I prezzi delle case in Italia sono, in media, sostanzialmente fermi ai livelli di 15 anni fa.
Nonostante la forte ripresa degli ultimi anni, infatti, nel 2025 l’indice dei prezzi immobiliari registrato dall’ISTAT è tornato ai valori del 2010, chiudendo di fatto un decennio particolare per l’andamento del mercato immobiliare.
In questo scenario, mercati maturi come Milano hanno rallentato visibilmente, mentre Roma emerge come il nuovo, inaspettato motore della crescita nazionale, con performance attuali che la pongono ai vertici del mercato.
L’andamento dei valori IPAB registrati dal 2010 al secondo trimestre 2025, disegna la cronaca di un mercato che ha attraversato un intero ciclo economico, con un picco pre-crisi, una lunga e profonda recessione, fino a una ripresa vigorosa ma geograficamente disomogenea.
Questo quadro rivela, inoltre, non solo che Milano ha recuperato e superato i valori di un decennio fa, ma che Roma, pur in netta accelerazione, è ancora lontana dai valori massimi del passato.
Il quadro nazionale: una ripresa che recupera un decennio di stagnazione
L’indice generale dei prezzi delle abitazioni in Italia (base 2015=100) offre una prospettiva di lungo periodo fondamentale.
- Il ciclo completo: partito da un indice di 116,8 nel primo trimestre del 2010, il mercato ha subito un declino costante fino a toccare il suo punto più basso nel 2019.
L’indice registrato nel secondo trimestre del 2025, pari a 116,4 (dato provvisorio), indica che, in media, i prezzi immobiliari nazionali sono tornati ai livelli di 15 anni fa, senza ancora mostrare una crescita reale cumuluta. - La dinamica attuale: la ripresa post-2019 è stata comunque significativa (+17,1% dal Q1 2020), con una variazione tendenziale attuale (Q2 2025 vs Q2 2024) che si attesta su un solido +3,9%.
All’interno di questa media, si osserva una maggiore vivacità del segmento esistente (+4,5%) rispetto a quello delle nuove costruzioni (+1,1%).
Focus sul mercato romano:
Il mercato immobiliare di Roma presenta la dinamica più interessante del recente periodo.
Dopo aver subito la crisi in modo più marcato, oggi mostra i tassi di crescita più elevati tra i mercati analizzati, pur rimanendo su livelli di prezzo assoluti inferiori ai picchi passati.
Andamento generale (H1 – tutte le voci):
- Contesto storico: l’indice dei prezzi è partito da un massimo di 129,7 nel Q1 2010, per poi crollare fino a un minimo di 92,8 nel Q1 2019.
Il valore attuale di 108,0 (Q2 2025) si posiziona ancora del -16,7% sotto i livelli di partenza, indicando un significativo potenziale di recupero. - Variazione Tendenziale (anno su anno): la crescita più recente è del +4,4% (Q2 2025 vs Q2 2024), un dato che supera la media nazionale del +3,9%.
- Variazione Congiunturale (trimestre su trimestre): l’aumento del +1,0% nel Q2 2025 rispetto al trimestre precedente conferma un momentum positivo e stabile nel breve termine.
Commento dell’analista: la crescita del mercato romano è solida e diffusa. Il fatto che l’indice sia ancora significativamente al di sotto dei valori di 15 anni fa suggerisce l’esistenza di ampi margini di crescita potenziale, a differenza di un mercato maturo come quello milanese.
Il segmento delle abitazioni nuove (H11):
- Dinamica attuale: questo segmento è il più performante a Roma, con una crescita tendenziale del +6,1%, nettamente superiore a ogni altro dato analizzato.
- Volatilità: l’indice attuale (111,0) è ancora al di sotto del valore di partenza del 2010 (113,4). La performance è caratterizzata da forti oscillazioni, come dimostra la variazione congiunturale negativa del -3,1%, tipica di un segmento di nicchia.
Commento dell’analista: la performance tendenziale indica una forte domanda per il prodotto “nuovo”, che sta spingendo in modo significativo i prezzi verso l’alto.
Tuttavia, la variazione congiunturale negativa introduce un elemento di cautela: il percorso di crescita è volatile e soggetto a oscillazioni trimestrali.
Il Mercato delle abitazioni esistenti (H12):
- Solidità della ripresa: con una crescita tendenziale del +4,7%, il mercato dell’usato mostra una salute eccellente, indicando che la ripresa è ampia e non limitata al solo segmento del nuovo.
- Stabilità: l’aumento congiunturale del +1,6% conferma un trend di crescita costante. L’indice attuale (107,8) rimane però ben al di sotto del picco del 2010 (133,6), segnando un -19,3%.
