Un passaggio epocale per i professionisti del settore immobiliare sarà la progressiva dismissione della piattaforma SISTER che rappresenta il cuore pulsante dell’accesso digitale alle banche dati dell’Agenzia delle Entrate – Settore Territorio (l’ex Catasto).
La roadmap è tracciata dal documento ministeriale sulle linee guida di politica fiscale 2026-2028 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che prevede l’abbandono dei vecchi applicativi telematici, in favore di un unico grande portale integrato direttamente sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate.
Lo switch tecnologico permetterà un accesso diretto a tutti i servizi, storicamente erogati dagli uffici fisici dell’Area Territorio, con l’obiettivo di azzerare i colli di bottiglia burocratici, superando le attuali frammentazioni attraverso sistemi di autenticazione moderni e gateway di pagamento unificati per visure, ispezioni e certificazioni.
Digitalizzazione degli archivi ipotecari e trasparenza dei valori:
Parallelamente all’aggiornamento dell’infrastruttura d’accesso, l’Agenzia sta portando avanti un vitale piano di retro-digitalizzazione.
L’orizzonte temporale delle banche dati ipotecarie informatizzate verrà significativamente ampliato, permettendo finalmente l’accesso a distanza anche a quella documentazione storica ancora vincolata al formato cartaceo presso gli archivi delle Conservatorie.
A questo potenziamento si affiancherà una profonda revisione degli strumenti a supporto della trasparenza del mercato, elementi indispensabili per chi si occupa di valutazioni immobiliari e consulenza agli investitori:
- Geolocalizzazione millimetrica: il costante aggiornamento dell’Archivio Nazionale dei Numeri Civici delle Strade Urbane (ANNCSU) permetterà di incrociare i dati catastali con le coordinate geografiche esatte, eliminando le storiche ambiguità identificative degli immobili.
- Monitoraggio dei valori reali: attraverso nuove schede di rilevazione, il Fisco monitorerà in modo capillare non solo i prezzi effettivi di compravendita, ma anche i canoni di locazione dei nuovi contratti di affitto. Questo restituirà un quadro statistico e quotazioni OMI molto più aderenti alla realtà del mercato.
- Affidabilità tecnico-estimativa: il miglioramento qualitativo dei dati esposti all’utenza e la piena interoperabilità dei sistemi renderanno i servizi tecnico-estimativi dell’Agenzia uno standard di riferimento assoluto, riducendo i margini di errore nelle stime patrimoniali e nei successivi accertamenti fiscali.
Cosa cambia concretamente?
Oggi, chi deve effettuare una due diligence immobiliare — ovvero l’analisi tecnica e legale per verificare la regolarità di un immobile — si scontra con un sistema a due velocità.
Da un lato esiste SISTER (acronimo di Sistema InterScambio Territorio), piattaforma nata oltre vent’anni fa e concepita come un “ponte” telematico per professionisti che richiede convenzioni specifiche e interfacce ormai superate, mentre dall’altro permangono i registri cartacei per tutto ciò che è antecedente alla meccanizzazione degli archivi.
Il cambiamento previsto per il triennio 2026-2028, non è un semplice restyling grafico, perché si tratta di una fusione strutturale: l’intera infrastruttura di interrogazione verrà assorbita nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate.
Questo significa che il cittadino e il professionista potranno utilizzare un unico punto di accesso, eliminando la necessità di gestire credenziali multiple o contratti di servizio separati.
Un esempio pratico: l’acquisto di una casa degli anni ’70Immaginiamo di dover verificare la storia di un appartamento costruito nel 1975 per assicurarci che non vi siano ipoteche dimenticate o trascrizioni pregiudizievoli:
- Situazione odierna: il consulente accede a SISTER e ottiene in tempo reale solo le informazioni successive alla “meccanizzazione” degli archivi (avvenuta tra la fine degli anni ’70 e gli anni ’80). Per verificare la storia antecedente, deve recarsi fisicamente presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, sfogliare i volumi cartacei e richiedere copie delle vecchie note di trascrizione o iscrizione.
