Il mercato immobiliare italiano della locazione sta affrontando un paradosso senza precedenti, con una domanda che preme incessantemente su un’offerta che si contrae non per mancanza fisica di immobili, ma per una crisi di fiducia sistemica.
Nel 2025, infatti, nonostante l’allentamento delle politiche monetarie abbia favorito l’acquisto, il segmento degli affitti ha registrato una tensione che ha spinto i canoni verso l’alto, ridefinendo le priorità di proprietari e inquilini:
Aumento Canoni Locazione 2025
+3,5%
Dato medio nazionale registrato dall’Osservatorio Affitti di Nomisma
La scarsa disponibilità di abitazioni è alimentata dal fenomeno del “patrimonio congelato“, ovvero migliaia di abitazioni nelle grandi città come Roma, Milano e Bologna) che restano fuori dai circuiti tradizionali a causa dei timori legati alla morosità o ai possibili danni.
Queste sono alcune delle principali evidenze emerse nell’Osservatorio Affitti 2025 (condotto da Nomisma per CRIF, in collaborazione con Confabitare), che si propone di offrire una visione dettagliata su dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore della locazione in Italia.
Il mercato immobiliare residenziale in Italia chiude il 2025 consolidando una fase di crescita netta, supportata da nuove dinamiche macroeconomiche.
I dati emersi dal recente Market Monitor di Immobiliare Insights, delineano uno scenario nel quale l’acquisto di una casa torna a essere un traguardo più accessibile grazie al mutato scenario creditizio, ma il mercato dell’affitto subisce un’impennata dei costi che mette alla prova la tenuta degli attuali redditi.
Questa analisi non si limita a osservare l’offerta di mercato, ovvero i prezzi e i canoni richiesti dagli inserzionisti della nota piattaforma immobiliare, ma si integra con i flussi istituzionali dell’Agenzia delle Entrate (OMI) e di Banca d’Italia, con una fotografia multidisciplinare che ha incrociato le aspettative dell’offerta con le dinamiche reali.
Evidenzia inoltre come sul fronte delle metropoli, Firenze e Roma guidino la corsa dei rincari, mentre Milano mostra i primi, inequivocabili segnali di stabilizzazione.
In questa pagina trovi lo strumento per il calcolo del canone concordato a Roma, aggiornato secondo le ultime disposizioni dell’accordo territoriale per la stipulazione dei contratti di locazione a canone concordato sul territorio di Roma Capitale (in vigore a marzo 2026).
Il suddetto aggiornamento – depositato il 27 luglio 2023 – avrà validità triennale, resterà comunque in vigore fino alla sottoscrizione del successivo e, nel caso di mancato rinnovo, i canoni saranno rivalutati in base alla variazione ISTAT assoluta.
Canone Concordato (stima sintetica)
Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste
mq
mq
mq
Superficie convenzionale stimata: 0 mq
FASCIA B (EURO/MQ)
0-0
Valori della fascia intermedia
FASCIA C (EURO/MQ)
0-0
Richiede parametri qualitativi alti
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La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo a consultare l'informativa di legge.
Come si calcola l’importo di un affitto a canone concordato?▼
Il calcolo del canone concordato, segue una specifica procedura definita dall’Accordo Territoriale di Roma, che prevede alcuni passaggi fondamentali:
1. Individuazione della zona e della fascia di oscillazione:
Il primo passo è individuare l’Area omogenea in cui si trova l’immobile, identificando la specifica zona di appartenenza.
A ogni zona corrisponde una “fascia di oscillazione”, con un valore minimo e massimo mensile espresso in euro/metro quadro. Il canone effettivo dovrà collocarsi all’interno di questo intervallo.
2. Esame delle dotazioni dell’appartamento:
Un’unità immobiliare è considerata “normale” se dispone di allacci ad acqua, gas (o piastre a induzione), fognatura e un impianto di riscaldamento. L’assenza anche di una sola di queste caratteristiche la colloca automaticamente nella fascia più bassa (Fascia A).
Per gli appartamenti “normali”, si valutano circa 20 parametri (elencati nell’Allegato 2/B dell’Accordo) per determinare se l’immobile rientri nella Fascia B (da 3 a 6 parametri) o nella Fascia C (da 7 in su) e per definire il suo posizionamento all’interno di tali fasce.
Ecco alcuni dei parametri previsti:
Posto auto o box
Presenza di balconi, terrazzi o giardino privato
Cantina
Ascensore
Doppi servizi o bagno finestrato
Porta blindata e/o doppi vetri
Aria condizionata
Riscaldamento autonomo
3. Il calcolo della superficie convenzionale:
Il canone di locazione si applica ad una specifica dimensione denominata “superficie convenzionale”, che ha origine dalla superficie calpestabile e si ottiene attraverso un preciso calcolo che considera ogni elemento della proprietà.
Il processo si articola principalmente in due passaggi:
Correzioni relative alle dimensioni dell’appartamento: la superficie calpestabile non viene considerata sempre al 100%, ma può subire delle correzioni in base alla sua specifica dimensione. La normativa, infatti, prevede un aumento percentuale per gli alloggi più piccoli (fino a 70 mq) e una riduzione percentuale per quelli più grandi (sopra i 120 mq), per garantire una maggiore equità nel calcolo.
