Valutazione immobili

ISTAT: la geografia delle disuguaglianze territoriali di Roma, nel nuovo indice di rilevamento socio-economico

Roberto Iafrate
ISTAT: la geografia delle disuguaglianze territoriali di Roma, nel nuovo indice di rilevamento socio-economico

La narrazione classica di Roma, divisa tra un centro ricco e una periferia sofferente, è un modello limitativo.
La recente analisi dell’ISTAT sul Disagio socio-economico di individui e famiglie a livello sub-comunale (IDISE) 2021 all’interno delle principali città italiane, disegna – invece – una geografia molto più complessa, con un arcipelago di vulnerabilità invisibili e isole di inaspettata resilienza:

Delta di Vulnerabilità Urbana

7.33 Punti

Scarto tra la zona Grottaperfetta (96,74) e la zona Tufello (104,07)

Ne deriva una mappa dettagliata nella quale il valore 100 rappresenta la media comunale e ogni scostamento verso l’alto rivela un maggior disagio nel tessuto cittadino.
In un mercato immobiliare complesso come quello della Capitale, non basta più valutare solo i consueti parametri per identificare le aree migliori, ma occorre analizzare anche la coesione del relativo tessuto sociale se si vogliono anticipare i trend del mercato.

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Durata 6m 11s 2 Febbraio 2026
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Quotazioni OMI: perché i prezzi di mercato sono più alti dei valori delle tabelle?

Roberto Iafrate
Possiamo fare riferimento ai valori OMI, per capire quanto valga il nostro appartamento a Roma?
Possiamo fare riferimento ai valori OMI della nostra zona, per capire quanto valga il nostro appartamento a Roma? Le altre quotazioni che vediamo online sono sempre più alte …

La risposta è no, … otterreste solo un inutile valore medio.
Intendiamoci, l’Osservatorio svolge un lavoro statistico immenso e prezioso per l’analisi macroeconomica, ma l’uso che si fa di quei numeri nel cercare di comprendere quale sia il prezzo di mercato di un immobile nasconde alcune insidie tecniche micidiali, spesso ignorate.

LO DICE LA STESSA AGENZIA DELLE ENTRATE (Manuale OMI):

È lo stesso Osservatorio a mettere in guardia dall’uso improprio dei propri dati.
Nel manuale ufficiale si legge testualmente, infatti, che le quotazioni «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale del valore del singolo immobile», ma forniscono solo indicazioni di massima riferite a condizioni di ordinarietà, escludendo le specificità del singolo bene.

Prima di prendere la calcolatrice, si deve comprendere che il “fai da te” su un bene così importante rischia di trasformarsi in un errore molto costoso, con la spiacevole sensazione di non aver dedicato la giusta attenzione ad uno degli investimenti più importanti della propria vita e di pagare l’inesperienza molto di più del richiedere una corretta valutazione.

Richiedi la tua valutazione immobiliare:

La richiesta non pone vincoli e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo comunque a consultare preventivamente l’informativa di legge.


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    Durata 5m 28s 18 Gennaio 2026
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    Mercato immobiliare: la divergenza tra alti volumi di compravendita e stasi dei valori reali

    Roberto Iafrate
    Mercato immobiliare: la divergenza tra alti volumi di compravendita e stasi dei valori reali

    Il Bollettino Economico n. 1 del 2026, rilasciato dalla Banca D’Italia, delinea una congiuntura caratterizzata da una marcata dicotomia nel settore residenziale.
    L’analisi dei fondamentali evidenzia una persistente forbice tra l’elevata liquidità degli scambi e la stasi dei valori patrimoniali, se depurati dalla componente inflattiva.