Lo stesso limite si presenta al Catasto per le planimetrie d’impianto non ancora rasterizzate (ovvero mai acquisite a sistema), per le quali è necessario richiedere una scansione manuale all’ufficio territoriale. I tempi di attesa per l’accesso a questi archivi fisici possono variare da pochi giorni a diverse settimane, rallentando l’iter della compravendita. - Situazione futura: grazie alla retro-digitalizzazione e al portale unico, il consulente effettuerà una ricerca storica completa direttamente dal proprio ufficio. Il sistema interrogherà istantaneamente i database nazionali e restituisce l’ispezione ipotecaria ventennale in formato digitale nativo.
Il pagamento avverrà tramite un gateway unificato (PagoPA) e il documento sarà disponibile in pochi secondi.
I vantaggi della consultazione integrata:
L’abbandono di SISTER in favore del nuovo ecosistema digitale trasformerà l’ispezione immobiliare da un processo burocratico a un’operazione di data-analysis immediata.
La roadmap ministeriale punta a risolvere tre criticità storiche:
- Autenticazione: l’accesso tramite SPID o CIE garantisce la massima sicurezza e tracciabilità delle operazioni, eliminando i vecchi sistemi di login meno protetti.
- Interoperabilità totale: i dati del Catasto e quelli della Conservatoria (Pubblicità Immobiliare) dialogheranno finalmente senza frizioni. Non sarà più necessario incrociare manualmente i dati per verificare se una variazione catastale corrisponde effettivamente a un atto notarile trascritto.
- Dematerializzazione dei flussi: l’obiettivo è rendere la notifica telematica la modalità ordinaria. Ogni atto o comunicazione riguardante l’immobile sarà disponibile nel “cassetto fiscale” del proprietario e del professionista delegato, riducendo a zero il rischio di smarrimento dei documenti cartacei.
Per il mercato, questo significherà maggiore certezza del diritto e in tempi più rapidi.
Una due diligence che oggi richiede giorni di lavoro, potrà essere completata rapidamente e con un grado di precisione superiore, accelerando la firma dei contratti preliminari e riducendo gli eventuali contenziosi post-vendita.
L’impatto sulla Due Diligence ImmobiliarePer gli operatori immobiliari e i consulenti, questa migrazione si tradurrà in una drastica riduzione dei tempi necessari per le indagini preliminari.
La fruibilità nativa da remoto garantirà la possibilità di verificare l’assenza di gravami ipotecari e la correttezza delle intestazioni in tempo reale, un vantaggio competitivo cruciale per accelerare le tempistiche di compravendita anche in piazze dinamiche come Milano o Roma.
Nell’ambito del monitoraggio dei prezzi reali di compravendita, l’auspicio è che questa digitalizzazione degli archivi possa fare da apripista anche alla auspicabile rilevazione delle effettive dimensioni degli immobili oggetto di transazione, per dare la giusta importanza a quel piccolo e importante numero che costituisce il denominatore del rapporto prezzo/mq.
Non ci si riferisce alla presenza di questo dato all’interno dell’atto di compravendita, o come alternativa al “venduto a corpo e non a misura”, ma alla sua indicazione all’interno dell’Attestato di prestazione energetica, al fine di costituire un parametro di riferimento informativo e commerciale anche nella fase di proposizione e trattativa.
Finché l’indicazione delle superfici rimarrà un’opinione o un calcolo approssimativo – e non un dato matematico – l’intero valore di riferimento continuerà purtroppo ad essere falsato, ferma restando la sua valenza di importante indicatore di andamento del mercato. Non consentendo alla pubblicazione dei corrispettivi dichiarati nelle transazioni immobiliari dell’ultimo quinquennio, di costituire un più preciso riferimento di mercato.
Servirebbe una metrica oggettiva e inoppugnabile, in grado di ovviare all’attuale opacità delle superfici. Una “dimensione certificata” non utile solo per le compravendite, ma in grado di costituire anche la base di riferimento per il corretto calcolo dei valori di locazione dei contratti a canone concordato.
Fonte: MEF – 27 febbraio 2026
Dimensioni degli immobili in vendita, certificate ed obbligatorie: cosa ne pensereste?