Il report Statistiche Catastali 2025, giunto alla sua diciannovesima edizione e pubblicato oggi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, offre un’interessante e dettagliata fotografia del patrimonio immobiliare italiano, basandosi sui dati registrati nel Catasto Fabbricati al 31 dicembre 2025.
Con informazioni cruciali sulla numerosità, sulla consistenza (superfici e vani) e sul valore fiscale (rendita catastale), distinguendo inoltre tra proprietà intestate a Persone Fisiche (PF) e quelle detenute da Persone Non Fisiche (PNF, come società, fondi ed enti).
L’analisi ha rilevato un totale di 79.568.700 immobili censiti (+0,6% rispetto all’anno precedente), dei quali quasi 36 milioni sono abitazioni.
In un contesto di stagnazione demografica, la crescita del numero di immobili indica anche che il patrimonio edilizio esistente si sta frammentando e riconvertendo, per cercare di intercettare i nuovi modelli abitativi.
La composizione del comparto residenziale:
Le abitazioni (coperte dal gruppo A, escludendo gli uffici) rappresentano il baricentro del patrimonio immobiliare nazionale, contando 35.775.129 unità censite, in aumento dello +0,3% sul 2024 (circa 89,5 mila unità in più) e con la generazione di una rendita catastale di oltre 17,6 miliardi di euro.
| Categoria Catastale | Tipologia di Intestatari | Totale Unità | Variazione ’25/’24 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Persone Fisiche | Persone Non Fisiche | Beni Comuni | |||
| Cat. A/1 | 26.731 | 5.182 | 9 | 31.922 | 0,0% |
| Cat. A/2 | 12.714.808 | 792.556 | 2.663 | 13.510.027 | +0,8% |
| Cat. A/3 | 11.972.113 | 1.032.905 | 4.278 | 13.009.296 | +0,2% |
| Cat. A/4 | 4.922.737 | 430.080 | 3.170 | 5.355.987 | -0,6% |
| Cat. A/5 | 622.947 | 73.496 | 364 | 696.807 | -2,1% |
| Cat. A/6 | 483.651 | 31.613 | 78 | 515.342 | -2,1% |
| Cat. A/7 | 2.536.180 | 58.097 | 281 | 2.594.558 | +1,0% |
| Cat. A/8 | 27.419 | 6.172 | 28 | 33.619 | +0,1% |
| Cat. A/9 | 1.583 | 869 | 4 | 2.456 | 0,0% |
| Cat. A/11 | 20.065 | 5.012 | 38 | 25.115 | +0,2% |
| TOTALE | 33.328.234 | 2.435.982 | 10.913 | 35.775.129 | +0,3% |
Esaminando la struttura delle proprietà, emerge che il 93,1% (oltre 33,3 milioni di unità) è saldamente detenuto da persone fisiche, mentre solo il 6,8% è intestato a persone “non fisiche”. Questo squilibrio dimostra come il residenziale nel nostro Paese sia storicamente percepito e mantenuto come bene rifugio primario dalle famiglie, con una penetrazione istituzionale ancora marginale rispetto ad altre economie europee.
Oltre il 74% dell’intero bacino abitativo italiano, inoltre, si concentra in due sole categorie catastali: le Abitazioni civili “A/2” (13.510.027 unità) e le Abitazioni di tipo economico “A/3” (13.009.296 unità).
La superficie complessiva catastale media è risultata essere pari a circa 118 mq, 125 mq per le abitazioni in categoria A/2, di 110 mq per le abitazioni in A/3, inferiore a 100 mq per le abitazioni in categoria A/4, A/5, A/6 e A/11, di circa 300 mq per le unità nella categoria A/1, di quasi 500 mq per le unità in A/8 e raggiunge quasi i 700 mq per le unità in A/9:
| Categoria Catastale (Residenziale) | Superficie media |
|---|---|
| A/1 Abitazioni di tipo signorile | 300 mq |
| A/2 Abitazioni di tipo civile | 125 mq |
| A/3 Abitazioni di tipo economico | 110 mq |
| A/4 Abitazioni di tipo popolare | 95 mq |
| A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare | 58 mq |
| A/6 Abitazioni di tipo rurale | 68 mq |
| A/7 Abitazioni in villini | 187 mq |
| A/8 Abitazioni in ville | 492 mq |
| A/9 Castelli e palazzi di pregio | 686 mq |
| A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi | 64 mq |
| Media nazionale complessiva (gruppo A) | 118 mq |
Roma: i numeri del capoluogo e dell’hinterland
Isolando i dati granulari estratti per il 2025, Roma si conferma un colosso urbanistico dalle proporzioni straordinarie, con un patrimonio complessivo di immobili all’interno del solo territorio comunale (Capoluogo) che raggiunge la quota monumentale di 2.927.849 unità immobiliari.
