Agenzia Delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, operativa dal 1° gennaio 2001, nasce dalla riorganizzazione dell’Amministrazione finanziaria a seguito del Decreto legislativo n° 300 del 1999.
Ha un proprio statuto e appositi regolamenti che regolano l’amministrazione e la contabilità.
Gli organi dell’Agenzia sono costituiti dal Direttore, dal Comitato di gestione, dal Collegio dei Revisori dei conti.
Dal 1° dicembre 2012 l’Agenzia delle Entrate ha incorporato l’Agenzia del Territorio (articolo 23-quater del Dl 95/2012).

Vendita quota post-superbonus: si possono dedurre i costi di ristrutturazione pagati da un terzo?

Roberto Iafrate
Vendita quota post-superbonus: si possono dedurre i costi di ristrutturazione pagati da un terzo?

Nel caso di cessione di quote di immobili ristrutturati con il superbonus 110%, la plusvalenza è esclusa per le porzioni acquisite per successione, ma tassabile sulle quote acquistate a titolo oneroso. L’Agenzia delle Entrate precisa inoltre che il comproprietario venditore non può incrementare il proprio costo fiscale sfruttando le spese dei lavori interamente sostenute da un altro comproprietario. Approfondimento curato da DELLE VITTORIE House Trading, su Risposta n. 158/2026 dell’Agenzia delle Entrate.
Se vendo a un comproprietario la quota di un immobile che ha avuto interventi incentivati con il Superbonus pagati da altri, sono soggetto alla tassazione sulle plusvalenze? Posso usare una perizia giurata per calcolare il valore iniziale dell’immobile, visto che non conosco i costi di costruzione e di acquisto del terreno?
Risposta al quesito:

La compravendita di immobili, se intrecciata alle dinamiche del Superbonus 110%, rischia di trasformarsi fiscalmente in un campo minato.
Una delle casistiche più insidiose riguarda le comproprietà con “titolo di provenienza misto” (quote in parte ereditate, in parte acquistate) e la gestione dei costi inerenti, specialmente quando l’esborso economico è stato sostenuto da un solo soggetto.

Se si decide di cedere la propria quota ad un contitolare, si è davvero tenuti a pagare le imposte sulla plusvalenza generata riguardo i lavori non sostenuti? E come si quantifica il valore di partenza se i costi originari di costruzione non sono più documentabili?
Con la risposta n. 158 del 10 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni sulla gestione delle compravendite familiari successive a interventi edilizi agevolati. Analizziamo insieme, quindi, quali siano le strategie da implementare, per una corretta pianificazione fiscale.

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Durata 2m 13s 13 agosto 2026
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Risoluzione del contratto preliminare: la restituzione della caparra, è soggetta a tassazione?

Roberto Iafrate
Risoluzione del contratto preliminare: la restituzione della caparra, è soggetta a tassazione?
La risoluzione per mutuo consenso di un contratto preliminare immobiliare comporta l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale del 3% sull’intero importo della caparra restituita. Questo principio sancisce che l’annullamento volontario configura un nuovo e autonomo contratto, evidenziando un onere fiscale per le parti.Approfondimento curato da DELLE VITTORIE House Trading, sull’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 22164 del 28 giugno 2026.
Abbiamo risolto consensualmente il contratto preliminare che avevamo sottoscritto, con la restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria: dobbiamo pagare qualcosa con la registrazione della risoluzione?
Risposta al quesito:

La risposta è affermativa: quando le parti decidono di comune accordo di risolvere un contratto preliminare e restituire la caparra, l’operazione non viene considerata dall’Amministrazione finanziaria come un semplice ripristino della situazione iniziale, bensì come un nuovo atto avente contenuto eguale e contrario a quello originario.

Una recente pronuncia della giurisprudenza di legittimità, ha definito con chiarezza l’orientamento tributario in materia, stabilendo che la risoluzione consensuale comporti un onere fiscale proporzionale sull’ammontare complessivo della caparra restituita, configurandosi come un autonomo negozio regolato dall’articolo 28, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986.
Analizziamo le motivazioni giuridiche, l’impatto economico dell’operazione e le eventuali strategie preventive da adottare in fase di negoziazione.

