Sono liberamente consultabili online da oggi le serie storiche dei Dati Statistici Notarili relative al quinquennio 2016-2020.
Con un panorama fedele dell’attività economica del Paese, ripartita nei settori del periodico rapporto annuale a cura del Notariato italiano avviato dal 2016: dati generali, compravendite, mutui, donazioni, società e imprese, valori economici.
Dalle rilevazioni si evince che il 2020 si è caratterizzato per una flessione, rispetto alla media dei quattro anni precedenti, pari al 10% circa, del volume complessivo degli Atti stipulati.
Peraltro in linea con il calo del PIL Nazionale, che è stato calcolato in un meno 9% circa (fonte ISTAT).
Se l’impatto della pandemia sulla attività economica e sulla quotidianità in genere ha causato una flessione del numero complessivo degli Atti, si è però confermato il trend generale rilevato nella “serie” dei dati statistici generali del Notariato, 2016 – 2019: nel Nord del paese vengono stipulati circa il 54% del totale degli atti notarili, mentre il Sud (Isole comprese) non supera il 23%.
Sostanzialmente invariata anche la ripartizione percentuale tra le macro categorie di contrattazioni curate dai Notai, e quindi, di riflesso, tra le varie modalità di utilizzo delle risorse economiche da parte degli Italiani, o comunque verificatesi nel Paese.
Il comparto immobiliare, infatti, rappresenta ancora più del 40% dell’attività notarile, dato che sfiora il 60% del totale degli Atti qualora si aggiungano i finanziamenti (normalmente collegati ad acquisti immobiliari).
Il societario è vicino al 12% anche nel 2020, come nel 2019.
Dove sono naturalmente evidenti gli effetti dell’emergenza sanitaria, e delle conseguenti restrizioni delle attività economiche (e per un periodo anche delle libertà personali), è nella distribuzione delle attività durante l’anno.
Nel trimestre marzo – maggio dell’anno 2020, caratterizzato quasi interamente da un blocco pressoché assoluto della vita sociale, sono stati stipulati Atti per il 16% circa del totale dell’anno medesimo.
Nell’anno precedente lo stesso trimestre aveva totalizzato circa il 25% del totale degli Atti stipulati durante l’intero anno.
Da notare che anche nel 2020, circa un terzo degli atti complessivamente stipulati nel corso dell’anno, è stato ricevuto in periodo prefestivo (giugno, luglio e dicembre), confermandosi nei numeri un dato storicamente ricorrente, che vede l’utenza accelerare la conclusione delle trattative, in prossimità di periodi di sospensione delle attività economiche (ferie d’agosto e periodo natalizio).
COMPRAVENDITE:
Confrontando i dati raccolti nei cinque anni oggetto di osservazione, si può confermare che in Italia oltre la metà degli immobili abitativi viene acquistata con le agevolazioni prima casa, così come la maggioranza delle vendite immobiliari hanno ad oggetto immobili usati e lo scambio avviene tra privati, mentre gli immobili nuovi acquistati dalle imprese, anche se di numero inferiore, hanno un prezzo medio superiore.
Il prezzo medio di un immobile ad uso abitativo nel periodo oggetto di analisi è rimasto sostanzialmente invariato, passando dai 150.118,00 euro del 2016 ai 144.921,00 euro del 2019, per tornare ai 151.382,00 euro nel 2020.
La raccolta dei dati si riferisce al numero degli atti di compravendita nel nostro Paese ricevuti o autenticati dai notai, distinti per vendite di beni mobili (quote, aziende ecc.) e di beni immobili, a loro volta distinti per fabbricati abitativi, strumentali, terreni.
Tutti i dati sono suddivisi per distribuzione regionale, per area geografica e per mese, nonché per genere e per fasce di età di acquirenti e venditori.
Sono messi altresì a confronto i dati relativi alle agevolazioni prima casa suddivisi anch’essi per distribuzione regionale, per area geografica, per mese nonché per genere e per età dell’acquirente.
Circa i beni mobili, nei cinque anni esaminati viene evidenziato che la maggioranza delle cessioni di azioni o quote e di aziende, sono concentrate nel Nord del Paese, che raccoglie costantemente circa il 60% del volume delle transazioni in questione.
