Nel terzo trimestre del 2021 rimane ancora ampiamente positivo il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale, registrando una crescita del 21,9% rispetto allo stesso trimestre del 2020, con un totale di oltre 172.000 abitazioni compravendute.
I volumi fin qui compravenduti, nell’ipotesi di un quarto trimestre con transazioni alla pari del 2019, fanno presagire che il 2021 si possa ragionevolmente chiudere superando le 700.000 abitazioni scambiate nell’anno, una soglia che non veniva oltrepassata dal 2007.
Anche nel confronto con le abitazioni compravendute nello stesso trimestre del 2019, il tasso tendenziale rimane su valori ampiamente positivi, con un incremento di oltre il 25%.
Le abitazioni acquistate nel III trimestre del 2021 sono circa 31.000 in più rispetto allo stesso trimestre del 2020, 35.000 in più nel confronto con il 2019.
Questi rialzi sono ben evidenziati nella serie destagionalizzata del NTN e nella serie storica delle variazioni tendenziali del NTN, in cui risulta ben evidente che il rialzo tendenziale relativo all’ultima rilevazione risulta ridimensionato rispetto ai livelli dei due trimestri precedenti, che scontavano appieno l’effetto rimbalzo dovuto alla chiusura delle attività nel corso del 2021.
I tassi tendenziali mostrano una crescita analoga sia nei capoluoghi (+21,9% e circa 9.500 abitazioni compravendute in più rispetto al terzo trimestre del 2020) sia nei comuni minori, non capoluogo (+21,9%, con circa 21.500 abitazioni compravendute in più del 2020).
La crescita, rispetto all’analogo trimestre del 2019, invece, è maggiormente concentrata nei comuni minori (+31,6%), rispetto ai capoluoghi (+13,6%).
La crescita degli scambi rispetto al 2020 riguarda tutte le aree geografiche del Paese, con tassi tendenziali nettamente positivi, con il massimo rialzo nei comuni capoluogo del Centro, dove gli scambi hanno raggiunto un tasso di circa il 30%, e il minimo nei capoluoghi del Sud, con +14,5%.
Anche nel confronto con il 2019 i tassi di crescita sono ovunque a doppia cifra, dal +13% riscontrato per i capoluoghi nel Nord Ovest al +35% nei comuni non capoluogo del Centro.
L’analisi dei dati mensili del terzo trimestre 2021, evidenzia tassi tendenziali di forte crescita dei volumi di scambio, in particolare in agosto nelle aree del Nord e nel mese di settembre nelle aree del Centro, del Sud e delle Isole.
Nel mese di luglio 2021, rispetto luglio 2019, il tasso di crescita si attesta intorno al 20% in tutte le aree. Si conferma, nel confronto con il 2019, una diffusa maggiore vivacità degli scambi nei comuni minori rispetto ai centri capoluogo.
Al fine di approfondire l’analisi del mercato residenziale si concentra ora l’attenzione sugli acquisti di abitazioni delle persone fisiche (PF).
Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel terzo trimestre 2021 oltre 165.000 abitazioni, poco più del 96% del totale del NTN, quota stabilmente al di sopra del 95% in tutti i trimestri del 2020 e del 2019.
La quota delle compravendite eseguita usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale, è pari al 68,7% delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione di rispetto i precedenti trimestri (era 71,2% nel secondo trimestre 2021).
Poco più della metà, il 51,9%, degli acquisti da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita.
Tale quota è in diminuzione rispetto i precedenti trimestri del 2021, ma è più elevata della quota osservata negli stessi trimestri del 2020 e del 2019 (era 48,2% e 51,2%, rispettivamente).
Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, è pari all’1,90% nel terzo trimestre e il capitale di debito contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni ammonta a 11,8 miliardi di euro, oltre 3 miliardi in più sia nei confronti del terzo trimestre del 2020 sia del 2019.
In termini di superficie, nel confronto con gli stessi trimestri 2020 e del 2019, si osservano per il trimestre in esame tassi tendenziali di crescita leggermente più elevati di quelli riscontrati per le compravendite in termini di NTN (+23,7% è il tasso tendenziale della STN, è +21,9% quello del NTN rispetto al 2020; +27,6% per la STN e +25,5% in termini di NTN rispetto al 2019).