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Durata 6m 08s 31 luglio 2026
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Mutui: quasi 139 miliardi erogati nel 2025 (+27,4%), Roma guida la ripresa sfidando il brusco stop di Milano

Roberto Iafrate
Il risveglio dei mutui: quasi 139 miliardi erogati nel 2025 (+27,4%), Roma guida la ripresa sfidando il brusco stop di Milano
Nel 2025 il mercato del credito ipotecario italiano registra una decisa espansione, trainata da un costo del denaro in forte calo. Il capitale erogato totale si attesta a 138,6 miliardi di euro, evidenziando una crescita del +27,4% su base annua, mentre il tasso di interesse medio scende al 4,12% (-0,86%). Spicca l’eccezionale performance di Roma che, in controtendenza rispetto alla frenata di Milano, registra un aumento dei capitali finanziati del +48,1%.Sintesi a cura di DELLE VITTORIE House Trading, su dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Dopo anni di incertezza, il mercato dei mutui in Italia si è riacceso con grande forza, secondo il Rapporto mutui ipotecari 2026 pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate.
Il drastico calo dei tassi di interesse ha spinto moltissime famiglie e aziende a chiedere prestiti, con un totale di quasi 139 miliardi di euro nel 2025. Ma la vera sorpresa non è solo quanto è stato prestato, ma come e soprattutto dove si sono concentrate le erogazioni:

Capitale Erogato: 138,6 Miliardi +27,4%Tasso Medio: 4,12% -0,86%Immobili Coinvolti: 906.691 +17,5%

Il settore residenziale è cresciuto in volumi, ma ha assorbito capitali minori rispetto al settore non residenziale, che pur rappresentando solo l’8,1% del numero totale di immobili ipotecati, ha assorbito il 47,1% dell’intero capitale di debito (oltre 65 miliardi di euro), registrando una crescita sbalorditiva:

Settore Residenziale🏠
50 Mld
Le abitazioni rappresentano oltre il 71% degli immobili ipotecati. Grazie a tassi scesi al 3,35%, le famiglie hanno ottenuto il +23,6% di fondi in più per comprare casa.
Settore Non Residenziale🏢
65 Mld
Uffici, negozi e capannoni. Pur essendo solo l’8% degli immobili totali, attirano la maggior parte dei capitali delle banche, con un balzo del +38,5% rispetto all’anno precedente.

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Durata 6m 11s 28 luglio 2026
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Nuovo TUIR: nessuna modifica nelle aliquote, ma un riordino della disciplina sui bonus edilizi

Roberto Iafrate
Nuovo TUIR: nessuna modifica nelle aliquote, ma un riordino della disciplina sui bonus edilizi
Il nuovo TUIR non introduce nuovi incentivi, ma riordina la disciplina delle detrazioni edilizie in Italia per il triennio 2025-2027. L’agevolazione per l’abitazione principale resta fissata al 50%, marcando un differenziale netto del +14% rispetto alle seconde case, la cui aliquota base è del 36%. Contestualmente, si consolida lo stop totale ai bonus per le caldaie a gas.Approfondimento curato da DELLE VITTORIE House Trading.

Facciamo subito chiarezza: il D.Lgs. 117/2026 non introduce nuovi bonus edilizi e non modifica le aliquote da poco varate nella Legge di Bilancio.
La vera rivoluzione del nuovo Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), in applicazione dal 1° gennaio 2027, infatti, è sostanzialmente un massiccio riordino normativo che raccoglie in un unico impianto disposizioni precedentemente frammentate, recependo in modo organico le diverse percentuali che premiano l’abitazione principale e la sostenibilità ambientale, a netto discapito delle seconde case:

Il quadro delle aliquote 2025-2026

  • Abitazione Principale
    Aliquota Max50%
    Periodo 2025 e 2026
  • Seconde Case
    Aliquota Base36%
    Differenziale -14%
  • Caldaie a Gas
    Incentivi0%
    Esclusione Totale

Il cambiamento riguarderà, quindi, soprattutto la modulistica contrattuale e la documentazione fiscale e asseverativa (fatture, bonifici, modelli di incarico e asseverazioni tecniche a fini fiscali), all’interno delle quali sarà necessario citare i nuovi articoli del TUIR (es. artt. 17, 371, 372) in sostituzione dei vecchi riferimenti legislativi.
Restano invece invariati i riferimenti normativi, per esempio, alle relazioni ex Legge 10 e gli APE, che rispondono a fonti legislative diverse da quelle fiscali.

