La risposta breve è no, purtroppo.
L’aver stipulato un contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) per l’acquisto di un nuovo immobile non è assolutamente sufficiente per conservare l’agevolazione “prima casa”, qualora si sia venduto il precedente immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto iniziale.
Per la normativa attualmente in vigore, infatti, conta esclusivamente la data in cui avviene il trasferimento effettivo della proprietà (il rogito notarile), che deve obbligatoriamente concretizzarsi entro 12 mesi dalla vendita della vecchia abitazione.
Il vincolo dei 5 anni e l’obbligo del riacquisto:
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” rappresenta uno dei benefici fiscali più importanti nel mercato immobiliare, permettendo di abbattere l’imposta di registro al 2% (rispetto all’aliquota ordinaria del 9%).
Tuttavia, il legislatore ha inserito un meccanismo antielusivo per evitare speculazioni a breve termine. Secondo quanto disciplinato dalla Nota II-bis dell’articolo 1, Tariffa Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, infatti, chi vende l’abitazione agevolata prima del decorso di cinque anni decade dai benefici fruiti.
L’unica condizione per non perdere le agevolazioni e non incorrere in pesanti sanzioni, è procedere all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione.
Il termine dei 12 mesi è perentorio e non ammette deroghe legate a ritardi nell’erogazione dei mutui bancari o a intoppi burocratici.
Perché il contratto preliminare non blocca la scadenza?
Un errore di valutazione comune tra i contribuenti è credere che la registrazione di un contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate sia sufficiente a “congelare” il timer dei 12 mesi.
La recente risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 314/2025, inoltre, ha categoricamente smontato questa interpretazione, ribadendo un principio giuridico fondamentale legato agli effetti dei contratti:
- Il contratto preliminare produce solo effetti obbligatori: impegna formalmente le parti a concludere un affare futuro, ma non trasferisce in alcun modo il bene immobile.
- Il rogito definitivo produce effetti traslativi: è l’unico atto giuridico che sancisce il trasferimento reale della proprietà, realizzando esattamente il presupposto richiesto dalla norma fiscale per mantenere il beneficio.
La stipula del solo contratto preliminare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato posseduto, non è sufficiente ad evitare la decadenza dall’agevolazione. Il contratto preliminare di acquisto non consente, infatti, di ritenere soddisfatta la condizione dell’acquisto di altro immobile di cui al citato comma 4, essendo un contratto ad effetti obbligatori e non traslativi.
Il costo della decadenza: sanzioni e ricalcolo
Se non si riesce a rogitare la nuova abitazione entro l’anno esatto, le conseguenze finanziarie si attivano in modo automatico e cumulativo.
L’impatto non si limita alla semplice restituzione dello sconto fiscale, ma assume un carattere fortemente punitivo:
+30%Sanzione calcolata sulla differenza delle imposte non versate
Composizione totale del debito verso l’Erario:Il contribuente decaduto sarà tenuto a versare la differenza tra l’imposta di registro ordinaria al 9% (anziché al 2%), a cui si sommano le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa ordinaria, la sovrattassa sanzionatoria del +30% e gli interessi di mora calcolati dal giorno del primo acquisto agevolato.
La strategia di tutela: il ravvedimento operoso
Nella pratica immobiliare, i ritardi non dipendono sempre dall’acquirente. L’istruttoria di un mutuo, le perizie o i ritardi del costruttore possono far slittare il rogito oltre i 12 mesi, mettendo a rischio i benefici fiscali.
Se ci si accorge di non poter rispettare la scadenza, esiste una via di fuga legale e strategica: il ravvedimento operoso.
Come azzerare la sanzione del 30%?
Se non si intende o non si può adempiere all’acquisto nei termini previsti, si deve presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dell’anno, dichiarando formalmente l’impossibilità di procedere al nuovo acquisto e chiedendo la riliquidazione dell’imposta.
Agendo in questo modo, si sarà tenuti a versare la sola differenza d’imposta ordinaria (dal 2% al 9%) e i relativi interessi di mora, ma si eviterà l’applicazione della pesante sanzione del +30%.
Legge di Bilancio 2025: attenzione alle false estensioni
Molta confusione è scaturita dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), che ha effettivamente esteso un termine temporale da 1 a 2 anni, ma è cruciale non confondere le casistiche operative.
La proroga a due anni si applica solo ed esclusivamente alla situazione inversa: ovvero quando un contribuente acquista una nuova “prima casa” possedendone già un’altra acquistata con i benefici, ed ha tempo due anni per rivendere la “vecchia” abitazione.
Come ribadito dalla giurisprudenza di Cassazione, infatti, le norme fiscali agevolative sono di “stretta interpretazione” e questo significa che l’estensione biennale non può essere applicata per via analogica a chi vende prima dei cinque anni e deve ricomprare.
In questo scenario, quindi, il limite rimane scolpito a 12 mesi.
Fonte: Fisco Oggi – 25 febbraio 2026
Agevolazioni prima casa: è possibile usufruirne per l’acquisto di un immobile adiacente?