Imposte e Tasse

Credito d’imposta: niente raddoppio dei termini, se si vende prima di riacquistare

Roberto Iafrate
Credito d’imposta: niente raddoppio dei termini, se si vende prima di riacquistare
Se ho due anni per vendere la vecchia casa senza perdere i benefici, ho anche due anni per comprarne una nuova e ottenere il credito d’imposta?

La risposta è negativa, se la vendita è stata effettuata prima del nuovo acquisto.
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto importanti novità per il mercato immobiliare, estendendo alcune tempistiche per le agevolazioni sulla prima casa, ma interpretare queste norme richiede cautela.

Ma un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate (risposta n. 297 del 26 novembre) ha evidenziato che le nuove finestre temporali non si applicano a tutti i benefici fiscali in modo indistinto.
L’estensione dei termini, infatti, non è simmetrica e, nonostante la recente apertura normativa che concede più tempo per vendere l’immobile pre-posseduto, il termine per il riacquisto rimane invariato.

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Tardiva registrazione dei contratti di locazione: l’Agenzia delle Entrate si allinea, sanzioni più eque

Roberto Iafrate
Tardiva registrazione dei contratti di locazione: l’Agenzia delle Entrate si allinea, sanzioni più eque

Con la pubblicazione della risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha messo fine ad un’annosa questione sulla tassazione dei contratti di locazione pluriennali registrati in ritardo.

Abbracciando l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione, infatti, l’Agenzia ha chiarito definitivamente come calcolare la sanzione per tardiva registrazione, non più sull’imposta dell’intera durata del contratto, ma sull’imposta dovuta per la prima annualità.
Un cambio di prospettiva che favorisce un’interpretazione più equa e proporzionata della norma.

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Superbonus su casa donata: è tassabile la plusvalenza, in caso di vendita?

Roberto Iafrate
Superbonus su casa donata: è tassabile la plusvalenza, in caso di vendita?
Ho ricevuto una casa in donazione da mia madre, l’ho ristrutturata con il Superbonus e ora vorrei venderla. I lavori sono finiti da poco e non ho mai usato l’immobile come mia abitazione principale.
Dovrò pagare le imposte sulla plusvalenza che realizzerò al momento della vendita?

Data la situazione descritta, la risposta è affermativa e la plusvalenza, cioè l’incremento di valore imponibile che realizzerà dalla vendita della casa, sarà quindi soggetta a tassazione.
Questo avviene perché il caso rientra nella nuova normativa fiscale introdotta per operazioni di questo tipo.

L’intenzione di vendere l’immobile, attiva la nuova normativa per tre ragioni precise: l’immobile è stato riqualificato con il Superbonus, la vendita avverrà a meno di dieci anni dalla conclusione dei lavori e, fattore decisivo, non è stato utilizzato come abitazione principale.
La combinazione di questi elementi fa sì che il guadagno generato dalla vendita venga considerato come “reddito diverso” e, di conseguenza, tassato.

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Agevolazioni Prima Casa: posso usufruirne nuovamente, se ricevo in donazione un immobile?

Roberto Iafrate
Agevolazioni Prima Casa: posso usufruirne nuovamente, se ricevo in donazione un immobile?
Posso usufruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa”, se possiedo già un immobile acquistato con questo beneficio fiscale e ne ricevo un altro in donazione dai miei genitori? O vale solo in caso di acquisto?

È possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”, anche se il nuovo immobile viene ricevuto tramite una donazione e non un acquisto.
Il beneficio fiscale, infatti, non è legato alla natura onerosa (acquisto) o gratuita (donazione) del trasferimento, ma alla destinazione dell’immobile come abitazione principale, come chiarito dalla circolare n. 12/2016.

La possibilità di usufruire nuovamente del beneficio dipende però da dove si trovi l’immobile già posseduto, perché la norma di riferimento (articolo 1, comma 55, legge n. 208/2015), recentemente aggiornata, consente di cedere l’immobile entro due anni solo se questo si trova in un Comune diverso.
Qualora, invece, l’abitazione si trovi nello stesso Comune, la legge impone di venderla obbligatoriamente prima del nuovo acquisto o donazione, a meno che non sia oggettivamente inidonea.

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IMPOSTE DI COMPRAVENDITA

per immobili residenziali

Attenzione: in esenzione IVA, le imposte si calcolano sul valore catastale.
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Agevolazione 'Prima Casa'

Imposta di registro ridotta al 2% sul valore catastale (con un minimo di 1.000€). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50€ ciascuna.

Acquisto senza Agevolazioni

Imposta di registro ordinaria al 9% sul valore catastale (con un minimo di 1.000€). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50€ ciascuna.

Credito d'Imposta (Riacquisto Prima Casa)

A chi spetta: A chi ha acquistato un'abitazione con le agevolazioni 'prima casa' e intende venderla per acquistarne un'altra. Il nuovo acquisto deve avvenire entro due anni dalla vendita del precedente immobile (o viceversa).

Valore del Credito: È pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto. Non può mai superare l'imposta da pagare per il nuovo.

Categorie Catastali Standard

Raggruppa le principali tipologie di immobili residenziali non di lusso (es. abitazioni civili, villini). Sono le uniche categorie che possono beneficiare delle agevolazioni 'prima casa'.

Categorie Catastali di Lusso

Include abitazioni signorili (A/1), ville (A/8) e castelli (A/9). Gli immobili appartenenti a queste categorie sono sempre esclusi dalle agevolazioni 'prima casa'.

Acquisto da Privato

Si applica il vantaggioso sistema "Prezzo-Valore": le imposte si calcolano sul valore catastale, che è generalmente più basso del prezzo di mercato, garantendo un notevole risparmio.

Acquisto da Impresa

L'acquisto è soggetto a IVA (4% prima casa, 10% o 22% altri casi) calcolata sul prezzo di vendita. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200€ ciascuna.

RIEPILOGO SCELTE: , acquisto da .

Contratto preliminare: le novità sulla tassazione (D.Lgs. 139/2024)

Roberto Iafrate
Contratto preliminare: le novità sulla tassazione (D.Lgs. 139/2024)

Il Decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139, emanato in attuazione della Legge delega n. 111/2023 per la revisione del sistema tributario, ha introdotto significative modifiche alla disciplina della tassazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Le modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2025 e si applicano agli atti formati a partire da tale data.
Ma quali sono le novità relative all’imposta dovuta per la registrazione dei contratti preliminari e le considerazioni espresse nello studio n.122-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato?

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