa”, convertito in legge a luglio 2024, sembrano avere un impatto significativo sull’offerta di abitazioni, con un saldo positivo di 16 punti percentuali, rispetto al 10% osservato per la domanda. Per quanto riguarda l’eventuale effetto sui prezzi, il 22% degli operatori prevede un aumento e solo il 6% ritiene che l’impatto sarà al ribasso.
Locazione
Canoni di locazione in aumento e sconti ai minimi storici: La quota di agenti immobiliari che hanno rilevato un aumento dei canoni di locazione è salita al 51%, segnando un incremento di 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione e confermandosi su livelli storicamente elevati. Tuttavia, il saldo tra le agenzie che prevedono un aumento dei canoni nel trimestre in corso (35%) e quelle che ne segnalano una riduzione (7%) è il più basso dalla fine del 2022. Lo sconto medio sui canoni richiesti si è mantenuto vicino ai minimi storici, al 2,2%, segnalando una pressione ridotta per negoziazioni al ribasso.
Variazioni regionali: I valori più alti del saldo positivo si sono registrati nel Centro Italia, dove l’aumento dei canoni è stato particolarmente significativo, a differenza di altre aree del Paese.
Cause del rialzo dei canoni: Secondo il 40% degli agenti, il principale fattore di incremento è rappresentato dalla minore offerta di abitazioni disponibili, un fenomeno accentuato dalla preferenza dei proprietari per gli affitti brevi, con una tendenza più marcata nel Centro e nel Sud Italia.
Domanda in aumento: Il 24% delle agenzie ha indicato una maggiore domanda di locazioni. Tra le motivazioni, le difficoltà di alcune categorie di acquirenti nell’accedere al mercato immobiliare sono state meno rilevanti rispetto ai trimestri precedenti.
Prospettive del mercato immobiliare
Segnali di miglioramento: Le prospettive sul mercato immobiliare per il trimestre in corso e per i prossimi due anni sono nettamente migliorate rispetto allo stesso periodo del 2023. Inoltre, le aspettative sono migliorate anche rispetto alla scorsa rilevazione, sia per quanto riguarda il mercato di riferimento di ciascun agente, sia per quello nazionale.
Previsioni sui prezzi in rialzo: Il saldo relativo alle prospettive sull’andamento dei prezzi nel trimestre in corso è aumentato, passando da -18 punti percentuali a -12 punti. Questo miglioramento è attribuibile sia all’aumento della quota di operatori che si aspettano un rialzo delle quotazioni, sia alla riduzione della percentuale di coloro che prevedono una diminuzione dei prezzi.
Fonte: BANCA D’ITALIA | Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 3° trimestre 2024 – 21 novembre 2024
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