La superficie media delle abitazioni compravendute aumenta di 1,6 m2 rispetto al 2020 e di 1,8 m2 rispetto al 2019.
Tale aumento si riscontra in tutte le aree tranne al Sud, dove rimane stabile, ma solo rispetto al 2019.
Analizzando il mercato per classi di superficie delle abitazioni compravendute, si rileva che la ripresa degli scambi, che emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2020 e del 2019, coinvolge tutti i segmenti e, in coerenza con quanto osservato nei precedenti trimestri, si rileva una crescita più ampia per le abitazioni nella classe di taglio dimensionale più grande, oltre 145 m2.
Per quest’ultima classe si rilevano i picchi dei rialzi nel Centro.
Il taglio dimensionale medio, da 85m2 fino a 115m2, seppur in crescita di oltre il 20%, presenta il tasso di variazione minore rispetto al 2019.
Le abitazioni – Le grandi città:
I dati delle compravendite di abitazioni nel terzo trimestre del 2021 relativi alle otto principali città italiane, evidenziano, con quasi 5.000 abitazioni acquistate in più rispetto allo stesso trimestre del 2020, una variazione tendenziale annua ampiamente positiva nel suo complesso, +23,5%, che rimane tale anche nel confronto con il terzo trimestre del 2019, sebbene poco al di sotto del +10%.
Concentrando l’attenzione nel confronto con il 2019, nell’analogo trimestre ante emergenza sanitaria, a Genova e a Roma si osservano i maggiori rialzi delle compravendite, oltre il 15%.
Firenze, Torino e Napoli registrano una crescita più moderata, intorno al 10%.
A Milano e Palermo le abitazioni compravendute aumentano di circa il 4%, mentre Bologna, sempre rispetto al 2019, è l’unica città dove gli acquisti diminuiscono, -3,4%.
La serie storica del NTN dal 2011, mostra una generale tendenza positiva delle otto città a partire dal 2014, con poche eccezioni limitate a singoli dati trimestrali.
Tale tendenza raggiunge l’apice intorno al 2016, per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento fino alla ripida svolta in negativo nei primi due trimestri del 2020, a cui si contrappone una altrettanto ripida risalita con tutte le principali città rientrate in campo ampiamente positivo nel 2021.
In termini di superficie compravenduta, i tassi tendenziali di crescita rilevati sono, nel confronto con il 2019, per la maggior parte delle città analizzate, analoghi o lievemente più elevati di quelli osservati per il NTN.
Solo a Bologna, Firenze e Genova, dove, la superficie media delle abitazioni acquistate diminuisce, i volumi scambiati crescono maggiormente se misurati con i tassi di variazione del NTN.
Nelle altre città l’abitazione acquistata nel terzo trimestre 2021 ha una superficie media in crescita rispetto al 2019: è 82 m2 a Milano, valore minimo tra le grandi città, e poco più di 110 m2 a Palermo, valore massimo.
Esaminando la distribuzione delle compravendite nel terzo trimestre 2021, si osserva la quota prevalente di acquisti per il taglio dimensionale medio piccolo, da 50m2 fino a 85m2, tranne a Napoli e Palermo dove prevale, seppur di poco, il taglio immediatamente superiore, con superficie da 85 m2 fino a 115 m2.
Nel confronto con il 2019, sicuramente quello di maggior interesse per l’esame della dinamica dell’attuale mercato, a Roma, Milano, Napoli e Palermo gli acquisti di abitazioni di taglio più grande, oltre 145 m2, presentano la crescita più elevata.
A Torino e Firenze aumentano di più gli acquisti di abitazione medio-grandi, tra i 115 m2 e i 145 m2, a Bologna di taglio medio e a Genova quelle di taglio più piccolo.
Si registrano anche alcuni tassi di variazione negativi: i più marcati, oltre il -15%, a Bologna e Palermo per le abitazioni fino a 50 m2.
Box e posti auto – Dati nazionali e per area territoriale:
Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto mostra, nel terzo trimestre 2021, una tendenza positiva (+20,2%) rispetto al 2020, confermata anche nel confronto con lo stesso trimestre del 2019, rispetto al quale il rialzo supera il 25%.