Commento dell’analista: questo è il dato più importante per la stabilità del mercato. La crescita robusta e costante dell’usato, che costituisce il grosso delle transazioni, certifica che la ripresa romana è profonda e sana. Il divario, ancora ampio rispetto ai massimi storici, differenzia Roma da altri mercati che hanno già completato il loro recupero.
Milano come benchmark: consolidamento dei valori dopo una crescita record
Il mercato immobiliare milanese rappresenta un’eccezione nel panorama nazionale, avendo non solo recuperato ma ampiamente superato i livelli pre-crisi.
- Performance di lungo periodo: partendo da un indice di 126,6 nel 2010, Milano ha raggiunto la quota record di 171,7 nel Q2 2025, con una crescita complessiva del +35,6% in 15 anni.
- Segnali di rallentamento: questa lunga fase di espansione mostra ora segni di assestamento. La crescita tendenziale attuale si è ridotta al +2,0%, un ritmo inferiore alla media nazionale. Il dato più rilevante è la contrazione del segmento del nuovo, che registra una variazione tendenziale negativa del -2,0%, mentre il mercato dell’usato si dimostra più resiliente con un +3,9%.
Commento dell’analista: Milano si configura come un mercato maturo che, dopo aver raggiunto quotazioni molto elevate, entra in una fase di consolidamento. La flessione del nuovo, potrebbe indicare una saturazione della domanda per i prodotti a prezzo più alto.
Comprendere l’origine dei dati:
Per una corretta interpretazione dei dati, è cruciale comprendere e distinguere quali siano le tre principali fonti di dati ufficiali, poiché ciascuna risponde a una domanda diversa: come variano i prezzi? Dove si concentra il valore? Quante case si vendono?
- L’Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB), elaborato dall’ISTAT, è il principale “termometro” del mercato. Non misura il valore assoluto di un immobile (es. euro al metro quadro), ma la sua variazione percentuale nel tempo.
In pratica, ci dice se i prezzi stanno salendo (es. +4,4%) o scendendo, su base sia tendenziale (rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente) sia congiunturale (rispetto al trimestre precedente).
È l’indicatore macroeconomico per eccellenza per valutare il momentum del mercato. - Le Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate forniscono, invece, la dimensione territoriale.
Non sono prezzi di vendita reali, ma una stima del valore patrimoniale, espressa come un intervallo di valore minimo e massimo (euro/mq) per zone geografiche omogenee.
L’OMI disegna una “mappa del valore”, essenziale per comprendere la geografia dei prezzi e calcolare i potenziali rendimenti da locazione di un’area. - Infine, i dati del Consiglio Nazionale del Notariato misurano i volumi di scambio reali. Basandosi sugli atti di compravendita effettivi (i rogiti), questa fonte ci dice esattamente “quante” case sono state vendute in un dato periodo e quale sia stato il loro valore economico complessivo.
È il “contatore” delle transazioni, che certifica la liquidità e la dimensione economica reale del mercato.
Solo integrando queste tre prospettive – l’evoluzione dei prezzi (ISTAT), la geografia dei valori (OMI) e i volumi di scambio (Notariato) – è possibile ottenere una visione tridimensionale e realmente strategica delle dinamiche immobiliari in atto.
Il verdetto dei numeri: Roma accelera, Milano frena
I dati che abbiamo analizzato disegnano uno scenario di riequilibrio tra i principali mercati immobiliari italiani.
Milano, pur conservando la più alta valorizzazione accumulata nel lungo periodo, sta attraversando una fase di rallentamento della crescita, mentre Roma, al contrario, evidenzia attualmente migliori performance.
Per sintetizzare i punti chiave di questo trend, ecco il confronto tra i dati tendenziali (Q2 2025 vs Q2 2024):
- Crescita del nuovo: la divergenza è massima in questo segmento, con Roma che vola a +6,1% mentre Milano entra in territorio negativo con -2,0%.
- Crescita dell’esistente: anche in questo settore Roma supera Milano, con una crescita del +4,7% contro il +3,9% della città meneghina.
- Crescita generale: il quadro complessivo vede Roma guidare con un +4,4%, seguita dalla media nazionale (+3,9%) e da Milano (+2,0%), che rallenta visibilmente il passo.
Queste divergenti traiettorie suggeriscono l’apertura di una nuova fase, in cui la performance storica e il potenziale di crescita futuro dei diversi mercati territoriali appaiono sempre più disallineati.
Per gli interessati il segnale è chiaro: questo è il momento di guardare alla Capitale, con rinnovato interesse.
Fonte: ISTAT – Ufficio Studi DVHT
MERCATO IMMOBILIARE: analisi di un settore in crescita, nella regione Lazio