Il “Rapporto Immobiliare residenziale” è il volume che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana, dedica al mercato immobiliare residenziale al fine di approfondirne il consuntivo dell’anno trascorso.
Nel Rapporto, quindi, si analizzano composizione e dinamica del mercato delle abitazioni in Italia: volumi di compravendita delle abitazioni e delle pertinenze, superfici compravendute e valori di scambio (fatturato), compravendite assistite da mutui ipotecari.
Si analizzano, inoltre, le locazioni degli immobili residenziali.
La pubblicazione di questo Rapporto e i suoi contenuti riguardano un anno, il 2019, che segnerà sul mercato residenziale un passaggio di fase, dopo circa 6 anni di ripresa.
Con il 2020 l’economia e la società, a livello internazionale, stanno infatti subendo la cesura indotta dalla pandemia del Covid-19.
Gli scenari che si prospettano sul mercato residenziale sono incerti dipendendo da numerose variabili il cui andamento allo stato è aleatorio.
È sicuro, però, che il blocco delle attività tra marzo e maggio di quest’anno ha procurato una flessione delle compravendite e il recupero nel corso dell’anno è realisticamente difficile.
Nel Rapporto, pertanto, si analizzano e approfondiscono i principali dati del mercato delle abitazioni in Italia nel 2019 desunti dai diversi archivi amministrativi di Catasto, Pubblicità immobiliare, Registro e OMI.
Il Rapporto si articola nei consueti seguenti capitoli:
– Le compravendite: andamenti dei volumi di compravendite di abitazioni e delle pertinenze; analisi delle dimensioni delle abitazioni compravendute; stima del valore del volume di scambio delle abitazioni (fatturato); andamenti dei volumi di compravendite della nuda proprietà delle abitazioni;
– I mutui ipotecari: analisi delle principali caratteristiche dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto delle abitazioni3, relativamente al numero di abitazioni acquistate con mutuo, al capitale erogato complessivo e medio per unità abitativa, alla durata e al tasso di interesse medio iniziale;
– I principali dati regionali (compravendite e i mutui ipotecari);
– L’analisi dei dati nelle principali città (compravendite e mutui ipotecari);
– Le locazioni, con un’analisi dei principali sotto mercati in cui possono essere distinti.
LE COMPRAVENDITE:
Il 2019, complessivamente, risulta un buon anno di crescita delle unità abitative compravendute (NTN).
Il consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia Giulia) con oltre 603.000 compravendite.
Ciò significa un livello superiore a quello del 2009 (circa 585.000 NTN). L’incremento a livello nazionale del NTN, nel 2019 rispetto all’anno precedente, è del +4,3%.
È dal 2014 che le quantità di case compravendute sono in crescita, con un picco nel 2016 e poi mantenendo nel successivo triennio un tasso di crescita medio annuo attorno al 5%.
Il 2019, tuttavia, è caratterizzato da una variabilità del livello dei tassi tendenziali nei diversi trimestri che indica in sé una incertezza nel sentiero di crescita.
Infatti, ad un inizio sfolgorante soprattutto nel Centro-Nord (che registra tassi tendenziali di crescita a due cifre), segue nel II trimestre un rallentamento della crescita di circa il 4% a livello nazionale, che torna ad accelerare nel III trimestre 2019 ma solo al Nord in misura più significativa; rallenta nuovamente in modo netto nel IV trimestre 2019 (a livello nazionale si registra solo un +0,6%), contraddistinto da un rallentamento generalizzato, ma soprattutto da una marcata riduzione al Centro (-3,3% | complessivo +3,2 nel 2019).
La situazione di rallentamento del IV trimestre nel mercato residenziale è probabilmente correlata, da un lato, all’insieme di indicatori non positivi dell’economia che si è in generale osservato nel IV trimestre del 2019 (per esempio il PIL si è ridotto dello 0,3% rispetto al trimestre precedente ed è aumentato dello 0,1% nei confronti del quarto trimestre del 2018); dall’altro, anche dal timido risveglio dei prezzi delle abitazioni che può aver frenato la domanda.
