Come comunicato dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) nel recente rapporto mensile, ad agosto 2025 il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato del 3,31%, in leggero aumento rispetto al 3,20% del mese precedente ma in calo rispetto al 3,59% di agosto 2024.
I dati preliminari di settembre, inoltre, confermano una chiara tendenza al rialzo dei tassi di riferimento, con i primi 11 giorni del mese che hanno registrato un tasso medio Euribor a 3 mesi del 2,05% (in aumento di 7 punti base rispetto al minimo di giugno), mentre l’IRS a 10 anni ha raggiunto il 2,67%, segnando un rialzo di 44 punti base rispetto a dicembre 2024.
I valori Euribor e IRS, ad agosto 2025:
Ad agosto 2025, invece, il tasso Euribor a 3 mesi medio rilevato (tasso interbancario utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile) è stato del 2,02% (era del 1,99% a luglio 2025 e del 3,55% ad agosto 2024), mentre quello IRS a 10 anni (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) è stato del 2,66% (2,64% a luglio 2025 e 2,50% ad agosto 2024).
La posizione della BCE e l’inversione di tendenza:
A spiegare questa inversione di tendenza, è la posizione emersa dall’ultima riunione della Banca Centrale Europea dell’11 settembre 2025, nella quale è stato comunicata l’intenzione di mantenere invariati i tre tassi d’interesse (sui depositi presso la banca centrale, sulle operazioni di rifinanziamento principali e sulle operazioni di rifinanziamento marginale), al 2,00%, 2,15% e 2,40%.
Le decisioni chiave, che stanno già influenzando il mercato, possono essere così sintetizzate:
- Stop al taglio dei tassi: i tassi di interesse di riferimento sono stati mantenuti invariati, ponendo fine, almeno per il momento, al precedente ciclo di ribassi.
- Inflazione sotto controllo, ma senza certezze: sebbene l’inflazione sia vicina all’obiettivo del 2%, le proiezioni leggermente al rialzo giustificano un approccio più prudente e attendista.
- Cambio di strategia: la BCE ha abbandonato ogni promessa di ulteriori tagli, adottando un approccio “guidato dai dati” da valutare “riunione per riunione”.
È soprattutto quest’ultimo punto a modificare le aspettative del mercato.
L’assenza di un impegno a futuri ribassi, infatti, è il catalizzatore che spinge al rialzo i tassi a lungo termine come l’IRS, poiché gli investitori prezzano un futuro in cui il costo del denaro non è più previsto in diminuzione.
Dai tassi BCE alla rata del mutuo: come funziona il meccanismo?
Sebbene la Banca Centrale Europea definisca i tre tassi di interesse, l’attenzione del mercato si concentra quasi esclusivamente su uno di essi, ovvero il vero motore che influenza il costo dei mutui.
Perché il tasso sui depositi è il più rilevante?
Questo tasso (il deposit facility rate) è l’interesse che la Banca Centrale Europea paga alle banche commerciali (quelle alle quali richiediamo il nostro mutuo) per tenere depositati i loro soldi “a riposo” per una notte, agendo come un “pavimento” per il mercato del denaro.
Questi sono i principali motivi della sua rilevanza:
- Nessuna banca presterebbe mai soldi a un’altra banca (sul mercato interbancario, dove nasce l’Euribor) a un tasso di interesse inferiore a quello che può ottenere senza alcun rischio dalla BCE.
- Di conseguenza, l’Euribor (il tasso a cui le banche si prestano denaro tra loro e che è la base per i mutui a tasso variabile) si assesta sempre a un livello leggermente superiore al tasso sui depositi della BCE.
Quella piccola differenza, rappresenta il minimo rischio e il costo operativo del prestito interbancario.
La Catena di trasmissione, dalla BCE al mutuo:
Il processo con cui le decisioni della BCE arrivano alla rata del mutuo, è questo:
- La BCE decide i tassi: imposta il tasso sui depositi al 2,00%.
- Si forma l’Euribor: le banche si prestano denaro tra loro a un tasso leggermente superiore (ad esempio, il 2,05% che abbiamo visto nei dati di settembre), perché nessuno presterebbe a meno del 2,00%.
- La banca definisce il tasso dei mutui: la banca prende l’Euribor come base (che rappresenta il suo costo per reperire il denaro) e ci aggiunge il suo guadagno, chiamato spread.
La formula finale del mutuo a tasso variabile, è quindi: Tasso Finale = Indice Euribor + Spread.
E gli altri due tassi?
- Operazioni di rifinanziamento principali (2,15%): è il tasso a cui le banche possono prendere in prestito denaro dalla BCE per una settimana.
Storicamente era il più importante, ma oggi il mercato guarda di più al tasso sui depositi. - Operazioni di rifinanziamento marginale (2,40%): è il tasso a cui le banche possono prendere in prestito denaro dalla BCE “d’emergenza” per una sola notte e funziona un po come un “tetto” per il mercato. Nessuna banca chiederà mai un prestito a un’altra, ad un tasso superiore, se può ottenerlo a quel prezzo dalla BCE.
In conclusione, anche se nel contratto di mutuo non si vedrà mai scritto “tasso BCE”, la decisione sul tasso sui depositi è il punto di partenza che mette in moto tutto il meccanismo che determina il costo del finanziamento.
Uno scenario di transizione:
L’analisi congiunta di questi dati delinea uno scenario di chiara transizione per il mercato dei mutui.
Sebbene il confronto su base annua mostri ancora un calo significativo dei costi di finanziamento per i consumatori, i segnali a breve e brevissimo termine indicano una probabile inversione di tendenza.
Il leggero rialzo dei tassi medi sui nuovi mutui ad agosto, trainato dagli indici Euribor e IRS, è stato infatti confermato e accelerato dai dati preliminari di settembre.
Questo suggerisce che il mercato sta entrando in una nuova fase in cui il costo del denaro è destinato a crescere.
Per i futuri mutuatari, questo rappresenta un punto di svolta, con una finestra di opportunità per accedere a tassi (soprattutto fissi) particolarmente vantaggiosi, come quelli visti nei mesi precedenti, che si sta probabilmente restringendo.
Fonte: ABI – 13 settembre 2025
MUTUI: sostanziale stabilità del Taeg (3,61%) e preferenza per il tasso fisso, a luglio 2025