Valutazione delle pertinenze: balconi, cantine, box e giardini non si sommano per l’intera superficie, ma solo per una loro porzione percentuale (es. 25% per un balcone, 50% per un box, ecc.), secondo i criteri stabiliti dall’Accordo.
La normativa prevede una tolleranza del 5% sulle misurazioni effettuate. La tecnicità e correttezza di questo calcolo richiede, quindi, una particolare attenzione.
4. Applicazione di aumenti e diminuzioni al valore euro/mq:
Una volta individuato il corretto valore, all’interno della fascia corrispondente, questo può essere modificato applicando specifiche percentuali di aumento o diminuzione, tra cui:
Aumenti: per immobile arredato, piano attico, alta classe energetica, ecc.
Diminuzioni: per piano seminterrato o piani alti senza ascensore.
Nota bene: l’applicazione degli eventuali incrementi, non può comunque portare ad un valore finale superiore al limite massimo della specifica Zona OMI.
5. Adeguamenti sulla base delle condizioni contrattuali:
Ulteriori fattori legati alla tipologia del contratto possono influenzare il canone di locazione, come la durata contrattuale (contratti più lunghi possono avere un canone maggiore) o la scelta di una locazione transitoria.
6. Determinazione del canone mensile applicabile:
Si moltiplica il valore finale al metro quadro (ottenuto dopo tutti gli adeguamenti) per la superficie convenzionale (calcolata al punto 3).
Il risultato sarà l’importo del canone di locazione mensile applicabile.
Disclaimer: questa guida è solo un riassunto interpretativo dell’Accordo Territoriale. Per ogni aspetto legale e per la stipula del contratto, consigliamo di fare riferimento al testo completo degli stessi accordi.
Un calcolo complesso, che richiede competenza e precisione:
Determinare il canone concordato è un processo articolato che va ben oltre la semplice consultazione di una tabella. Ogni passaggio richiede competenza e attenzione ai dettagli, per non incorrere in future contestazioni o rischiare la perdita delle agevolazioni fiscali.
Puoi provare a farlo senza l’aiuto di nessuno, oppure affidarti alla nostra esperienzaper ottenere il massimo possibile, con il minimo rischio.
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La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo a consultare l’informativa di legge.
Decidi tu! Siamo certi che saprai scegliere l’opzione migliore.
Elenchiamo, di seguito, i valori di affitto-locazione delle relative zone OMI: Ricordiamo che le zone OMI hanno perimetri che non coincidono con quelli comunemente intesi per i quartieri e che, per non rischiare errori, è possibile richiedere una verifica gratuita su quella corrispondente allo specifico indirizzo dell’abitazione.
In che zona OMI è la mia abitazione?
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Zona CENTRALE/SEMICENTRALE (Euro/mq)
Tabella Ufficiale OMI 2026: Valori Locazione Euro/mq – Zona Centrale/Semicentrale
Codice
Nome Zona
Fascia A
Fascia B (Rif.)
Fascia C
Min
Max
Min
Max
Min
Max
C10
GARBATELLA (LARGO DELLE SETTE CHIESE)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,50
C11
MARCONI (PIAZZA ENRICO FERMI)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,50
C12
MONTEVERDE VECCHIO (VIA POERIO)
6,10
9,80
9,80
14,00
14,00
16,00
C13
MONTEVERDE NUOVO (VIA DI DONNA OLIMPIA)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
12,80
C14
AURELIO MONTE DI CRETA (PIAZZA IRNERIO)
4,70
8,10
8,10
11,60
11,60
12,80
C15
AURELIO GREGORIO VII (VIA GREGORIO VII)
6,10
8,40
8,40
12,00
12,00
15,50
C16
CAVALLEGGERI (VIA DELLE FORNACI)
6,10
8,40
8,40
12,00
12,00
14,50
C17
BALDUINA GIOVENALE (VIA DELLE MEDAGLIE D’ORO)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
12,80
C18
CIPRO (VIA ANGELO EMO)
6,30
8,40
8,40
12,00
12,00
13,50
C19
PONTE MILVIO FARNESINA (VIA DELLA FARNESINA)
8,80
11,40
11,40
16,30
16,30
17,90
C21
SALARIO AFRICANO (VIALE LIBIA)
6,10
9,80
9,80
14,00
14,00
15,50
C22
BATTERIA NOMENTANA LANCIANI (VIA COSTANTINO MAES)
6,10
9,50
9,50
13,60
13,60
14,50
C24
BOLOGNA (VIA LIVORNO)
6,50
9,70
9,70
13,80
13,80
15,00
C26
VILLAGGIO OLIMPICO (V.LE DE COUBERTIN)
6,10
9,00
9,00
12,90
12,90
14,00
C27
PORTA PORTESE (VIA ETTORE ROLLI)
8,80
10,10
10,10
14,50
14,50
16,00
C29
CASAL BERTONE PORTONACCIO (VIA DI CASAL BERTONE)
4,20
6,40
6,40
9,10
9,10
12,40
C30
PIGNETO (PIAZZA DEL PIGNETO)