Infatti, secondo l’ISTAT, sia nel III che nel IV trimestre 2019, si è avuta una crescita tendenziale dei prezzi, rispettivamente di +0,4% e +0,3%, dovuta principalmente alla crescita dei prezzi delle abitazioni nuove.
A partire da febbraio 2020, tutto quello che è stato dal 2014 al 2019 come ripresa delle quantità scambiate è semplicemente scomparso.
Dal mondo dell’Estremistan, come lo definisce Nassim Nicholas Taleb nel suo famoso libro “Il cigno nero”, si è generato un evento non impossibile ma senz’altro improbabile e raro, al di là degli orizzonti prevedibili: il cigno nero del Covid-19, una pandemia che sta attanagliando l’intera umanità, che ha mietuto vittime e ha obbligato alla chiusura delle attività economiche e produttive.
Qualcosa che nessuno poteva prevedere.
È evidente che il blocco delle attività causa, ovunque, crisi economica e occupazionale e dunque sociale, la cui uscita dipende largamente dalle politiche economiche e dagli animal spirit che si generanno per la voglia di ripartire e ricostruire.
È altrettanto pacifico che questa crisi si riverbererà sul mercato immobiliare in generale. Le compravendite scenderanno (i dati ufficiali dell’OMI dell’Agenzia delle entrate sul I trimestre 2020 saranno disponibili il 5 giugno, come da Calendario pubblicato) e i prezzi, nonostante la loro vischiosità, probabilmente non torneranno a crescere come pure ci si attendeva a fine 2019.
Diversi Istituti di ricerca stanno cercando di delineare scenari e prospettive, ma quando i fenomeni sono così terribilmente incerti e instabili, effettuare esercizi di previsione rischia di non essere di grande aiuto.
Si deve dare per scontato che vi sarà una discesa nei livelli delle unità abitative scambiate, ma non si sa se poi il ripristino della condizione di normalità, potrà o meno produrre un recupero dei livelli ante – Covid 19 (e quindi di nuovo una crescita) e di quale entità.
I VOLUMI:
Il volume di compravendite di abitazioni in Italia (con l’esclusione dei comuni nei quali vige il sistema tavolare) è risultato, nel 2019, pari a 603.541 NTN con un incremento del 4,2% su base annua, continuando così il trend positivo registrato a partire dal 2014.
Il tasso di crescita più significativo si è registrato nell’aree del Nord (Nord Est +5,4% – Nord Ovest +5,1%), che rappresentano ben oltre la metà del mercato nazionale.
L’andamento delle compravendite si riflette anche sui valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare) che rappresenta la quota dello stock compravenduto.
In media nazionale tale indicatore aumenta da 1,69% del 2018 a 1,76% del 2019 (ossia 1,76 abitazioni compravendute ogni 100 censite in catasto).
Si conferma la maggiore intensità del mercato delle aree settentrionali del Paese, che presentano un valore dell’IMI simile tra Nord Est e Nord Ovest e di gran lunga superiore alla media nazionale (i valori del Nord viaggiano sul 2,14%-2,15%). Per contro l’intensità minore si riscontra nelle Isole (IMI pari a 1,23% e, in quest’area, nei comuni non capoluoghi l’IMI è pari 1,08%).
L’andamento del ciclo residenziale nell’ultimo quindicennio ha visto la fase espansiva arrestarsi, per tutte le aree, nel 2006 (ultimo anno di incremento), anche se il mercato dei capoluoghi nello stesso anno già subiva una prima flessione.
Dopo quell’anno inizia una discesa che, a parte un biennio di relativa stabilità (2010-2011), fa sprofondare il numero indice a 48,2 nel 2013: un ridimensionamento di quasi il 52% rispetto ai livelli del 2004 e di oltre il 56% rispetto al picco del 2006.
A partire dal 2014, con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delle Isole, si assiste ad una ripresa del mercato residenziale, che recupera, in termini di numero indice 26,5 punti percentuali a livello nazionale.
L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, l’IMI, segue essenzialmente le compravendite, evidenziando una crescita in tutti gli ambiti territoriali; anche in questo caso l’analisi delle serie storiche mette in risalto una progressiva risalita dal 2014, che, come si è accennato, si è concentrata soprattutto nei comuni capoluogo.