Il numero di cessioni di aziende ha subito un progressivo calo nel corso degli anni, passando dalle 40.614 cessioni avvenute nel 2016 alle 37.067 cessioni di aziende del 2019, per poi registrare un drastico calo nel 2020, con solo 26.372 cessioni di azienda, dato sicuramente caratterizzato dalla emergenza sanitaria.
Anche per i beni immobili rimangono invariate la distribuzione regionale e l’area geografica, dove svetta, ancora una volta, il Nord, facendo registrare il 56,03% degli scambi complessivi nel 2016, il 56,18% nel 2017, il 55,42% nel 2018, il 55,73% nel 2019 e il 55,63% nel 2020, con un costante 10% circa in più del Nord Ovest rispetto al Nord Est.
La fascia d’età in cui viene effettuato il maggior acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale che rimane tra il 26 e il 28%, mentre a vendere sono maggiormente i soggetti nella fascia 56-65 anni.
Analizzando le tabelle sul credito di imposta si ricava altresì che la fascia d’età privilegiata per alienare la prima casa e sostituirla con un’altra prima casa è quella compresa tra i 36 e i 45 anni.
Comparando gli atti di compravendita di beni immobili tra loro e soffermandosi ad analizzare lo scambio di fabbricati, che rappresentano sempre il 75% del totale degli atti immobiliari in genere, si nota un incremento costante di compravendite che passa dalle 713.081 unità scambiate nel 2016 alle 853.247 del 2019, con un arresto causato sicuramente dall’emergenza sanitaria nel 2020, che si è chiuso con lo scambio di soli 786.599 fabbricati.
Incremento delle vendite, a cui, almeno sino al 2019, non ha corrisposto un aumento dei prezzi medi dei fabbricati.
Il prezzo medio di un immobile abitativo è risultato infatti essere di euro 150.118,00 per l’anno 2016, euro 150.425,00 per l’anno 2017, euro 144.146,00 per l’anno 2018, euro 144.921,00 per l’anno 2019, mentre per il 2020, nonostante un decremento degli scambi, è stato registrato un aumento del prezzo medio, arrivato ad euro 151.382,00.
Gli immobili continuano ad essere venduti più da privati che da imprese, come dimostra anche il rapporto tra fabbricati strumentali venduti da imprese (che oscilla tra il 17% ed il 18%), e quelli venduti da privati (che oscilla tra 81% e 82%), a dimostrazione che il mercato dell’usato rappresenta ancora, per diversi motivi, la maggioranza degli scambi.
Significativo anche il confronto tra i valori fatti registrare nel 2020 con quelli fatti registrare nel 2019, al fine di meglio comprendere l’effetto della pandemia sui valori immobiliari.
Dall’analisi delle Tabelle nei cinque anni sotto osservazione emergono alcuni dati costanti.
In particolare:
- a) gli italiani preferiscono acquistare/vendere immobili nei mesi di dicembre e luglio;
- b) la Lombardia è di gran lunga la Regione nella quale avviene la maggioranza degli scambi immobiliari presenti nel nostro Paese con circa il 20% del totale delle contrattazioni dell’intero territorio italiano;
- c) sono maggiormente scambiati fabbricati che rientrano nella fascia di prezzo tra 0 e 99.999,00 euro, che rappresentano oltre il 40% del totale;
- d) gli immobili scambiati di valore superiore a 1.000.000,00 di euro sono meno del 5% del totale.
VALORI ECONOMICI:
Calano negli anni i valori medi delle compravendite immobiliari, ma non per gli acquisti da impresa; segno che ormai quest’ultimi sono giunti al limite minimo, al di sotto del quale non vi sarebbe più remunerazione (adeguata) per le imprese costruttrici e per tutte le altre imprese del settore.
In parziale controtendenza l’anno della pandemia, forse a causa di un maggiore interesse degli italiani per abitazioni con caratteristiche più adatte ad affrontare un lockdown in famiglia (ampi spazi interni o giardini).
Anche sul fronte degli indici economici generali, il raffronto tra i vari anni offre alcuni spunti degni di essere sottolineati.
Un primo dato, che appariva costante, era la riduzione fino al 2019 dei valori medi relativi alle compravendite immobiliari di fabbricato, con la sola esclusione per gli acquisti da imprese di costruzione, i cui valori erano probabilmente giunti al limite minimo, al di sotto del quale non vi sarebbe stata più remunerazione (adeguata) per le imprese costruttrici e per tutte le altre imprese del settore.
