Secondo l’indagine condotta dalla Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate – presso 1.501 agenti immobiliari, dall’8 gennaio al 5 febbraio del 2024 – la dinamica congiunturale dei prezzi delle abitazioni nel IV trimestre del 2023 si sarebbe nel complesso attenuata.
Restano prevalenti infatti, per oltre due terzi degli operatori, i giudizi di stabilità.
La domanda è rimasta debole e, nonostante il recupero rispetto al trimestre precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione resta inferiore a quella registrata nello stesso periodo dello scorso anno, per il quarto trimestre consecutivo.
Circa il 40% degli agenti ha registrato una riduzione sia dei nuovi incarichi a vendere, sia dei potenziali acquirenti.
La difficoltà di reperire il mutuo è la causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere per circa un terzo degli operatori e, la percentuale di acquisti finanziati con mutuo, si è attestata su valori bassi nel confronto storico.
Tuttavia, secondo gli operatori vi sono segnali che l’evoluzione del mercato immobiliare nei primi tre mesi del 2024 sarebbe meno sfavorevole, in relazione sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale.
Il mercato delle locazioni resta teso, con pressioni al rialzo sui canoni sostenute da una domanda robusta e da un calo dell’offerta, in parte connessa alla preferenza dei proprietari per affitti brevi.
Continuano a prevalere i giudizi di stabilità dei prezzi delle abitazioni: nel IV trimestre del 2023, sulla base delle valutazioni degli agenti immobiliari, la dinamica congiunturale dei prezzi delle abitazioni si sarebbe attenuata.
Sono prevalsi i giudizi di stabilità (espressi dal 65% degli agenti), mentre la percentuale di operatori che hanno riportato un aumento delle quotazioni ha continuato a ridursi, scendendo al 9%, ovvero circa 15 punti percentuali in meno rispetto al massimo registrato nel primo trimestre del 2022, a fronte di un 25% di operatori che rilevano una diminuzione.
Lo sconto medio sui prezzi e i tempi di vendita restano ancora contenuti…
Nel complesso, lo sconto medio, rispetto alle richieste iniziali del venditore, resta ancora contenuto e pari all’8,6%, 5 punti percentuali inferiore alla media pre-pandemia ma in linea con i valori degli ultimi trimestri.
Circa un terzo degli agenti ha tuttavia indicato uno sconto superiore, fra il 10 e il 30%.
Il tempo trascorso, tra l’affidamento dell’incarico e la vendita, è rimasto appena sopra il minimo registrato dall’inizio della rilevazione, nel primo trimestre del 2023 (6 mesi contro 5,5).
…ma la quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione, è diminuita: la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è diminuita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per il quarto trimestre consecutivo.
Restando, tuttavia, ancora su livelli ben superiori alla media pre-pandemia (87%, a fronte del 72% nel periodo 2012-2019 e dell’81 nel terzo trimestre).
Sempre rispetto al periodo corrispondente del 2022, è aumentata la percentuale di operatori per i quali è salito il numero di incarichi inevasi fra il III e il IV trimestre dell’anno, pur rimanendo assai inferiore della quota di quelli per cui è diminuito.
Le vendite hanno riguardato prevalentemente abitazioni preesistenti, di piccole dimensioni e con classe energetica bassa:
L’81% delle vendite ha interessato immobili preesistenti e circa il 40% delle abitazioni vendute è di piccole dimensioni (inferiori a 80 mq).
Gli immobili con classe energetica inferiore (F-G) hanno rappresentato quasi il 60% delle transazioni totali e, poco meno di due terzi, di quelle nelle aree urbane.
Nelle aree non urbane, invece, una quota più consistente delle vendite (43%) ha riguardato immobili con classe energetica più elevata (A-E).
Si attenua l’offerta di immobili e la domanda si mantiene debole…
È rimasta prevalente e superiore al 40% la quota di agenti che riscontrano un calo dei nuovi incarichi a vendere, rispetto al periodo precedente.
Al contempo si è ampliato il saldo negativo tra i giudizi di aumento e diminuzione del numero dei potenziali acquirenti rispetto allo stesso periodo dell’anno prima, pur attenuandosi rispetto ai tre mesi precedenti (-29 punti percentuali, da -15 nel IV trimestre del 2022 e -40 nel III del 2023).
… anche per le difficoltà di reperimento del mutuo: Il 27% degli operatori segnala, infatti, la difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, tra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere.
Tale quota è diminuita rispetto al trimestre precedente, ma resta superiore alla media del periodo 2014-2019 (24%).
La percentuale di acquisti finanziati con mutuo, in calo dalla fine del 2021, ha raggiunto il 56,9% (da 63,4%), il valore più basso dal 2013.
Resta sostanzialmente stabile, al 77%, il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile.
L’assenza di un prezzo di equilibrio fra domanda e offerta (sia per proposte troppo basse sia per richieste troppo elevate) rappresenta la causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere per più del 50% degli agenti.
Si è attenuato il pessimismo degli agenti, nelle attese sia a breve che a lungo termine:
Si è attenuato il pessimismo nelle attese degli agenti sul I trimestre del 2024, rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale.
Circa due terzi degli operatori si attendono una stabilizzazione delle condizioni del proprio mercato, nei primi tre mesi del 2024 e Il saldo fra previsioni di aumento e riduzione dei nuovi incarichi è divenuto meno negativo (-10 punti percentuali, da -14).
Le prospettive sull’evoluzione dei prezzi per il trimestre in corso continuano a puntare verso una loro moderazione, tuttavia il saldo negativo si è ridotto sensibilmente rispetto al trimestre precedente (da -36 a -23 punti percentuali), riflettendo la riduzione dei giudizi di diminuzione compensati da un incremento di quelli di stabilità.
La quota di operatori che si attendono un peggioramento delle condizioni sul mercato nazionale è nettamente diminuita, pur restando di quasi 30 punti percentuali superiore a quella di chi prefigura un miglioramento.
Le prospettive a due anni sono marcatamente migliorate.
La domanda robusta, continuerebbe a sostenere l’aumento dei canoni di locazione nel primo trimestre del 2024:
Gli operatori hanno confermato la tendenza al rialzo dei canoni di locazione, in linea con l’aumento pressoché ininterrotto dall’inizio del 2022 dell’indice dei prezzi degli affitti.
Il saldo fra aumento e diminuzione dei canoni è rimasto sul valore massimo dall’inizio della rilevazione (46,5 punti percentuali).
Il rialzo proseguirebbe nel trimestre in corso per il 38,6% degli agenti (contro il 4,3% che si attende una riduzione), anche alla luce dello sconto esiguo (pari al 2,2%) ottenuto rispetto alle richieste iniziali dei proprietari.
L’aumento della domanda di locazioni, a fronte di una minore offerta, è la causa principale delle pressioni al rialzo sui canoni.
La maggiore domanda è determinata principalmente dalla difficoltà di acquistare un’abitazione, specie nelle aree urbane più popolose.
La preferenza per gli affitti brevi, di contro, è il principale freno all’offerta (segnalato dal 44,2% degli agenti), rimasta contenuta nel IV trimestre.
Oltre il 45% degli agenti ha riportato, infatti, un calo dei nuovi incarichi a locare rispetto al periodo precedente, mentre appena l’8% ne ha segnalato un aumento.
Fonte: BANCA D’ITALIA | Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, 4° trimestre 2023 – 4 marzo 2024