L’andamento dal 2004 degli indici del NTN per taglie di mercato, evidenzia come la crisi delle compravendite di abitazioni sia stata anticipata nel 2006 nei comuni di taglia più grande, in particolare Roma e Milano, seguita nel 2007 da tutti gli altri mercati.
Nel 2010 sono ancora Roma e Milano a spingere il mercato, questa volta verso il rialzo, ma nel 2012 il crollo è generale.
Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, e nel 2019 il solo mercato meno dinamico (S) non è ancora arrivato a recuperare le perdite subite nel tracollo del 2012.
L’andamento degli indici dell’IMI, ancora per taglie di mercato, mostra una dinamica negli ultimi 15 anni caratterizzata da due estremi: da un lato Roma e Milano, che spiccano sul mercato nazionale, dall’altro i 6.756 comuni in taglia S, con un IMI sempre ben distante della media nazionale.
Nel mezzo si distinguono due diversi periodi: il primo è compreso tra il 2004 e il 2009, quando la dinamica nei 13 comuni in taglia XL, nonostante il loro peso sul mercato nazionale, presenta un valore sempre al di sotto dei comuni nelle taglie più piccole, M e L; il secondo a partire dall’anno della seconda crisi (2012) e, con ancora maggiore evidenza, dal 2014, quando, nella ripartenza del mercato, i comuni in taglia XL recuperano posizioni, mantenendosi stabilmente al di sopra delle taglie minori.
Nel 2019 la tendenza al rialzo è confermata, ma il gap tra la media della taglia XXL ed S aumenta ulteriormente.
Infine nel 2019 sono solo 185 i comuni con un IMI superiore al 3%, in aumento rispetto al 2018; 1.201 quelli con IMI tra il 2% e il 3%, concentrati soprattutto nelle regioni del Nord, e quasi 6.200 quelli con IMI inferiore al 2%, la gran parte nel Centro e nel Sud dell’Italia.
LE DIMENSIONI:
L’analisi delle compravendite in termini di dimensione delle abitazioni (superficie in m2) mostra dinamiche non dissimili da quelle già osservate in relazione al NTN, sia in termini aggregati (+4,4%), sia per aree.
Sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 64 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,2 m2, leggermente maggiore rispetto a quella del 2018 (+0,2 m2).
Al Nord Ovest, dove la superficie media è in assoluto più bassa rispetto alle altre aree (101,6 m2), si ha l’unico dato negativo in termini di differenza di superficie media (-0,1 m2), mentre nel Nord Est si riscontra la superficie media compravenduta più elevata, pari a 114,4m2, ma l’incremento maggiore rispetto al 2018 (+1,2 m2) si riscontra nelle Isole.
Si conferma come il taglio di abitazione maggiormente compravenduto in assoluto, anche nel 2019, sia stato quello compreso tra 50 m2 e 85 m2, oltre 185.000 NTN, mentre circa 164.000 acquisti hanno riguardato abitazioni con superficie compresa tra 85 m2 e 115 m2.
Trasferendo l’analisi nelle aree territoriali, si possono osservare due situazioni differenti: una minore variabilità della quota di compravendite tra le classi dimensionali superiori ai 50 m2 al Sud e nelle Isole; una prevalenza di compravendite tra le classi 50 m2 e 85 m2 e tra 85 m2 e 115 m2 rispetto alle altre classi di superficie al centro-Nord.
In termini di variazioni rispetto all’anno precedente, si evidenzia una crescita più evidente delle compravendite di abitazioni nelle due classi dimensionali estreme, con tassi superiori al 5,7%, e, riferita ai soli non capoluoghi, la variazione raggiunge oltre il 6,2% nelle stesse classi.
Le dinamiche mostrano prevedibili divergenze disaggregando il dato tra comuni capoluogo e comuni non capoluogo, in termini di variazione assoluta, ma in entrambi i casi, il tasso di crescita maggiore si è registrato nelle due classi dimensionali estreme.