Il 2020, invece, ha segnato un aumento di qualche punto percentuale dei valori medi delle case acquistate, forse a causa della ricerca da parte degli italiani di abitazioni con caratteristiche più adatte ad affrontare un lockdown in famiglia (ampi spazi interni o giardini).
Bene anche le seconde case che nel 2020 segnano l’aumento di prezzo medio più elevato (negli acquisti da impresa); indice forse della maggior propensione degli Italiani ad investire nella seconda casa in Italia, quale soluzione in prospettiva “più semplice” per la gestione delle vacanze di famiglia in un periodo di pandemia.
Calo assai meno significativo delle compravendite di terreni edificabili rispetto alle altre tipologie immobiliari; segno probabilmente di un assestamento del settore delle nuove costruzioni, che comunque si conferma in sofferenza.
MUTUI:
Prima battuta di arresto nel 2019 nel numero complessivo di finanziamenti, segno che il calo del 2020 non può attribuirsi esclusivamente alla pandemia.
Si conferma la prevalenza dei finanziamenti di importo fino a 150.000,00 Euro e tengono quelli tra i 150.000,00 ed i 250.000,00 Euro.
Il raffronto tra le rilevazioni degli anni in esame in tema di mutui ipotecari erogati dagli Istituti di Credito evidenzia alcuni dati particolarmente significativi.
In primo luogo si osserva che il rallentamento nell’erogazione dei mutui comprensibilmente registratosi nel 2020, ossia nell’anno della pandemia, in realtà aveva già avuto dei primi segnali nel 2019, e quindi si sarebbe probabilmente verificato indipendentemente dalla pandemia stessa.
Se infatti negli anni 2017 e 2018 si è registrato sempre un aumento del numero dei finanziamenti rispetto all’anno precedente, tanto da essere passato da un +4,63% ad un +6,28%, nel 2019 si è registrata una prima battuta di arresto, con una riduzione complessiva pari ad un -1,68%, seguita da un -17% nel primo semestre del 2020.
Un trend che nemmeno l’ultimo semestre del 2020 ha saputo in parte correggere.
A livello Regionale, i dati riflettono esattamente questa dinamica, salvo l’unico caso in totale controtendenza della Valle d’Aosta, che – a fronte di un costante calo negli anni 2017 e 2018 rispetto all’anno precedente – ha visto un forte recupero nel 2019 e nel 2020.
Anche sul fronte degli importi unitari erogati alcuni dati interessanti non mancano.
Nonostante la continua e costante prevalenza dei finanziamenti di importo inferiore ai 150.000,00 euro, appare significativo il dato in controtendenza di costante crescita dei finanziamenti compresi tra i 150.000,00 ed i 250.000,00 euro; somme evidentemente destinate a soggetti di età più matura, e quindi con una posizione lavorativa già consolidata.
Trend, questo, consolidatosi anche nell’anno della pandemia si è dato corso prevalentemente ad operazioni di valore elevato, e quindi in favore di soggetti di norma già dotati di una certa stabilità finanziaria (e forse per questo meno colpiti dal lockdown).
Significativo infine il dato relativo alle operazioni di surroga, anche in rapporto al numero complessivo di mutui.
Com’è noto, tali operazioni non rappresentano (di fatto) “nuove operazioni” in quanto consistono in una sorta di “trasferimento” di un mutuo già in essere presso un Istituto di Credito, in un altro Istituto, alla ricerca di condizioni migliori.
E’ evidente che simili tipologie di finanziamento, che hanno certamente giocato un ruolo importante negli anni passati, segnino ora – dopo 10 anni dalla loro introduzione – i primi segnali di una sorta di “esaurimento” dei loro effetti, registrando un costante calo negli ultimi anni.
Pochi scostamenti, invece, in relazione all’età ed al genere dei mutuatari.
Le età maggiormente finanziate rimangono quelle dei 18-35 e 36-45, con una tendenziale prevalenza delle donne nella fascia più giovane (18-35) e degli uomini in quella quella successiva (36-45), con la evidente eccezione per l’anno della pandemia, in cui la fascia d’età tra i 18-35 anni è stata evidentemente la più penalizzata nel primo semestre dell’anno.
Tale fascia di età, infatti, sicuramente la più dinamica, è tuttavia anche quella caratterizzata da condizioni economiche più precarie e quindi maggiormente danneggiata dall’incertezza che ha accompagnato la prima ondata di pandemia.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – 21 febbraio 2022