La rilevazione di una diminuzione dei prezzi delle abitazioni nel IV trimestre del 2022, è stata di poco prevalente (per la prima volta dalla metà del 2021) secondo l’indagine condotta dal 9 gennaio al 3 febbraio 2023 dalla Banca d’Italia, da Tecnoborsa e dall’Agenzia delle Entrate, presso 1.446 agenti immobiliari.
Anche se quasi due terzi degli operatori continuano ad attendersi prezzi stabili e sono risultate più diffuse le attese di un calo delle quotazioni per il trimestre in corso.
La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione ha raggiunto un nuovo massimo dall’inizio della rilevazione nel 2009.
Tuttavia, i nuovi incarichi a vendere si confermano in flessione e i giudizi di riduzione del numero dei potenziali acquirenti continuano a prevalere su quelli di aumento, anche se in misura inferiore rispetto al trimestre precedente.
I tempi di vendita e lo sconto medio sul prezzo richiesto dal venditore sono lievemente aumentati.
Per contro i canoni di locazione, correnti e attesi, sono segnalati nuovamente in rialzo.
Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare rimangono sfavorevoli, anche con riferimento ad un orizzonte biennale.
Secondo una larga maggioranza degli agenti nei prossimi dodici mesi l’andamento dell’inflazione al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita.
Il saldo tra indicazioni di rialzo e di ribasso delle quotazioni immobiliari è tornato negativo:
Con riferimento al IV trimestre del 2022 è scesa, pur rimanendo preponderante, la quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari (a 64,9 per cento, da 67,7 nella rilevazione precedente).
Il saldo fra i giudizi di aumento e riduzione dei prezzi è tornato negativo per la prima volta dal II trimestre del 2021 (a -0,9 punti percentuali, da 4,3 nel III trimestre 2022).
La quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione si è mantenuta su livelli elevati:
La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel IV trimestre è salita all’87,8 per cento (da 84,3 nel III trimestre), raggiungendo un nuovo massimo dall’inizio della rilevazione nel 2009.
Rispetto ad un anno prima, la superficie media degli immobili intermediati è rimasta pressoché stabile: per il 57,7% è compresa fra 80 e 140 mq e per il 36,0% è inferiore agli 80 mq.
Circa tre quarti delle case vendute risultavano parzialmente da ristrutturare, contro il 16,5% di abitazioni nuove o in ottimo stato.
La classe energetica degli immobili si conferma mediamente bassa, con il 62,6% delle unità vendute di classe “F” o “G”.
In linea con l’anno precedente, quasi la metà dei potenziali acquirenti intendeva acquistare una prima casa di proprietà per sé o per i propri familiari e poco meno del 30% desiderava cambiare abitazione.
È aumentata al 20,2% (da 16,6% nell’anno precedente) la quota di coloro che hanno ricercato una seconda casa a fini di investimento.
I giudizi e le attese sugli incarichi a vendere rimangono sfavorevoli:
Il saldo fra la percentuale di agenzie che segnalano un aumento di nuovi incarichi a vendere e la percentuale di quelle che ne indicano una diminuzione è diventato leggermente meno negativo (a -37,1 punti percentuali, da -40,2 nella scorsa rilevazione).
Si è anche attenuato il saldo negativo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti (-15,5 punti percentuali, da -19,6 nella precedente indagine).
Lo sconto medio sui prezzi e i tempi di vendita sono in lieve aumento:
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è aumentato per il secondo trimestre consecutivo (all’8,8%, da 8,4 nella precedente rilevazione), mantenendosi tuttavia su valori contenuti.
Anche i tempi di vendita sono risultati in lieve risalita (a 6,1 mesi da 5,9), pur rimanendo in prossimità dei minimi dall’inizio della rilevazione.
Il divario fra prezzi offerti e domandati resta la causa prevalente di cessazione degli incarichi a vendere:
Più della metà degli agenti indica come causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere il valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore o i prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori.
È aumentata di 3,3 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione, portandosi al 28,2% (il valore più alto dalla fine del 2015), la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti.
La quota di acquisti finanziati da mutuo è scesa:
La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 65,3% (dal 68,0%).
Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile è rimasto su valori elevati, intorno al 77%, pur in calo di quasi 2 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione.
Le prospettive rimangono negative e gli agenti continuano a prefigurare un calo dei prezzi di vendita:
Le attese delle agenzie per il trimestre corrente rimangono sfavorevoli riguardo al proprio mercato di riferimento: il saldo tra attese di miglioramento e di peggioramento si è portato a -25,6 (da -28,1 nell’indagine precedente).
Prevale il pessimismo anche riguardo al mercato nazionale e su un orizzonte biennale.
Le attese di diminuzione dei nuovi incarichi a vendere nel trimestre in corso continuano a prevalere su quelle di aumento (per 14,3 punti percentuali), sebbene in misura più contenuta rispetto alla rilevazione precedente.
Si è ulteriormente ampliato il saldo negativo fra attese di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita (a -15,0 punti percentuali).
Gli operatori si attendono che l’inflazione resti elevata e incida negativamente su domanda e prezzi:
In media le attese degli agenti sull’inflazione al consumo in Italia si collocano al 7,8% nei prossimi 12 mesi (da 8,1 nella rilevazione precedente).
Per circa due terzi degli operatori l’andamento dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita.
I canoni di locazione, correnti e attesi, sono di nuovo segnalati in aumento:
La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel IV trimestre è rimasta stabile a circa il 77%.
I giudizi di aumento dei canoni di locazione prevalgono nettamente su quelli di riduzione, con un saldo più ampio rispetto all’indagine precedente (36,3 punti percentuali, il valore più alto dall’inizio della rilevazione, da 31,9).
Appaiono in rialzo anche le attese sui canoni di locazione per il trimestre in corso (con un saldo pari a 34,5 punti, da 21,8).
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è rimasto pressoché stabile, al 2,4%.
La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, in misura più ampia rispetto all’indagine precedente (a -36,5 punti percentuali da -29,3).
Fonte: BANCA D’ITALIA | Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 4° trimestre 2022 | 2 marzo 2023