I dati, che riportano i valori al metro quadro commerciale – sia per le compravendite che per le locazioni, sono stati elaborati sulla base dei prezzi degli immobili collocati dagli Agenti accreditati alla Borsa Immobiliare di Roma (B.I.R.), nel II semestre 2021.
I valori sono disponibili per i 22 rioni che compongono il centro storico ed i 32 quartieri che circondano il centro storico fuori dalle Mura aureliane, a cui si aggiungono i 3 quartieri marini del litorale, i 6 suburbi (territori oltre quartiere), le 52 zone dell’Agro Romano ed i restanti 120 Comuni della Città metropolitana di Roma Capitale.
I PRINCIPALI RISULTATI
Immobili collocati: per quanto riguarda gli immobili collocati nel corso di tutto il 2021:
- il 34% risulta concesso in locazione;
- il 66% è stato venduto.
Rispetto a quanto riscontrato per il 2020, è scesa del 4% la quota degli immobili venduti, ritornando ai valori del 2019.
Tipologia immobili: quanto alla tipologia degli immobili oggetto di transazione, sia venduti che concessi in locazione
- per l’88,2% si è trattato di appartamenti, ville o villini, cioè il residenziale (era l’89,2% nel 2020);
- il restante 11,8% ha riguardato il non residenziale nel suo complesso.
Anche in questo caso si è tornati ai valori rilevati nel 2019. In particolare, analizzando le sole locazioni, il 76,7% ha riguardato il residenziale (il valore è sceso di 3,8 punti percentuali rispetto all’anno precedente, arrestando così il trend crescente riscontrato nei due anni precedenti).
Nel “non residenziale”, invece, per l’11,9% si è trattato di locali commerciali, artigianali o per il terziario (erano il 9,8% nel 2020 e l’8,9% nel 2019). Infine per il 10,7% di uffici e per lo 0,6% di box o posti auto.
Per quanto concerne le vendite:
- il 94,2% ha riguardato appartamenti, ville o villini (erano il 93% nel 2020 e il 94,1% nel 2019);
- il 2,6% i locali commerciali, artigianali o per il terziario (valore che si discosta poco da quello dei due anni precedenti);
- l’1,6% box e posti auto (dal 2,1%);
- l’1% le aree edificabili (contro lo 0,4% della rilevazione precedente).
- Con lo 0,3% , ci sono le aree agricole e gli uffici (continua a scendere la richiesta di acquisto per quest’ultima tipologia).
Mettendo a confronto la tipologia di transazione va evidenziato che per gli appartamenti, ville o villini prevalgono le vendite (70,5%), rispetto alle locazioni (29,5%). Stessa cosa per i box e i posti auto, dove l’83,3% delle richieste sono riconducibili a compravendite, mentre il solo 16,7% a locazioni.
Per il mercato non residenziale si rileva la situazione opposta, in particolare: per gli uffici il 94,4% degli scambi sono stati contratti di affitto ed il restante 5,6% di vendita. Per i locali commerciali, artigianali o per il terziario si riscontrano le locazioni al 70,4% e le vendite al 29,6%. Infine, per le aree agricole le due percentuali sono perfettamente uguali (50%).
Aree geografiche | nel 2021, in totale:
- il 32,4% degli immobili sono stati collocati nelle Zone dell’Agro Romano;
- il 17,4% nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- il 13,4% in quelli Ovest;
- il 12,1% in quelli Est;
- il 9,8% nel Centro Storico di Roma;
- il 6,9% nei Quartieri urbani e Suburbi Nord;
- il residuo 8% nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Rispetto al 2020 si registra una crescita delle transazioni nelle Zone dell’Agro Romano (+2,7%), nel Centro storico (+1,2) e nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest (+1,1). Viceversa, c’è stato un calo rilevante per quanto concerne i Quartieri urbani e Suburbi Nord (-4,9). Stazionarie le altre aree.
Da un focus sulle sole vendite, nel 2021:
- il 39,8% degli immobili venduti si trovano nelle Zone dell’Agro Romano;
- il 13,3% nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- il 12,6% in quelli Ovest;
- l’11,6%, a parità di punteggio, nei Quartieri urbani e Suburbi Est e nei Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale;
- il 6,1% in quelli Nord e il restante 5,1% nei 22 Rioni del Centro Storico.
Da un confronto con l’anno precedente sono salite notevolmente le compravendite nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest (+8%) e nelle Zone dell’Agro Romano (+5,4%). Mentre sono scese quelle nei Quartieri urbani e Suburbi Nord (-7,4%) e Sud (-5,2%) ed anche il Centro storico ha subito un lieve decremento (-1,1%).
Per quanto concerne le locazioni nel Comune di Roma:
- il 25,3% degli immobili locati nel 2021 si trovano nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- il 18,8% nei Rioni del Centro Storico;
- il 18,2% nelle Zone dell’Agro Romano;
- il 14,9% nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest;
- il 13% in quelli Est;
- l’8,4% in quelli Nord;
- l’1,3% nei Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Rispetto al 2020 sono cresciute in modo significativo le locazioni nei Quartieri urbani e Suburbi Sud (+10,5%) e nel Centro Storico (+6). Viceversa scendono nei Quartieri urbani e Suburbi Ovest (-10,6%), nelle Zone dell’Agro Romano (-3,3%) e nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale (-2,7%).
Riepilogando, nel Centro Storico le locazioni superano di gran lunga le vendite, nei Quartieri urbani e Suburbi Sud le due percentuali sono perfettamente uguali (50%) e, nelle altre aree, è il numero delle vendite che supera quello delle locazioni. Fenomeno particolarmente marcato nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale e nelle Zone dell’Agro Romano.
Tempi di collocamento: in generale, come sempre, i tempi delle locazioni sono stati più rapidi rispetto a quelli delle vendite. In media nel 2021, sono occorsi 147 giorni per affittare e 236 per vendere un immobile.
Da un’analisi della serie storica dei tempi di collocamento per tipo di transazione in tutta l’area sin qui presa in considerazione – dal 2004 al 2021 – si è evidenziato un incremento dei tempi del 136% per le vendite e del 46% per le locazioni. Tuttavia, entrambi i valori sono scesi rispetto al 2020, quando occorrevano 180 giorni per affittare e 288 per vendere.
Da un’analisi rispetto alla tipologia di immobile è emerso che, se per vendere un immobile ad uso residenziale sono bastati in media 224 giorni, per uno non residenziale ne sono occorsi ben 354. Analogamente, per affittare un bene ad uso abitativo sono serviti 114 giorni, mentre per uno non residenziale ne sono occorsi 246.
Dall’analisi geografica è emerso un quadro decisamente eterogeneo, indipendentemente dalla tipologia di transazione avvenuta. In particolare, per vendere occorrono:
- 277 giorni nei Quartieri urbani e Suburbi Nord della Capitale;
- 250 nelle Zone dell’Agro Romano;
- 247 nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- 233 in quelli Est;
- 213 in quelli Ovest e nei Rioni del Centro Storico;
- 194 nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Andando ad analizzare il settore delle locazioni, si è rilevato che per affittare un immobile sono necessari in media:
- 200 giorni nei Quartieri urbani e Suburbi Sud;
- 157 nei Rioni del Centro Storico;
- 156 nelle Zone dell’Agro Romano;
- 141 Quartieri urbani e Suburbi Ovest;
- 89 in quelli Est;
- 87 in quelli Nord e 75 nei restanti Comuni della Città Metropolitana di Roma Capitale.
Fonte: tecnoborsa.it – 2 marzo 2022