La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali positivi in tutte le aree, con una maggiore intensità nei comuni minori (+21,1% rispetto al 2020, +27,9% rispetto al 2019) rispetto ai capoluoghi (+18,1% rispetto al 2020, +18,4% rispetto al 2019), con poche eccezioni.
Le variazioni in termini di superficie compravenduta non mostrano particolari evidenze rispetto quanto già emerso in termini di NTN.
La superficie media delle unità acquistate è pari a 21,8 m2, in lieve aumento rispetto al 2020 e al 2019.
Box e posti auto – Le grandi città:
Per i box e i posti auto, nelle otto principali città le compravendite nel terzo trimestre 2021 presentano, nel confronto con il 2020, una crescita dei volumi di scambio del 21,3%, in linea con gli scambi di abitazioni (23,5%).
Solo a Napoli si registra un decremento delle unità compravendute, -15,9%, anche se risulta in crescita rispetto al 2019 (+5,7%).
A Genova, Palermo, Bologna e Milano l’incremento è intorno al 30%.
Nel confronto con il 2019, solo nella città di Firenze si osserva un calo, seppur lieve, degli scambi (-0,7%).
Espressa in termini di superfici, la dinamica tendenziale è analoga e la superficie media, infine, risulta stabile nel complesso delle grandi città, pari a 18 m2.
Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare RESIDENZIALE | Statistiche III trimestre 2021 – 2 dicembre 2021
Contesto di riferimento nel terzo trimestre 2021:
Nel terzo trimestre del 2021 si è assistito, grazie all’attenuazione della pandemia da COVID-19 in virtù dei progressi delle campagne di vaccinazione cui ha responsabilmente aderito la gran maggioranza della popolazione italiana, a una generale ripartenza dell’economia nazionale e europea, con il mercato immobiliare che ha mostrato un tasso di espansione inatteso, riportando i volumi di compravendita a livelli superiori anche degli omologhi trimestri “pre-Covid”.
Nella zona euro l’EUROSTAT stima per il terzo trimestre del 2021 una crescita del PIL del 2,2% rispetto al trimestre precedente e del 3,7% rispetto allo stesso trimestre del 2020.
Per l’Italia, nel terzo trimestre del 2021 il prodotto interno lordo, espresso in valori concatenati con anno di riferimento 2015, corretto per gli effetti di calendario e destagionalizzato, è aumentato del 2,6% rispetto al trimestre precedente e del 3,9% nei confronti del secondo trimestre del 2020.
Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’EUROSTAT relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il II trimestre 2021 e mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (II trimestre 2021 rispetto al II trimestre 2020), ancora un aumento del 6,8% nell’area euro, segnando un nuovo valore massimo nella serie storica osservata dal 2010.
Alcuni paesi europei (paesi baltici, paesi scandinavi, oltre a Repubblica Ceca, Germania, Lussemburgo, Ungheria, Olanda e Austria, mostrano un tasso tendenziale ben superiore al 10%.
La stessa BCE, nel Rapporto sulla stabilità finanziaria di novembre 2021, afferma che “In alcuni paesi, la forza dei mercati del real estate residenziale è abbinata alla crescita dei prestiti ipotecari e vi sono segnali di un progressivo deterioramento degli standard di prestito, come riflesso dalla crescente quota di prestiti con elevati rapporti loan to value e loan to income.
Livelli elevati e crescenti di indebitamento delle famiglie contribuiscono anche all’accresciuta vulnerabilità a medio termine in alcuni paesi”. In tali paesi, secondo la BCE, si deve prendere in considerazione l’attivazione di politiche macroprudenziali.
Anche in Italia i prezzi delle abitazioni, nel II trimestre del 2021, mostrano un tasso tendenziale positivo, anche se ben al di sotto di quello medio europeo (+1,7% rispetto al I trimestre del 2020, secondo l’ISTAT).
L’aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è attribuibile, in particolar modo, a quelli delle abitazioni nuove (+2,0%, in rallentamento dal +4,0% nel primo trimestre); crescono di poco (+0,1%) anche i prezzi delle abitazioni esistenti che rallentano anch’essi (+1,2% nel trimestre precedente).
Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del III trimestre 2021, è stato rilevato nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, sintetizzato nel nostro specifico articolo del 17 novembre scorso.