Il mercato immobiliare residenziale italiano evidenzia dinamiche diverse, anche nei tempi necessari per finalizzare il necessario incontro tra domanda e offerta.
Uno degli indicatori chiave può essere il tempo di permanenza degli annunci pubblicati online che, secondo l’ultima rilevazione di Immobiliare.it Insights, è risultato essere di 7,5 mesi per le abitazioni in vendita e di poco inferiore ai 6,5 mesi per quelli in locazione.
Con tempi stabili per il settore vendita ed inferiori del 5%, rispetto all’anno precedente, per l’affitto.
I dati relativi al “time on market” in 20 delle principali città italiane, inoltre, hanno evidenziato un settore resiliente e dinamico, ma con profonde differenze territoriali che delineano andamenti disomogenei.
La metodologia utilizzata per questo report:
I dati provengono da Immobiliare.it Insights, la divisione specializzata in data intelligence del noto portale immobiliare.
Lo studio ha calcolato, in pratica, per quanto tempo un’inserzione di vendita o affitto sia rimasta attiva all’interno del proprio portale, prima della sua rimozione, presumendo che ciò sia avvenuto a trattativa conclusa.
L’indagine ha preso in esame il mercato residenziale di 20 delle principali città italiane (Bari, Bergamo, Bologna, Brescia, Cagliari, Catania, Como, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Parma, Roma, Torino, Trieste, Venezia, Verona), confrontando i risultati attuali con quelli dei 12 mesi precedenti, per offrire una visione chiara e comparativa delle dinamiche e della velocità di assorbimento dei diversi mercati locali.
Le dinamiche di vendita: Trieste, Bologna e Milano le più veloci
Nel segmento delle compravendite, sono tre le città che si distinguono per rapidità, rimanendo sotto la soglia psicologica dei sei mesi.
Trieste si conferma la piazza più reattiva d’Italia, con un tempo medio di permanenza degli annunci di soli 5,3 mesi, segnando un’impressionante diminuzione del -12% su base annua.
Seguono sul podio Bologna, con 5,6 mesi (-4%) e Milano, con 5,8 mesi.
Il confronto tra Milano e Roma:
Il duello tra le due principali città italiane, vede Milano nettamente più rapida di Roma nel chiudere le compravendite, con trend che raccontano una storia più complessa.
Ma, se da un lato, infatti, il capoluogo lombardo registra un lieve rallentamento, con un aumento dei tempi del +3%, la Capitale mostra un segnale di miglioramento.
A Roma, inoltre, un annuncio di vendita resta mediamente online 6,5 mesi, ma questo valore è in calo del -2% rispetto all’anno precedente.
Milano, quindi, vince in velocità assoluta, ma Roma mostra un mercato in fase di miglioramento.
Uno sguardo alle altre città: Parma rallenta, Messina è la più lenta
Nella maggior parte delle altre città, i tempi di vendita si assestano tra i 6 e i 7 mesi.
Tra queste troviamo:
- Firenze e Cagliari (6 mesi)
- Torino (6,2 mesi)
- Napoli (6,3 mesi)
- Genova (6,4 mesi)
- Verona, Catania e Como (6,5 mesi)
Un caso da notare è quello di Parma, dove un annuncio resta online 6,9 mesi, registrando il rallentamento più significativo su base annua (+10%), indicando un assorbimento più lento della domanda.
Le performance peggiori si registrano, invece, a Bergamo (7 mesi), Venezia (7,4 mesi) e, fanalino di coda, Messina, dove per vendere un immobile servono in media 8,4 mesi.
Il mercato dell’affitto: Trieste domina, il Sud è sorprendentemente reattivo
È nel settore delle locazioni che si osservano i cambiamenti più marcati, dove la domanda crescente e la scarsità di offerta spingono i tempi di mercato a livelli minimi.
Ancora una volta, Trieste guida la classifica con soli 4,4 mesi di tempo medio, un dato in fortissimo calo (-21%) rispetto all’anno precedente.
Subito dopo, a pari merito, si posizionano Napoli e Verona (5,2 mesi), dimostrando una notevole vivacità. Seguono a breve distanza Firenze, Cagliari e Padova (tutte con 5,3 mesi).
Questi dati confermano come il mercato degli affitti sia diventato un indicatore chiave del dinamismo urbano, spesso trainato da studenti e lavoratori fuori sede.
Milano batte Roma nei tempi di locazione:
Anche sul fronte degli affitti, Milano si dimostra più dinamica della Capitale.
Un annuncio di locazione nel capoluogo lombardo, infatti, resta online in media 5,5 mesi, un tempo significativamente inferiore rispetto ai 6 mesi necessari a Roma.
Entrambe le città confermano comunque la loro forte attrattività, ma il mercato milanese si rivela ancora una volta più veloce nell’assorbire la domanda.
Cosa significano questi dati?
L’analisi del time on market non è solo una statistica, ma un termometro sulla salute del mercato immobiliare.
La netta accelerazione dei tempi di affitto rispetto a quelli di vendita, evidenzia una maggiore domanda di soluzioni abitative flessibili ma anche una crescente spinta verso la locazione derivante dalla maggiore difficoltà di accesso al credito.
Le performance eccezionali di città come Trieste e Bologna possono probabilmente essere lette come un segnale di forte attrattività, legata non solo a fattori economici ma anche a una elevata qualità della vita. Al contrario, il rallentamento nell’ambito della compravendita di mercati come Parma, potrebbe indicare una prima fase di assestamento dei prezzi dopo anni di crescita.
In sintesi, il mercato immobiliare del 2025 si presenta come un mosaico complesso, dove le dinamiche locali prevalgono sull’andamento nazionale, richiedendo strategie sempre più mirate e personalizzate per effettuare le scelte più opportune.
Fonte: Immobiliare.it – 6 novembre 2025
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