    L’esame delle compravendite e dei prezzi delle abitazioni degli ultimi dieci anni, evidenzia infatti alcuni fattori chiave nell’andamento del mercato immobiliare italiano:

    La Divergenza strutturale (2015-2025)

    L’esame delle serie storiche trimestrali rivela un disallineamento tecnico tra le metriche chiave del mercato, che vedono il valore reale degli immobili non riuscire a incorporare pienamente le spinte inflattive del triennio precedente, nonostante la robustezza della domanda:

    • Dinamica dei volumi (trading activity): l’indice delle transazioni mostra una forza straordinaria, spingendosi fino a sfiorare quota 180 (base 2015=100). Questo dato certifica un mercato ad altissima velocità di circolazione, dove la domanda assorbe l’offerta mantenendo i volumi su massimi storici assoluti anche in tutto il 2025.
    • Prezzi nominali (valori di listino): la curva delle quotazioni correnti mostra un trend moderatamente rialzista. L’indice si colloca sopra la soglia 100, indicando che il valore monetario degli scambi è nominalmente superiore rispetto al periodo base.
    • Prezzi reali (potere d’acquisto): è l’indicatore critico che segnala l’erosione patrimoniale. La curva dei prezzi in termini reali rimane piatta e si attesta al di sotto dei livelli del 2015 (area 90-95). In termini concreti, l’investimento immobiliare medio non ha offerto una copertura totale (hedging) contro l’inflazione cumulata.

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    Durata 1m 46s 14 Gennaio 2026
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    Valutazione immobiliare: dimensioni, zona, efficienza energetica e accessibilità del credito, nella definizione del valore

    Roberto Iafrate
    Valutazione immobiliare: dimensioni, zona, efficienza energetica e accessibilità del credito, nella definizione del valore

    Uno dei modi per comprendere quale sia il più probabile valore di mercato di un immobile, è quello del confronto con i prezzi delle transazioni recenti degli immobili simili per caratteristiche e ubicazione.
    Ma poiché spesso i riferimenti presi in considerazione presentano differenze importanti rispetto a quello in esame, la necessità è quella di considerare solo comparabili con alto grado di affinità, per non compromettere l’affidabilità della stima.

    L’analisi incrociata dei recenti studi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, rivela che il valore di mercato di un immobile è il risultato di un’equazione complessa, che deve tenere nella dovuta considerazione ognuna delle sue caratteristiche.
    Ognuna delle quali è stata definita in un’interessante classifica della rilevanza percentuale nella formazione del suo valore.

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    MERCATO IMMOBILIARE: l’efficienza energetica aumenta il prezzo medio delle case fino al +22,7%

    Roberto Iafrate
    MERCATO IMMOBILIARE: l’efficienza energetica aumenta il prezzo medio delle case fino al +22,7%

    L’efficienza energetica ha smesso di essere un semplice parametro tecnico, per diventare il driver principale del valore immobiliare.
    Questa evidenza emerge dall’interessante Studio tecnico “Efficienza energetica e riflessi sul valore degli immobili“, condotto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che ha quantificato scientificamente il peso economico della prestazione energetica nel settore residenziale:

    +22,7%
    Premio medio di Valore (Classe A vs G)
    Il mercato sconta pesantemente l’inefficienza energeticac

    Con l’introduzione della nuova Direttiva Europea “Case Green” (EPBD) e l’evoluzione normativa nazionale, quindi, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) si è trasformato da onere burocratico a vero e proprio “documento di identità” economico dei singoli edifici.

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    ROMA: l’analisi integrata del valore, dei volumi e dei prezzi

    Roberto Iafrate
    ROMA: l’analisi integrata del valore, dei volumi e dei prezzi

    Il mercato immobiliare residenziale di Roma ha evidenziato un netto cambio di passo nel corso del primo semestre 2025.
    Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, recentemente pubblicate, ne hanno confermato inoltre la consueta frammentazione, con valori al metro quadro che spaziano dagli oltre 10.000 euro/mq del Centro Storico ai circa 1.500 euro/mq di alcune zone della periferia est.

    In questo scenario di valori così eterogenei, l’analisi dei volumi di scambio rivela un settore in evoluzione.
    I dati sulle compravendite evidenziano, infatti, che – dopo un forte aumento a inizio anno con una crescita tendenziale del +10,7% nel primo trimestre – il settore si è assestato su un ritmo di crescita più moderata nel secondo trimestre (+4,1%).

    Questa dinamica dei volumi trova riscontro anche nell’andamento dei prezzi rilevato dall’ISTAT, che mostra un rallentamento della crescita annua, passata dal +6,5% del primo trimestre al +4,4% del secondo trimestre del 2025.
    L’analisi complessiva rivela quindi un mercato che sembra transitare verso una fase di crescita più sostenibile, con una domanda sempre più focalizzata su immobili di maggiorri dimensioni.

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