Se limitiamo l’analisi al solo comparto residenziale, il patrimonio abitativo del Capoluogo conta esattamente 1.463.855 unità urbane, che sale a un totale di 1.490.848 unità se si include la specifica categoria catastale A/10, ovvero gli uffici e gli studi privati (26.993 unità).
Sezionando i volumi della Categoria A per Roma Capoluogo, la densità dell’offerta si struttura in modo piramidale:
- Fascia media: contabilizza 794.956 unità nella categoria A/2. È la tipologia assolutamente dominante, indicatore di una vastissima base residenziale borghese e impiegatizia.
- Fascia economica e popolare: si registrano 361.703 unità in A/3 e 195.945 unità in A/4, a delineare l’ossatura dei grandi quartieri intensivi.
- Residenze di lusso e storiche: le categorie A/1, A/8 e A/9 sommano complessivamente 3.152 unità, di cui ben 2.698 abitazioni signorili (A/1). Un segmento numericamente ristretto ma ad altissima densità di valore.
Tuttavia, la vera spaccatura morfologica dell’area metropolitana emerge dall’analisi del settore terziario, con ben 26.993 uffici (A/10), contro i soli 8.016 rilevati in tutta la vasta Provincia. Questa asimmetria certifica la polarizzazione del lavoro e dei servizi: Roma attrae e trattiene le sedi direzionali, configurando gran parte dell’hinterland come polo logistico o area a prevalente vocazione di pendolarismo.
La medesima logica si applica ai negozi e botteghe (C/1): 102.753 nel Capoluogo, contro 46.097 nella Provincia.
Dinamiche urbane a confronto: l’espansione di Roma e la verticalità di Milano
Sebbene Roma possieda volumi assoluti difficilmente eguagliabili a causa dell’estensione dei suoi confini comunali, il confronto fisiologico con Milano – ben leggibile attraverso le densità e le rendite medie del report – rivela due modelli diametralmente opposti:
Roma: L’Espansione orizzontale
- Volume estensivo: un altissimo numero di unità residenziali (A/2 e A/3) spalmate su una superficie municipale enorme.
- Calmiere strutturale: l’abbondanza quantitativa dell’offerta fisica mitiga parzialmente la pressione sull’hinterland, distribuendo meglio la popolazione sul territorio.
- Polarizzazione funzionale: fortissimo contrasto tra il centro storico o direzionale (altissima concentrazione di A/10 e A/1) e le periferie a prevalenza abitativa.
Milano: La Densità Verticale
- Saturazione spaziale: i confini fisici limitati del territorio spingono l’offerta verso una spiccata densità verticale e di valore per chilometro quadrato.
- Spinta intrinseca: la rigidità dell’offerta strutturale spinge al rialzo il valore intrinseco (rendita) di ogni singola unità immobiliare.
- Proprietà Istituzionali: si osserva una maggiore concentrazione immobiliare in capo a soggetti istituzionali (PNF), specialmente nel comparto uffici e retail di tipo prime.
Gli asset strutturali: dal commercio alle infrastrutture produttive
L’ossatura economica del Paese è supportata da macro-categorie immobiliari fondamentali per l’industria e i servizi, che mostrano dinamiche di adeguamento alle nuove normative e tendenze di mercato.
| Gruppo C (Commerciale e Pertinenze) 43,6% dello Stock |
Rappresenta oltre 29,8 milioni di unità. Il dato analitico più rilevante è il balzo delle pertinenze (cantine e soffitte C/2, +2,7%), segno evidente del continuo frazionamento accessorio nei condomini. I negozi (C/1) subiscono invece una fisiologica flessione (-0,4%), sintomo inequivocabile della razionalizzazione del retail fisico in risposta all’e-commerce. |
| Gruppo D (Destinazione Speciale) Top Rendita |
Pur contando solo per il 2,6% del numero totale di immobili, opifici e strutture industriali generano il 28,9% dell’intera rendita catastale italiana (oltre 11,2 miliardi di euro). Si tratta del nucleo produttivo del Paese, posseduto per il 57% da società (PNF). |
| Gruppo F (Beni non Produttivi) Rigenerazione |
Un bacino potenziale enorme che conta 3,8 milioni di posizioni. Di queste, ben 656 mila sono in corso di costruzione e 635 mila sono unità collabenti (ruderi). Quest’ultima quota rappresenta la vera sfida futura per le operazioni di rigenerazione urbana sostenibile a consumo di suolo zero. |
Da segnalare l’incremento dello +3,1% nella categoria B/6 (Biblioteche, musei, gallerie).
Un indicatore positivo che riflette crescenti investimenti statali e privati nella riqualificazione degli asset culturali e nell’economia della conoscenza.
Fonte: OMI – STATISTICHE CATASTALI 2025 | Catasto fabbricati – 9 luglio 2026