Il mercato immobiliare globale sta attraversando una fase di raffreddamento.
Secondo l’ultimo report UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, analisi annuale redatta dalla banca d’investimento svizzera UBS, il rischio medio di bolle speculative nelle principali città del mondo è diminuito per il terzo anno consecutivo.
Questo scenario è il risultato diretto delle politiche monetarie restrittive, che hanno raffreddato i mercati e sgonfiato le valutazioni più eccessive.
Nonostante un allentamento dei tassi di interesse rispetto ai picchi del 2023, infatti, il costo dei mutui rimane doppio rispetto al periodo 2020-2022, frenando la domanda e, al contempo, esacerbando la carenza di nuove costruzioni.
Che cos’è l’UBS Global Real Estate Bubble Index?
L’UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 è un’analisi annuale che valuta il rischio di bolle immobiliari in 21 delle principali città del mondo (Miami, Tokyo, Zurigo, Los Angeles, Dubai, Amsterdam, Ginevra, Toronto, Sydney, Madrid, Francoforte, Vancouver, Monaco di Baviera, Singapore, Hong Kong, Londra, San Francisco, New York, Parigi, Milano, San Paolo), esaminando la sostenibilità dei prezzi delle abitazioni.
La maggior parte dell’analisi di questa edizione si riferisce a informazioni aggiornate al secondo trimestre del 2025, con alcuni dati che sono stati raccolti fino al 28 agosto 2025.
L’indice si basa su una serie di sotto-indici, come il rapporto prezzo/reddito e prezzo/affitto, e analizza gli squilibri macroeconomici per fornire una classificazione chiara del rischio, da “basso” a “alto”.
La classificazione delle città globali:
Il risultato dell’analisi è una vera e propria mappa della speculazione immobiliare, che classifica le 21 metropoli globali in quattro precise fasce di rischio:
- Rischio alto (> 1.5): Miami (1.73), Tokyo (1.59) e Zurigo (1.55) sono le città che presentano i segnali più forti di una bolla immobiliare.
- Rischio elevato (tra 1.0 e 1.5): in questa categoria troviamo Los Angeles, Dubai, Amsterdam e Ginevra. Dubai e Madrid, in particolare, hanno registrato il più forte aumento del rischio rispetto all’anno precedente.
- Rischio moderato (tra 0.5 e 1.0): comprende un gruppo eterogeneo di città tra cui Madrid, Francoforte, Monaco, Sydney, Vancouver e Toronto.
- Rischio basso (< 0.5): oltre a Milano, in questa fascia si collocano Londra, Parigi, New York, San Francisco e Hong Kong. San Paolo mostra il rischio più basso in assoluto tra tutte le città analizzate.
Fattori chiave e squilibri del mercato:
Un indicatore cruciale per identificare una bolla è il divario tra prezzi delle case, redditi locali e canoni di affitto.
Nelle città con rischio alto o elevato, negli ultimi cinque anni, i prezzi delle case (corretti per l’inflazione) sono aumentati in media del +25%, a fronte di un aumento dei canoni di appena il +10% e dei redditi del +5%.
Al contrario, nelle città a rischio moderato o basso, i prezzi sono scesi di circa il -5%.
L’accessibilità rimane una sfida globale, con Hong Kong che si conferma essere la città meno accessibile, dove sono necessari circa 14 anni di reddito di un lavoratore qualificato per acquistare un appartamento di 60 mq.
Ma anche a Parigi, Londra e Tokyo il rapporto tra prezzo e reddito supera la soglia dei 10 anni.
Il focus specifico su Milano:
Milano si posiziona tra i mercati a basso rischio di bolla immobiliare, con un indice di 0.01.
La città si conferma come il mercato più costoso d’Italia, supportato da una solida economia locale, investimenti infrastrutturali continui e una crescente domanda estera:
- Dinamica dei prezzi: a differenza di altri mercati, i prezzi reali a Milano sono diminuiti a partire da metà 2024, risultando inferiori sia alla media nazionale sia all’andamento del mercato degli affitti, che ha beneficiato dell’attesa per le Olimpiadi Invernali. In termini di variazione annuale, i prezzi reali hanno registrato un -2.7%, mentre su un orizzonte di 10 anni la variazione è di -0.5%.
- Dinamica dei canoni di locazione: gli affitti reali mostrano una tendenza diversa, con una variazione annuale di -0.5% e una decennale di -0.3%.
- Stabilità e fondamentali solidi: il mercato residenziale milanese è stabile. I prezzi reali sono rimasti quasi invariati dal 2022, mentre i canoni di locazione sono cresciuti del +5% nell’ultimo anno. La città gode di una domanda abitativa costante e di un contesto macroeconomico favorevole, senza i segnali di sopravvalutazione evidenti altrove.
- Prospettive future: in ottica futura, una riduzione dei tassi sui mutui e una rinnovata crescita demografica potrebbero sostenere la domanda. Tuttavia, nel breve termine, i vincoli sull’offerta — dovuti a procedure legali più severe e a minori incentivi per le ristrutturazioni — potrebbero contribuire a mantenere i prezzi stabili.
L’impatto del debito pubblico e dell’inflazione:
Con un debito pubblico globale che si avvicina al 100% del PIL mondiale, i governi potrebbero optare per inflazione o “repressione finanziaria” per gestire la situazione.
In questo contesto, l’investimento immobiliare può agire da scudo patrimoniale, poiché l’inflazione erode il valore reale dei mutui a tasso fisso e sostiene la domanda di beni rifugio come il mattone.
Uno scenario che poggia sull’ipotesi cruciale di un’inflazione contenuta e di una crescita economica resiliente.
Secondo le previsioni di UBS, questo scenario di inflazione controllata dovrebbe permettere alle banche centrali di abbassare i tassi di riferimento entro il 2026.
Una dinamica che, pur riducendo i costi di finanziamento, rischia di sostenere ulteriori aumenti dei prezzi. Se da un lato questa ipotesi rassicurerebbe chi già possiede un immobile, dall’altro manterrebbe alta la pressione sull’accessibilità per i nuovi acquirenti.
Fonte: UBS – 22 settembre 2025