4,40
7,30
7,30
10,50
10,50
13,10
C31
MARCO POLO (VIALE MARCO POLO)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
15,00
C32
OSTIENSE (VIA DEL PORTO FLUVIALE)
6,10
7,70
7,70
11,00
11,00
12,50
C35
AURELIO MADONNA del RIPOSO (VIA BENTIVOGLIO)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
12,80
C38
CASILINO MARRANELLA (VIA LABICO)
4,10
6,40
6,40
9,10
9,10
11,90
C42
VIGNA CLARA (VIA DI VIGNA STELLUTI)
8,80
9,80
9,80
14,00
14,00
15,50
C43
TRIONFALE IGEA (VIA MARIO FANI)
8,80
10,50
10,50
15,00
15,00
16,50
C44
CAMILLUCCIA (VIA DELLA CAMILLUCCIA)
8,80
11,10
11,10
15,80
15,80
18,10
C45
NOCETTA (VIA DELLA NOCETTA)
4,40
6,50
6,50
9,30
9,30
12,60
C47
BALDUINA BELSITO (PIAZZA MADONNA DEL CENACOLO)
6,30
8,30
8,30
11,90
11,90
14,30
C48
TOR MARANCIA NAVIGATORI (VIA C.T. ODESCALCHI)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,50
C5
SAN LORENZO (VIA DEI SABELLI)
4,40
8,10
8,10
11,60
11,60
13,60
C51
APPIO LATINO (VIA LATINA)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,30
C52
COLLINA FLEMING (VIA BEVAGNA)
8,80
9,80
9,80
14,00
14,00
15,50
C7
APPIO – VILLA FIORELLI (VIA TARANTO)
6,10
7,90
7,90
11,30
11,30
14,10
C8
APPIO – NOCERA UMBRA (PIAZZA SANTA MARIA AUSILIATRICE)
Il mercato immobiliare dell’Unione Europea, mostra un inversione di tendenza nell’ambito delle scelte abitative.
I recenti dati diffusi da Eurostat, infatti, certificano un cambiamento strutturale, che vede la quota di popolazione che nel 2024 viveva in case di proprietà diminuire al 68%, registrando una flessione del -1% rispetto al 2023.
Proprietà Immobiliare UE 2024
68%
Contrazione del -1% rispetto all’anno precedente
L’aumento della locazione ha iniziato mette in discussione quello che per decenni è stato il pilastro unico della stabilità finanziaria delle famiglie.
Questo spostamento di volumi non riflette, però, un cambiamento nelle intenzioni di acquisto, ma una pressione economica senza precedenti che ha reso lo stock immobiliare meno accessibile.
Secondo le ultime rilevazioni di Nomisma, 1,5 milioni di famiglie vivono oggi in una condizione di grave disagio abitativo.
Il dato allarmante non riguarda solo le fasce di povertà estrema, ma erode progressivamente il ceto medio, ovvero nuclei monoreddito, single e giovani professionisti che, pur lavorando, si scontrano con la barriera della sostenibilità economica delle spese relative alla casa.
Indicatori Chiave Disagio 2026
Famiglie Coinvolte
Totale Nuclei
1,5 Mln
Stato: Acuto o grave
Soglia Critica
Incidenza Spese
>30%
Parametro: Reddito lordo
Non si tratta più soltanto di una questione sociale, ma di un nodo economico cruciale che minaccia l’attrattività dei distretti produttivi e delle aree metropolitane.
Quando il costo dell’abitare supera il 30% del reddito disponibile (soglia critica di sostenibilità), il territorio perde la sua capacità di attrarre talenti e risorse umane, mettendo a rischio anche il tessuto imprenditoriale locale.
Nel momento in cui devo prorogare un contratto di affitto già soggetto a cedolare secca, l’opzione fiscale si rinnova automaticamente o sono obbligato a confermare nuovamente la scelta all’Agenzia delle Entrate per non perdere l’agevolazione?
La risposta richiede una distinzione fondamentale: la comunicazione è obbligatoria, ma l’agevolazione fiscale non si perde automaticamente.
In sede di proroga, infatti, si è tenuti formalmente a confermare l’opzione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Tuttavia, la sostanza prevale sulla forma: se si dimentica di inviare il modello RLI ma ci si comporta in modo coerente (non si paga l’imposta di registro e si dichiarano i redditi con cedolare secca), l’opzione non decade e si mantiene il diritto al regime agevolato.
Ma, pur salvando il diritto alla tassazione del 10% o 21%, sarà comunque dovuta una sanzione amministrativa per la mancata comunicazione.
Ascolta la sintesi Podcast!
Durata 1m 48s15 Gennaio 2026
Live
Canone Concordato (stima sintetica)
Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste
mq
mq
mq
Superficie convenzionale stimata: 0 mq
FASCIA B (EURO/MQ)
0-0
Valori della fascia intermedia
FASCIA C (EURO/MQ)
0-0
Richiede parametri qualitativi alti
Richiedi un contatto di approfondimento:
La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo a consultare l'informativa di legge.
