All’interno delle statistiche elaborate dall’ISTAT relative alle stime preliminari del quarto trimestre 2022 dell’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, si evidenziano alcuni dati relativi al Comune di Roma.
A Roma si rileva una decelerazione dell’IPAB (da +3,4% a +2,8%) nella crescita dei prezzi su base tendenziale, dovuta unicamente ai prezzi delle abitazioni nuove, che frenano la crescita passando dal +6,4% del terzo trimestre al +1,1% del quarto.
Mentre quelli delle abitazioni esistenti crescono del +3,1%, accelerando rispetto al trimestre precedente (era +2,9%).
Nella media dell’anno, si registra un incremento dei prezzi pari al +3,5% (era +2,5% nel 2021), a cui concorrono sia i prezzi delle abitazioni nuove (da +6,5% al +5,3%) sia quelli delle esistenti (da +2,0% a +3,3%).
Alla luce di queste dinamiche, si riduce la flessione in media d’anno rispetto al 2010 (anno a partire dal quale è disponibile la serie storica degli indici IPAB), anche se i livelli dei prezzi rimangono comunque molto al di sotto.
Roma continua, infatti, a registrare il calo più elevato (-23,0%) nel paragone con Milano e Torino (rispettivamente +17,4% e -15,6%), imputabile principalmente alla marcata riduzione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-26,1%) e molto meno a quelle nuove (-3,6%).
Elenchiamo di seguito gli specifici ed interessanti numeri relativi al 2022, con i relativi indici e variazioni percentuali congiunturali e tendenziali (base 2015=100):
ABITAZIONI NUOVE:
| PERIODO | Variazioni congiunturali | Variazioni tendenziali | INDICI |
|---|---|---|---|
| I Trim | -4,8% | +2,0% | 105,1 |
| II Trim | +9,6% | +11,8% | 115,2 |
| III Trim | -1,8% | +6,4% | 113,1 |
| IV Trim | -1,3% | +1,1% | 111,6 |
ABITAZIONI ESISTENTI:
| PERIODO | Variazioni congiunturali | Variazioni tendenziali | INDICI |
|---|---|---|---|
| I Trim | +1,8% | +3,4% | 98,3 |
| II Trim | +0,8% | +3,8% | 99,1 |
| III Trim | +0,6% | +2,9% | 99,7 |
| IV Trim | -0,1% | +3,1% | 99,6 |
TOTALE:
| PERIODO | Variazioni congiunturali | Variazioni tendenziali | INDICI |
|---|---|---|---|
| I Trim | +1,0% | +3,3% | 99,3 |
| II Trim | +1,7% | +4,7% | 101,0 |
| III Trim | +0,3% | +3,4% | 101,3 |
| IV Trim | -0,2% | +2,8% | 101,1 |
Nella stessa rilevazione sono inoltre elencati i dati relativi all’andamento dell’IPAB dal 2015. Ne riportiamo di seguito gli indici e le variazioni percentuali tendenziali (base 2015=100):
ABITAZIONI NUOVE:
| PERIODO | Variazioni tendenziali | INDICI |
|---|---|---|
| 2015 | -6,5% | 100,0 |
| 2016 | +4,9% | 104,9 |
| 2017 | -1,9% | 102,9 |
| 2018 | -0,9% | 101,9 |
| 2019 | -2,2% | 99,6 |
| 2020 | -0,4% | 99,2 |
| 2021 | +6,5% | 105,7 |
| 2022 | +5,3% | 111,3 |
ABITAZIONI ESISTENTI:
| PERIODO | Variazioni tendenziali | INDICI |
|---|---|---|
| 2015 | -6,4% | 100,0 |
| 2016 | +0,6% | 100,6 |
| 2017 | -2,3% | 98,3 |
| 2018 | -1,8% | 96,5 |
| 2019 | -3,4% | 93,3 |
| 2020 | +0,9% | 94,1 |
| 2021 | +2,0% | 96,0 |
| 2022 | +3,3% | 99,2 |
TOTALE:
| PERIODO | Variazioni tendenziali | INDICI |
|---|---|---|
| 2015 | -6,4% | 100,0 |
| 2016 | +1,1% | 101,1 |
| 2017 | -2,2% | 98,9 |
| 2018 | -1,7% | 97,2 |
| 2019 | -3,2% | 94,1 |
| 2020 | +0,8% | 94,8 |
| 2021 | +2,5% | 97,2 |
| 2022 | +3,5% | 100,7 |
L’andamento di Milano e Torino: Analizzando gli andamenti dei prezzi delle abitazioni nei grandi comuni per i quali è stimato l’IPAB, nel quarto trimestre 2022, si osservano ovunque tassi in crescita su base annua.
A Milano continua a registrarsi una crescita dei prezzi delle abitazioni molto sostenuta e in accelerazione rispetto al trimestre precedente (da +5,6% del terzo trimestre al +6,4%), confermando una crescita dei prezzi che non si è mai interrotta a partire dal quarto trimestre 2015.
Torino rileva, invece, un rallentamento nella crescita dei prezzi su base tendenziale (da +6,1% a +3,9%), attribuibile soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che passano da +10,1% del trimestre precedente a +4,3%.
Con un aumento medio annuo nel 2022 pari al +6,7%, Milano registra per il settimo anno consecutivo un incremento dei prezzi delle abitazioni, in accelerazione rispetto all’anno precedente (era +4,1%).
Questa dinamica è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni esistenti (da +5,4% a +7,5%) sia a quelli delle abitazioni nuove che dopo una flessione nel 2021, tornano a salire (da -1,4% a +2,9%).
A Torino l’IPAB cresce in media d’anno (da +2,1% a +3,7%), invece, grazie soprattutto alle abitazioni esistenti (da +1,2% a +4,0%), mentre le abitazioni nuove frenano passando da +7,9% dell’anno precedente a +1,2%.
Alla luce di queste dinamiche – come Roma – riduce la flessione in media d’anno rispetto al 2010 (anche se i livelli dei prezzi rimangono comunque molto al di sotto), con una flessione del -15,6% dovuta alla riduzione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-18,5%) solo in parte mitigata dall’aumento dei prezzi delle nuove (+3,5%).
Viceversa a Milano i prezzi delle abitazioni, che già dal 2020 hanno superato il livello del 2010, continuano a salire (+17,4%) per entrambe le tipologie di abitazione (+12,6% le abitazioni nuove, +18,3% le abitazioni esistenti).
Fonte: ISTAT – Statistiche del quarto trimestre 2022 – 20 marzo 2023
Gli atti notarili di compravendita immobiliare costituiscono la fonte informativa su cui l’ISTAT basa la costruzione degli indici dei prezzi delle abitazioni.
Con gli indici del primo trimestre 2018, l’Istat ha avviato la pubblicazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) utilizzando una nuova base dati, sempre proveniente dall’Agenzia delle Entrate, più completa e tempestiva.