Il rallentamento della domanda immobiliare legato al rialzo del costo di finanziamento e alla riduzione del potere di acquisto delle famiglie italiane, avrà ripercussioni negative sul numero di compravendite residenziali nel prossimo biennio.
Di conseguenza, anche i prezzi di vendita potrebbero subire un’attenuazione della crescita osservata nel periodo post-pandemico, secondo la nota mensile pubblicata dalla direzione studi e ricerche di Intesa Sanpaolo.
Le stesse dinamiche sono attese anche per il settore degli immobili di impresa, con una fase recessiva più evidente per il segmento degli uffici.
Il mercato immobiliare residenziale è particolarmente interessato dalle dinamiche legate ai tassi d’interesse, in quanto circa la metà delle compravendite di abitazioni necessitano del sostegno creditizio per essere finalizzate.
I ripetuti rialzi dei tassi ufficiali da parte della BCE, per riportare il tasso d’inflazione all’obiettivo di lungo periodo del 2%, hanno generato un processo selettivo di accesso al credito con conseguente riduzione delle erogazioni e riflessi negativi sul mercato delle transazioni immobiliari.
Mutui: il mercato del credito aveva già subìto un ridimensionamento nel 3° trimestre 2022, con le nuove erogazioni in flessione dell’1,5%, poi intensificatosi nel 4° trimestre (-12,8%) e nei primi 3 mesi di quest’anno (-26,6%).
Nel complesso, il 2023 – secondo le stime di Nomisma – potrebbe chiudersi con un calo del 24,6% dei nuovi mutui, mentre nel biennio successivo le proiezioni indicano una flessione di intensità decrescente, quantificabile rispettivamente in -4,8% nel 2024 e in -1,1% nel 2025.
Compravendite: le problematiche condizioni di accesso al credito stanno determinando una nuova fase di contrazione dei livelli di attività sul mercato residenziale.
Per il 2023 Nomisma stima 687.000 compravendite (pari a una contrazione annua del 12,4%), a cui dovrebbe far seguito una diminuzione dell’8% circa (633.000 unità) nel 2024 e un calo residuale dell’-1,4% nel 2025, fino a quota 624.000 transazioni.
Prezzi: la fase recessiva già evidente sui livelli di attività delle compravendite avrà riflessi negativi anche sui prezzi di vendita delle abitazioni, attenuando così la crescita osservata durante il periodo post-pandemico.
Sempre secondo Nomisma, già nella seconda metà del 2022 si era manifestato un rallentamento progressivo della fase rialzista dei prezzi medi di vendita nelle maggiori città italiane, ma il fenomeno dovrebbe essere maggiormente evidente nella seconda parte del 2023, tanto da chiudere il 2023 con un tasso medio di crescita dell’1,6%.
Nel biennio successivo gli esperti stimano un ulteriore rallentamento, con una variazione media annua dell’1,1%.
Come spesso accade, l’andamento dovrebbe risultare piuttosto eterogeneo tra le principali città:
- Milano è attesa guidare la classifica con incrementi superiori a 2 punti percentuali annui, uscendo dal periodo 2023-2025 con un aumento complessivo dei valori di circa 8pp (+3,6% nel 2023, +2,4% nel 2024 e +2,1% nel 2025);
- Firenze, Torino e Cagliari con circa +6%;
- Bari e Venezia sono attese scontare una moderata flessione dei valori.
È bene precisare che le aspettative si riferiscono ai valori nominali perché in termini reali, ossia considerando l’effetto inflazione, i tassi di variazione saranno negativi lungo tutto il periodo di previsione.
Al riguardo, Nomisma prevede che alla contrazione del 4,9%, registrata nel 2022 in termini reali, dovrebbe seguire una flessione del 4,2% nel 2023.
Mentre, nel biennio successivo, l’entità del calo dovrebbe attenuarsi al -1,3% nel 2024 e al -0,9% nel 2025.
Immobili di impresa: per quanto riguarda gli immobili di impresa, il 1° semestre 2023 è stato migliore delle attese in termini di evoluzione dei prezzi, tanto che alla contrazione registrata nella seconda metà del 2022 ha fatto seguito un rimbalzo dello 0,9% per gli uffici e dell’1,2% per i negozi.
Secondo le previsioni delineate dalla stessa società di consulenza, nel triennio 2023-25 gli immobili di impresa dovrebbero evidenziare una variazione reale positiva superiore all’1% per i negozi (+1,5% nel 2023, +1,3% nel 2024 e +1,2% nel 2025) e al di sotto dell’1% per gli uffici (+0,6% nel 2023, +0,7% nel 2024, +0,8% nel 2025).
Milano si conferma in testa alle maggiori città italiane, con una crescita superiore al 7% cumulato nel segmento direzionale e dell’8% in quello commerciale.
Dal lato opposto, Bari mostra l’andamento più debole con una stabilità stimata dei prezzi in entrambi i segmenti.
Così come per le abitazioni, anche gli immobili d’impresa perdono valore in termini reali, una volta scontato l’effetto inflazione.
Nel 1° semestre 2023 è proseguito il lento ma graduale accorciamento dei tempi medi di vendita di uffici e negozi, che si attestano in entrambi i casi sulle 8 mensilità circa.
Anche gli sconti medi praticati sul valore richiesto si sono ridotti, nell’ordine del 12% circa.
La diminuzione dei tempi di assorbimento degli immobili destinati ad attività economiche, seppure in presenza di un leggero incremento dei valori nominali, denota una situazione di maggiore liquidità del mercato rispetto al recente passato.
Fonte: Intesa Sanpaolo | Direzione Studi e Ricerche – 25 settembre 2023