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Durata 1m 59s 13 luglio 2026
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Statistiche catastali: quasi 36 milioni di unità abitative nel 2025 (+0,3%), 118 mq la dimensione media

Roberto Iafrate
Grafico delle Statistiche catastali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate, con un patrimonio immobiliare a 79,5 milioni di unità (+0,6%) e Roma con oltre 1,4 milioni di abitazioni
Il Report Statistiche Catastali 2025, pubblicato oggi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia Delle Entrate, ha evidenziato che il patrimonio nazionale complessivo è salito a oltre 79,5 milioni di unità, di cui quasi 35,8 milioni di abitazioni, con quelle di categoria civile ed economica a trainare il comparto. La superficie complessiva media delle abitazioni è risultata essere di circa 118 mq, passando dai 58 mq delle abitazioni ultrapopolari ai 300 mq delle abitazioni di categoria signorile. L’analisi, inoltre, ha censito quasi 1,5 milioni di abitazioni a Roma.Analisi curata da DELLE VITTORIE House Trading, su base dati dell’Agenzia delle Entrate.

Il report Statistiche Catastali 2025, giunto alla sua diciannovesima edizione e pubblicato oggi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, offre un’interessante e dettagliata fotografia del patrimonio immobiliare italiano, basandosi sui dati registrati nel Catasto Fabbricati al 31 dicembre 2025.
Con informazioni cruciali sulla numerosità, sulla consistenza (superfici e vani) e sul valore fiscale (rendita catastale), distinguendo inoltre tra proprietà intestate a Persone Fisiche (PF) e quelle detenute da Persone Non Fisiche (PNF, come società, fondi ed enti).

L’analisi ha rilevato un totale di 79.568.700 immobili censiti (+0,6% rispetto all’anno precedente), dei quali quasi 36 milioni sono abitazioni.
In un contesto di stagnazione demografica, la crescita del numero di immobili indica anche che il patrimonio edilizio esistente si sta frammentando e riconvertendo, per cercare di intercettare i nuovi modelli abitativi.

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Durata 2m 05s 09 luglio 2026
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Quotazioni immobiliari: perché i dati ISTAT, OMI e Notariato non coincidono (e come valutare la propria casa)

Roberto Iafrate
Immagine di una coppia italiana, all'interno della propria casa, che pone questo quesito sulle Quotazioni immobiliari: perché i dati ISTAT, OMI e Notariato non coincidono (e come valutare la propria casa)?
Leggiamo spesso dati ISTAT, OMI e del Notariato riguardo il mercato immobiliare: numero di compravendite, trend, prezzi. Sono però spesso numeri e percentuali diversi, anche se riguardano lo stesso periodo: perché sono così diversi tra loro e quali dobbiamo prendere a riferimento per capire quanto valga il nostro appartamento a Roma?
Risposta al quesito:

Cercare di decifrare il mercato immobiliare leggendo i report di ISTAT, OMI e Notariato genera spesso una profonda dissonanza cognitiva, perché i numeri non coincidono quasi mai seppure siano tutti tecnicamente corretti.

Per comprendere questa apparente anomalia, dobbiamo abbandonare l’idea che esista un unico “termometro” del mercato, perché leggere queste tre banche dati è come osservare lo stesso paesaggio utilizzando tre strumenti ottici differenti: ognuno misura una metrica diversa, con scopi differenti.
Comprendere come vengono estratti questi dati non è un mero esercizio accademico, ma un’importante informazione per non commettere errori di valutazione quando si decide di vendere il proprio immobile.

Quotazioni immobiliari Roma

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Analisi di mercato

Macrozona OMI

Zona OMI

Quotazione media OMI:

Fonte: Agenzia delle Entrate

Valore medio commerciale:

Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading

NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.

Mappa della zona OMI:

Andamento storico (OMI):

oltre i numeri: verso una valutazione reale

I numeri che vedi sono una stima preliminare, basata su medie statistiche e parametri generali, utile solo a soddisfare una prima curiosità.

Sebbene necessari come primo orientamento, si deve ricordare, però, che determinare il più probabile valore di mercato di un immobile richiede un'analisi approfondita di tutte le sue caratteristiche, considerate complessivamente non solo singolarmente.
E di conoscere la specifica dinamica locale della domanda, dell'offerta e dei prezzi "reali" a cui sono stati recentemente venduti gli immobili comparabili nelle immediate vicinanze (100-200 metri dall'immobile in esame).

Si tratta di preziose informazioni, frutto del costante lavoro di chi esamina quotidianamente e professionalmente il mercato immobiliare per fornire un'adeguata risposta alle richieste dei propri clienti.

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Fonte dati: Agenzia delle Entrate - OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), elaborazione e stime a cura di DELLE VITTORIE House Trading. I dati hanno valore puramente indicativo e non costituiscono una valutazione immobiliare certificata.

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Durata 4m 31s 26 giugno 2026
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