Una recente decisione della Corte di Cassazione (sentenza n. 7634/2025), ha fatto chiarezza su un aspetto rilevante per chi decida di trascrivere il contratto preliminare di acquisto di un immobile.
Ovvero la sua efficacia, soprattutto quando i tempi si allungano.
Come noto, la trascrizione è uno strumento fondamentale con cui il promissario acquirente cerca di proteggersi da eventuali eventi sfavorevoli, che potrebbero verificarsi sull’immobile nel periodo tra la firma del preliminare e la stipula del rogito.
Quali ad esempio l’iscrizione di ipoteche, la trascrizione di pignoramenti, sequestri, o la vendita del medesimo bene ad un altro soggetto.
A cosa serve trascrivere il preliminare:
Trascrivere il contratto preliminare (“compromesso”) nei registri immobiliari è fondamentale per tutelare l’acquirente.
Questa formalità crea un “effetto prenotativo”, che protegge il futuro acquirente da eventuali azioni di terzi successive alla sua sottoscrizione.
I limiti temporali dell’efficacia:
Tuttavia, l’effetto protettivo della trascrizione del preliminare non dura per sempre. La legge fissa dei termini precisi entro cui deve essere trascritto il contratto definitivo:
- Entro un anno, dalla data che le parti hanno stabilito nel preliminare per il rogito (contratto definitivo).
- In ogni caso, entro tre anni dalla data in cui è stato trascritto il preliminare.
Se il contratto definitivo non viene trascritto rispettando entrambi questi termini, la trascrizione del preliminare perde efficacia retroattivamente.
La sentenza e le proroghe:
La Cassazione ha confermato che entrambi i termini sono importanti, ma con regole diverse per le proroghe:
- Il termine di un anno può essere prorogato, ma l’accordo di proroga deve essere trascritto prima della sua scadenza per essere efficace verso i terzi.
- Il termine massimo di tre anni dalla trascrizione del preliminare è considerato inderogabile dalle parti.
Quando serve una nuova trascrizione:
La conseguenza chiave della sentenza è che se il termine annuale scade (senza valida proroga trascritta) o se il termine triennale viene superato (sia per una proroga sia perché il termine iniziale era già lungo), la trascrizione originaria del preliminare non ha più valore.
In questi casi, l’unica via per ripristinare l’effetto prenotativo è procedere a una nuova trascrizione del preliminare.
Attenzione però, perché questa nuova trascrizione varrà solo dalla data in cui viene eseguita.
Ciò significa che eventuali diritti acquisiti da terzi sull’immobile e trascritti tra la vecchia e la nuova trascrizione del preliminare prevarranno sul diritto del promissario acquirente.
Conclusioni:
In sintesi, la sentenza ribadisce la necessità di rispettare scrupolosamente i termini per la trascrizione del definitivo e chiarisce che proroghe e ritardi significativi richiedono una nuova trascrizione del preliminare per mantenere la protezione.
Ma con il rischio di perdere la priorità acquisita con la prima trascrizione, se non effettuata nei tempi opportuni.
Fonte: Fiscooggi.it – 6 maggio 2025
Contratto preliminare: le novità sulla tassazione (D.Lgs. 139/2024)