In questa quinta edizione, “The Lighthouse H1 2022 – European Property Market outlook”, BNP Paribas REIM ha presentato le sue previsioni sul mercato immobiliare europeo.
Il report evidenzia come l’economia europea abbia retto e continuato a crescere nella prima metà del 2022, sostenuta dal rimbalzo in corso nel settore dei servizi e grazie all’allentamento delle restrizioni COVID.
Il turismo, in particolare, ha registrato un forte aumento ed ha sicuramente aiutato i settori alberghiero e della vendita al dettaglio.
Uno dei problemi principali per la comunità degli investitori è la crescente inflazione, che durerà per tutto l’anno.
Inoltre, si prevede un rallentamento della crescita economica con un calo significativo del PIL previsto in tutta Europa nel 2022 (+2,7% nell’Eurozona e +3,8% nel Regno Unito) ed un calo moderato che dovrebbe continuare nel 2023.
Il rapporto sottolinea, inoltre, che i mercati immobiliari europei hanno superato la crisi COVID in modo sorprendentemente solido.
Ora, in questo periodo di incertezza, c’è una carenza di materiali da costruzione e una mancanza di spazi disponibili, soprattutto quelli sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico.
In questo contesto, alcuni settori, come il residenziale, l’assistenza sanitaria, la logistica e gli uffici di prim’ordine, sono destinati a registrare una robusta crescita dei canoni di locazione e ad essere i più ricercati dagli investitori.
Tuttavia, questo trend positivo dei canoni di locazione varierà in modo significativo tra gli asset, con una crescente polarizzazione tra edifici attraenti e sostenibili e location ed edifici mediocri.
Il fattore ESG – Environmental (ambiente), Social (società) e Governance (accuratezza e trasparenza) – in particolare, giocherà un ruolo fondamentale negli investimenti, grazie alle crescenti esigenze degli stakeholder e all’aumento della regolamentazione in materia di spazi sostenibili.
I risultati principali di questa ricerca, sono:
- Le condizioni di finanziamento determineranno la ripresa: l’inflazione elevata e la crisi bancaria statunitense non hanno indebolito le prospettive economiche europee, ma i creditori e i mutuatari rimarranno estremamente avversi al rischio.
Il flusso di debito potrebbe diminuire ulteriormente e pesare sull’attività di investimento in tutta Europa e per tutto il 2023.
- Il settore immobiliare europeo deve ancora scontare i rischi a breve termine: i rendimenti stanno aumentando rapidamente, per tenere conto dei maggiori costi del debito.
Il Regno Unito è il più lontano in questa fase di repricing, seguito dal resto d’Europa.
La tempistica e l’altezza dei tassi di interesse di picco della banca centrale non sono ancora chiare.
Il rischio di rifinanziamenti su larga scala e di rimborsi di fondi, potrebbe far sì che la fase di repricing per le attività prime sia più acuta e si estenda ulteriormente.
- Ridefinire gli investimenti core per evitare gli stranded asset e i sottomercati: è probabile che le attività secondarie vedano i loro prezzi spostarsi per molti anni, in tutti i tipi di proprietà.
Piccole, ma significative, parti del mercato potrebbero rimanere bloccate e non essere mai più core.
Nel frattempo, gli investitori core-plus e value-add potrebbero trovare molti asset in mercati forti, che meritano di essere migliorati e resi sostenibili.
- Aspettando che i ritorni dell’ufficio principale si sommino: i fondamentali degli occupanti dei mercati europei degli uffici, sono in una posizione molto più forte rispetto a quelli dei mercati degli uffici statunitensi.
Tuttavia, anche all’interno delle città europee, una forte micro localizzazione è essenziale.
Gli acquirenti stanno aspettando che i costi del debito e i rendimenti azionari tornino a spread fattibili.
I prezzi dovrebbero stabilizzarsi nei prossimi sei-dodici mesi, ma i volumi di investimento rimarrebbero ai minimi estremi.
- Alla ricerca di protezione da future recessioni: nessun tipo di proprietà è esente dal repricing, ma l’assistenza sanitaria e il residenziale sono stati più resilienti.
Beneficiano delle macrotendenze a lungo termine, come i dati demografici, e, a loro volta, gli investitori si impegnano a lungo termine. Stanno mostrando le loro credenziali per ridurre il rischio di portafoglio, in un mercato che potrebbe vedere ulteriore volatilità in futuro.
Il rischio dell’operatore rimane una considerazione chiave per l’assistenza sanitaria e il residenziale gestito.
- L’investimento logistico richiede un’attenta analisi e decisioni rapide: la logistica è il settore più performante nei prossimi cinque anni.
Tuttavia, è improbabile che l’e-commerce mantenga la crescita a due cifre degli affitti osservata di recente.
Gli investitori, quindi, devono essere fiduciosi sulle future riduzioni degli affitti e che il design e la funzione dell’edificio siano sostenibili.
È probabile una forte concorrenza tra gli acquirenti.
- Una ripresa della spesa discrezionale dovrebbe giovare all’ospitalità: le famiglie a reddito medio-alto spendono di più per le esperienze.
Il settore dell’ospitalità è vicino a una piena ripresa dalla pandemia, anche se gli hotel economici e di fascia media, in particolare quelli che dipendono dai viaggi d’affari, potrebbero continuare a faticare.
Le vacanze in campeggio e nella natura dovrebbero rimanere popolari, mentre anche gli hotel di lusso e di fascia alta dovrebbero funzionare bene.
Laurent Ternisien, Chief Client Officer di BNP Paribas REIM, ha così commentato:
“Questo rapporto dimostra che siamo entrati in una nuova fase, che ha portato a uno spostamento delle priorità degli investitori.
Infatti, vediamo chiaramente che i criteri di investimento sono ancora più precisi e rigorosi, con un’attenzione particolare agli asset alternativi come la sanità e la logistica, agli uffici situati in posizioni privilegiate e all’ESG, con una maggiore richiesta di edifici efficienti dal punto di vista energetico.Nel complesso, le prospettive del settore immobiliare sono cambiate in modo sostanziale.
In futuro riteniamo che il principale motore di rendimento sarà la crescita degli affitti, grazie alla forte inflazione”
Fonte: realestate.bnpparibas.com – 12 luglio 2023