La variazione più bassa (-2,2%) per gli immobili da 50 m2 a 85 m2, si registra per le Isole in corrispondenza dei capoluoghi; la più elevata (+8,9%) si riscontra nel Nord Ovest, per i comuni minori, per la classe di immobili con superficie inferiore a 50 m2.
Nella distribuzione dell’IMI per classi di superficie delle abitazioni trasferite nel 2019, il segmento con maggiore intensità di mercato, in tutte le aree, risulta quello con immobili di dimensione compresa tra 50 e 85 m2 (2,16%), in termini aggregati, mentre nei comuni capoluogo si riscontra un IMI più elevato nella classe di immobili inferiori a 50 m2 (2,71%), soprattutto per il contributo importante delle aree settentrionali (con il 3,38% del Nord Ovest e il 3,09% del Nord Est). L’analisi geografica, in generale, conferma per tutte le classi dimensionali la prevalenza delle aree settentrionali e la minore dinamicità di Sud e Isole.
IL FATTURATO:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani, a loro volta suddivisi in circa 27.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini).
Viene calcolata la quotazione media comunale come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune.
La stima del valore di scambio annuale, nazionale e per ambito territoriale (che denominiamo in breve “fatturato”), è ottenuto come somma dei prodotti ottenuti, per ogni comune per ciascun semestre, moltiplicando la superficie delle abitazioni compravendute (STN) per la rispettiva quotazione di riferimento media comunale.
Evidentemente, adottando tali criteri, si ottiene una stima di larga massima del valore monetario delle abitazioni compravendute nel 2019.
I dati mostrano due andamenti abbastanza chiari: da un lato un incremento generalizzato del fatturato complessivo rispetto al 2018 (dato aggregato +3,5%), con la sola eccezione dei comuni capoluogo del centro (-0,8%); dall’altro una riduzione altrettanto generalizzata del fatturato medio, ovvero rapportato alla singola unità compravenduta, con l’eccezione di incrementi rilevati per i comuni capoluogo di Nord Ovest (+1.581 Euro) e Isole (+272 euro), e per i comuni minori del Nord Est (+729 euro).
Il motivo di questi andamenti dipende da un lato dalla crescita delle superfici compravendute (+4,4% CFR) legata all’aumento del numero di abitazioni acquistate che spinge all’aumento del fatturato, dall’altro ad una riduzione dei prezzi per unità di superficie più che proporzionale alla riduzione della superficie media che spinge ad una riduzione del fatturato per unità abitativa.
La stima complessiva del fatturato 2019 è pari a 97,5 miliardi di Euro, 55,7 dei quali (oltre il 57%) concentrati nel Nord; il tasso di crescita più elevato si è registrato nel Nord Est, +5,4%; i tassi più bassi si sono avuti al Centro (+0,9%) e nelle Isole (+1,9%).
In termini di fatturato medio (per unità abitativa), invece, continua a prevalere il Centro (circa 194.000 Euro), per quanto si sia registrata proprio in questa area nuovamente la maggiore compressione rispetto all’anno precedente (-4.450 Euro); le altre aree, pur registrando, come detto, un segno negativo, hanno tuttavia avuto cali del fatturato medio inferiori o simili al dato medio nazionale (-1.108 Euro).
IL VALORE MONETARIO DICHIARATO NELLE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI:
In questa edizione del Rapporto si introduce un nuovo parametro per la misura dell’ammontare monetario delle compravendite immobiliari, nel settore residenziale.
Si tratta del Valore Monetario Dichiarato (d’ora in avanti VMD) rilevato sulla base dei corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita nei quali sono state scambiate abitazioni (e relative pertinenze), così come risultanti dalle note di registrazione delle transazioni.
Il VMD calcolato per tutte le annualità dal 2011, posto a confronto con il “fatturato”. I valori evidenziano uno scostamento tra VMD e fatturato che nel periodo esaminato rimane contenuto entro il 10%.
Il numero indice del VMD evidenzia una diminuzione, nel periodo di crisi del 2012 e 2013, più accentuata di quella registrata con il “fatturato”.
Anche la fase di ripresa del 2014 e del 2015 è meno marcata se si guarda al VMD. Negli anni successivi VMD e fatturato registrano, all’incirca, le stesse variazioni.
