Come comunicato dall’ABI (associazione bancaria italiana) nel recente rapporto mensile, a maggio 2026 il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è stato del 3,49%, in lieve aumento rispetto al 3,47% del mese precedente e al 3,17% di maggio 2025.
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Tasso Medio Mutui3,49%Tasso maggio 2026
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IRS 10 Anni3,08%Tasso fisso
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Euribor 3 Mesi2,23%Tasso variabile
Il tasso Euribor a 3 mesi medio rilevato (tasso interbancario utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile), inoltre, è stato del 2,23% (in rialzo rispetto al 2,17% di aprile 2026 e in aumento rispetto al 2,09% dell’anno precedente), mentre quello IRS a 10 anni (tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso) è stato del 3,08% (in lieve crescita rispetto al 3,06% del mese precedente, e in netto aumento rispetto al 2,53% registrato a maggio 2025).
Andamento degli indici di riferimento:
| Indicatore Finanziario | Maggio 2026 | Aprile 2026 | Maggio 2025 | Trend Annuo |
|---|---|---|---|---|
| Tasso medio acquisto abitazioni | 3,49% | 3,47% | 3,17% | +0,32% |
| Euribor 3 mesi (variabile) | 2,23% | 2,17% | 2,09% | +0,14% |
| IRS 10 Anni (fisso) | 3,08% | 3,06% | 2,53% | +0,55% |
Euribor vs IRS: la dinamica interbancaria
I numeri diffusi dall’Associazione Bancaria Italiana certificano un quadro di generale, seppur lieve, inasprimento del costo del denaro.
Il posizionamento dell’indice generale al 3,49% (+0,02% su base mensile e +0,32% annuo) riflette le tensioni sui mercati finanziari, dove la liquidità viene prezzata al rialzo in risposta alle aspettative macroeconomiche a lungo termine:
3,49%Variazione mensile: +0,02% | Variazione annua: +0,32%
Pressione sul Tasso Variabile
- L’Euribor a 3 mesi tocca quota 2,23%, segnando un +0,14% annuo.
- Le rate dei mutui già in essere subiscono lievi ma costanti adeguamenti al rialzo.
- Opzione meno protettiva contro futuri shock imprevisti legati alla liquidità di breve periodo.
Consolidamento del Tasso Fisso
- L’IRS a 10 anni balza al 3,08%, registrando un marcato +0,55% rispetto a maggio 2025.
- I mercati scontano un’inflazione più persistente e prezzano il rischio sul lungo periodo.
- Resta lo strumento principe per bloccare il costo del debito e sterilizzare il rischio.
Le conseguenze dirette per i futuri acquirenti:
Quando il costo del credito sale al 3,49%, l’impatto sul mercato immobiliare reale è immediato. Le banche, nel calcolo della sostenibilità della rata, devono fare i conti con oneri finanziari maggiori.
Questo significa che, a parità di stipendio mensile netto, l’importo massimo di mutuo che una famiglia può ottenere oggi è matematicamente inferiore rispetto a quello ottenibile solo 12 mesi fa, generando un depotenziamento fisiologico della capacità di spesa.
In questo scenario, la direttiva del mercato si sposta inevitabilmente verso i Mutui Green.
Le banche tendono infatti a concedere sconti sullo spread (il loro margine di guadagno) in presenza di immobili con classi energetiche elevate (A o B), permettendo agli acquirenti di mitigare efficacemente il rincaro degli indici interbancari.
Le ricadute sul potere d’acquisto:
L’innalzamento del costo del credito al 3,49% non incide unicamente sull’ammontare complessivo degli interessi da corrispondere, ma genera un effetto a catena sulla reale capacità di spesa delle famiglie, ridisegnando i confini della ricerca immobiliare.
Il vero “collo di bottiglia” odierno per i futuri acquirenti non risiede nel Loan-To-Value (il classico limite di finanziabilità all’80% del valore dell’immobile), bensì nel rapporto rata-reddito.
Poiché le rigide policy relative al rischio di credito bancario impongono che la rata mensile non superi circa un terzo delle entrate nette dimostrabili, un tasso di interesse maggiore satura molto più rapidamente questo plafond. Di conseguenza, a parità di stipendio percepito, il capitale massimo erogabile dall’istituto di credito si contrae proporzionalmente, obbligando l’acquirente ad avere maggiore liquidità propria o a rivedere il proprio budget di acquisto.
Per neutralizzare l’impatto dei rincari interbancari, il mercato del credito offre agevolazioni strutturali legate alla direttiva europea sulle prestazioni energetiche.
Tuttavia, puntare esclusivamente su immobili già in classe A o B (notoriamente più costosi) rischia di rivelarsi un’arma a doppio taglio: l’elevato prezzo d’acquisto costringe a richiedere un capitale di mutuo maggiore, vanificando in parte il risparmio sul tasso.
Per ottimizzare il budget a disposizione, infatti, le strategie bancarie più intelligenti si muovono oggi su due fronti:
- Acquisto premium: per chi dispone di maggiore liquidità iniziale, l’acquisto di un asset già altamente efficiente sblocca immediatamente lo sconto sullo spread (mutuo Green) e protegge il capitale dal rischio di futura obsolescenza normativa, garantendo la massima rivendibilità.
- Mutuo combinato (acquisto + ristrutturazione green): la mossa più strategica per chi ha vincoli di budget. Permette di acquistare un immobile energivoro a un prezzo di mercato inferiore, includendo nel finanziamento anche i costi del progetto di efficientamento. Questa formula sblocca le medesime agevolazioni sul tasso di interesse e accresce istantaneamente il valore commerciale del bene riqualificato.
Fonte: ABI – 20 giugno 2026
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