Se decido di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, all’interno del quale hanno vissuto i miei genitori detenendo il diritto di usufrutto, come devo calcolare il periodo di 10 anni per evitare la tassazione sulla plusvalenza? E se l’usufrutto si è estinto solo di recente, quale data di acquisto fa fede per il fisco?
Risposta al quesito:
Vendere un immobile dopo aver usufruito delle agevolazioni legate al Superbonus, richiede una maggiore attenzione.
Il quadro si complica notevolmente, inoltre, quando la titolarità dell’immobile ha subìto frammentazioni nel tempo, passando attraverso donazioni di usufrutto vitalizio e successivi ricongiungimenti della piena proprietà.
Con la risposta n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito precise indicazioni al riguardo, chiarendo che l’eventuale plusvalenza realizzata non è imponibile quando il bene posseduto è stato adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte del decennio antecedente la cessione.
In questa pagina trovi lo strumento per il calcolo dei valori di nuda proprietà e usufrutto, ma per identificare il reale prezzo di vendita non basta applicare i coefficienti ministeriali. Le tabelle (aggiornate) calcolano esclusivamente il valore fiscale per il pagamento delle imposte, mentre il valore commerciale dipenderà anche dai diritti reali di godimento che verranno riservati dal venditore e dalla specifica domanda di mercato per questo tipo di investimento.
Come si passa dal valore della casa al prezzo di vendita della nuda proprietà: bisogna applicare i coefficienti dell’usufrutto? Quali sono? Il valore ottenuto con le tabelle dei coefficienti, è il prezzo reale a cui sarà possibile vendere la nostra nuda proprietà?
Risposta al quesito:
Queste sono alcune delle domande più frequenti da parte di chi sta pensando di vendere la nuda proprietà del proprio immobile.
La risposta diretta e inequivocabile è no, non basta applicare i coefficienti dell’usufrutto, ma se si vuole è possibile verificare quali siano attraverso questo semplice strumento di calcolo:
Nuda proprietà e usufrutto
Coefficienti2026
Come funziona il calcolo della nuda proprietà?
Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo
il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà.
Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il
coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario.
Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.
Tabella coefficienti usufrutto 2026
Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuario
Usufrutto
Nuda proprietà
da 0 a 20 anni
95%
5%
da 21 a 30 anni
90%
10%
da 31 a 40 anni
85%
15%
da 41 a 45 anni
80%
20%
da 46 a 50 anni
75%
25%
da 51 a 53 anni
70%
30%
da 54 a 56 anni
65%
35%
da 57 a 60 anni
60%
40%
da 61 a 63 anni
55%
45%
da 64 a 66 anni
50%
50%
da 67 a 69 anni
45%
55%
da 70 a 72 anni
40%
60%
da 73 a 75 anni
35%
65%
da 76 a 78 anni
30%
70%
da 79 a 82 anni
25%
75%
da 83 a 86 anni
20%
80%
da 87 a 92 anni
15%
85%
da 93 a 99 anni
10%
90%
Domande frequenti sulla nuda proprietà
Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.
Molte persone si “ancorano” al risultato di queste percentuali, scambiando uno strumento concepito soprattutto per il calcolo delle imposte di compravendita, con un’indicazione sugli effettivi prezzi di vendita realizzabili nell’attuale mercato immobiliare.
Questo genera spesso aspettative irrealistiche e considerazioni errate, soprattutto se non si conosce quale sia il reale valore della piena proprietà del proprio immobile.
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto del 27 dicembre 2024 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, recante l’adeguamento delle modalità di calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di imposta di registro e di imposta sulle successioni e donazioni, in relazione alla variazione del tasso di interesse legale.
Le percentuali dell’usufrutto e della nuda proprietà (rimaste invariate rispetto al 2024), devono essere calcolate in relazione all’età dell’usufruttuario (ossia degli anni compiuti al momento della costituzione dell’usufrutto) ed al valore della piena proprietà.
Nuda proprietà e usufrutto
Coefficienti2026
Come funziona il calcolo della nuda proprietà?
Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo
il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà.
Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il
coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario.
Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.
Tabella coefficienti usufrutto 2026
Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuario
Usufrutto
Nuda proprietà
da 0 a 20 anni
95%
5%
da 21 a 30 anni
90%
10%
da 31 a 40 anni
85%
15%
da 41 a 45 anni
80%
20%
da 46 a 50 anni
75%
25%
da 51 a 53 anni
70%
30%
da 54 a 56 anni
65%
35%
da 57 a 60 anni
60%
40%
da 61 a 63 anni
55%
45%
da 64 a 66 anni
50%
50%
da 67 a 69 anni
45%
55%
da 70 a 72 anni
40%
60%
da 73 a 75 anni
35%
65%
da 76 a 78 anni
30%
70%
da 79 a 82 anni
25%
75%
da 83 a 86 anni
20%
80%
da 87 a 92 anni
15%
85%
da 93 a 99 anni
10%
90%
Domande frequenti sulla nuda proprietà
Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.
