Locazione abitazioni: cedolare secca applicabile anche se il conduttore è impresa, secondo la Cassazione

Immagine di una casa stilizzata su una scrivania grigia, con indicato il numero della sentenza di Cassazione 12395 del 07/05/2024 relativa alla possibilità di applicazione della cedolare secca

Con la sentenza n. 12395 depositata in Cancelleria lo scorso 7 maggio 2024, la Cassazione si è espressa contro la prassi consolidata dell’Agenzia delle Entrate in relazione all’applicabilità della cedolare secca.

Precisando che, in tema di redditi da locazione, sia solo la qualifica del locatore ad essere rilevante, atteso che l’esclusione (di cui all’articolo 3, sesto comma, del Decreto Legislativo n. 23/2011) si riferisca solo alle unità immobiliari ad uso abitativo in cui i titolari del diritto di proprietà, o del diritto reale di godimento, svolgano un’attività d’impresa, arti o professioni.

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Agevolazioni “prima casa”: anche per l’acquisto di due appartamenti contigui?

Immagine che mostra alcuni punti interrogatici, per l'articolo sulle agevolazioni “prima casa”  nel caso di acquisto di due appartamenti contigui

Se acquisto due appartamenti contigui, posso beneficiare delle agevolazioni “prima casa”?

Nel caso di acquisto di unità immobiliari contigue, l’agevolazione spetta se l’abitazione risultante presenta – dopo la fusione degli immobili – le caratteristiche catastali indicate dalla normativa di favore e in presenza di tutte le altre condizioni previste.

È possibile usufruire dell’agevolazione sia nel caso di acquisto contemporaneo delle unità immobiliari contigue, sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante alla casa già posseduta, allo scopo di creare un’unica unità abitativa.

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Agevolazioni “prima casa” per under 36: sono state prorogate?

Immagine che mostra alcuni punti interrogatici, per l'articolo sulla Regola del prezzo-valore: sono possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate?

Fino a quando sono state prorogate le agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36?

Per le agevolazioni introdotte dal decreto legge n. 73/2021 (articolo 64 – commi 6, 7 e 8), a favore dei giovani sotto i 36 anni che acquistano la loro “prima casa”, in realtà, non è arrivata una vera e propria proroga.

Il decreto legge n. 215/2023 (si veda l’articolo 3, comma 12-terdecies), infatti, ha semplicemente ammesso a usufruire dei benefici fiscali coloro che non sono riusciti a stipulare l’atto di acquisto definitivo entro il 31 dicembre 2023 ma che, alla stessa data, hanno comunque sottoscritto e registrato il contratto preliminare.
Per poter richiedere le agevolazioni, i giovani interessati, sempreché possiedano i requisiti richiesti dalla legge, dovranno stipulare l’atto definitivo entro il prossimo 31 dicembre.

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Agevolazioni “prima casa”: spettano anche se si è titolari della nuda proprietà di un immobile nello stesso Comune?

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Posso usufruire delle imposte agevolate sull’acquisto di una casa che si trova nello stesso Comune in cui già possiedo la nuda proprietà di un’altra abitazione?

Sì.
Infatti, al ricorrere di tutte le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione “prima casa” spetta anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare della sola nuda proprietà su un’abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che si intende acquistare con i benefici.

Il nudo proprietario, infatti, non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario.
L’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

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Regola del prezzo-valore: sono possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate?

Immagine che mostra alcuni punti interrogatici, per l'articolo sulla Regola del prezzo-valore: sono possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate?

Ho acquistato casa, richiedendo l’applicazione della regola del prezzo-valore. L’Agenzia delle entrate può accertare un valore dell’immobile diverso da quello indicato nell’atto?

La regola del prezzo-valore prevede la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo effettivamente pattuito e indicato nell’atto.

La sua applicazione limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate, che – se il corrispettivo e il valore catastale sono correttamente indicati – non può contestare un maggior valore ai fini dell’imposta di registro.

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Spese di ristrutturazione: qual è il limite di detraibilità per interventi sulla stessa unità immobiliare?

Immagine che mostra alcuni punti interrogatici, per l'articolo sul limite della detraibilità delle spese di ristrutturazione

Ho eseguito lavori di ristrutturazione iniziati nel 2022 e terminati nel 2023 con Cila al Comune di inizio e fine lavori, utilizzando 96.000 euro ripartiti tra i due anni e nel 2023. Ho effettuato, inoltre, altri lavori di manutenzione straordinaria per l’importo di 12.000 euro. Posso usufruire della detrazione del 50% anche per questi interventi, trattandosi di altro lavoro rispetto alla Cila con la quale ho raggiunto 96.000 euro in due anni?

La risposta è affermativa, a condizione che i nuovi interventi possano essere considerati “autonomamente detraibili”.

L’Agenzia delle entrate, infatti, ha precisato nei suoi documenti di prassi (tra questi, la circolare 17/2015, risposta 3.2) che quando gli interventi realizzati in ciascun anno sono una prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, per determinare il limite massimo delle spese ammesse in detrazione bisogna tener conto anche delle spese sostenute negli anni passati.

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