Nel dettaglio delle aree territoriali, il confronto con il dato del 2018 ed il grafico con la serie storica dal 2011 degli indici del VMD calcolati nel 2019 per area territoriale, si conferma che le aree del Nord hanno guidato la ripresa in atto dal 2014, e in particolare il Nord Est, dove il VMD nel 2019 è più prossimo al valore del 2011.
I MUTUI IPOTECARI:
Le abitazioni compravendute con l’ausilio di mutuo ipotecario (Ntn Ip) sono circa 287.000, in aumento, rispetto al 2018, dell’1,5%, e rappresentano quasi il 50% del totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche.
Tale incidenza, rispetto al 2018, diminuisce di circa un punto percentuale.
Tra le aree del Paese, i lievi incrementi di Ntn Ip si osservano nel Nord Est e nel Nord Ovest, +2,9% e +1,7%, rispettivamente, aree in cui l’incidenza sfiora il 53,4% nel primo caso ed è del 52% nel secondo caso.
Una variazione positiva dell’Ntn Ip si osserva anche nel Centro (+1,1%), dove la rilevanza di queste compravendite è pari al 52%.
Infine, il valore è sostanzialmente analogo all’anno precedente per il Sud e per le Isole, in quest’ultima area l’incidenza è minima rispetto ad altre aree del Paese (39,6%).
Nel 2019 sono stati finanziati circa 127.000 Euro medi ad abitazione, per un ammontare complessivo di 36,5 miliardi di Euro, in aumento del 2,2% rispetto 2018.
Tra le aree, il capitale unitario per un’abitazione ipotecata raggiunge il massimo, quasi i 140.000 Euro, al Centro, e il minimo pari a 111.000 Euro nelle Isole.
Il tasso medio si riduce, rispetto al 2018, di 0,04 punti percentuali, portandosi al 2,12%, segnando così un nuovo minimo dall’inizio della serie storica.
Le percentuali medie più elevate nelle regioni del Sud (2,28%) e nelle Isole (2,24%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 2%, si registrano nelle regioni del Nord (2,04% sia al Nord Est che al Nord Ovest).
La rata media è pari a 582 Euro mensili, in calo dello 0,5% sul 2018. Sono gli abitanti del Centro a pagare la rata media più alta, che, in quest’area, supera i 620 Euro mensili.
La diminuzione dei tassi e la stabilità delle durate rispetto al 2018 determinano un valore della rata che, nel 2019, risulta in calo in quasi tutte le regioni, fanno eccezione la Sardegna, dove, invece, è aumenta del 6,6% e la Lombardia, +1,6%.
LE LOCAZIONI:
Nel 2019 sono stati registrati presso l’Agenzia delle entrate 1,7 milioni di nuovi contratti di locazione, il 4,2% in più rispetto allo scorso anno.
Tali contratti hanno interessato oltre 2 milioni di immobili.
Le abitazioni locate nel 2019 rappresentano il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono 5,4 miliardi di Euro di canone. La superficie media si colloca intorno agli 85 mq, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 67,1 Euro/mq.
Il mercato delle locazioni è distinto in 4 segmenti: ordinario transitorio, ordinario lungo periodo, agevolato per studenti e agevolato concordato.
La tipologia contrattuale prevalente, sia in termini di numero di abitazioni che di canone, si conferma quella dei contratti ordinari di lungo periodo, che però perde parte della propria quota di mercato (un punto percentuale meno del 2018).
Segue per importanza il segmento dell’agevolato concordato, che torna a crescere, registrando oltre 237.000 immobili locati nel 2019, e una quota di mercato che si colloca al 25% del totale (quasi un punto percentuale più del 2018).
Prosegue l’ascesa degli affitti con contratti agevolati per studenti, che mostrano una crescita intorno al 18% sia in termini di numero sia di superfici sia di canoni.
Infine, le locazioni con contratti ordinari transitori riguardano poco meno di 165.000 abitazioni, che corrispondono all’1% circa dello stock potenzialmente locabile.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2020 | Il settore residenziale – 21 maggio 2020