L’interesse per la nuda proprietà è aumentato del +34% rispetto al 2019, nonostante la crescita del prezzo medio al metro quadro del +6,3%. Se si analizza l’andamento a livello nazionale, per una casa in nuda proprietà bisogna spendere attualmente mediamente circa 2.267 euro al metro quadro.
È quanto emerge dallo studio elaborato da “Immobiliare.it Insights”, società del gruppo di Immobiliare.it, che ha indagato l’andamento dei principali indicatori di mercato per le soluzioni offerte in nuda proprietà rispetto al 2019.
Nuda proprietà e usufrutto
Come funziona il calcolo della nuda proprietà?
Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà. Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.
Tabella coefficienti usufrutto 2026
| Età usufruttuario | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% |
Domande frequenti sulla nuda proprietà
- Cos'è la nuda proprietà?
- La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
- Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
- Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
- Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
- Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
- Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
- Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.
I dati relativi alle città di Roma e Milano: è interessante notare come le due città mostrino delle grosse differenze.
- Domanda: se a Milano (a fronte di un prezzo medio al metro quadro cresciuto di oltre il +36% nei 4 anni) è diminuita di quasi il -42%, a Roma (con un aumento di valore contenuto nel +3%) l’interesse è salito del +57%.
- Offerta: nel capoluogo meneghino il prezzo al metro quadro per l’offerta in nuda proprietà supera di poco i 4.200 euro, mentre nella Capitale si aggira sui 2.700 euro di media.
Lo stock rispecchia le dinamiche sopra evidenziate. Infatti:
- Milano mostra un accumulo pari al +55% (nonché tempi di vendita di oltre 8 mesi, a fronte dei meno di 7 del 2019);
- a Roma questo è diminuito del -12% rispetto al 2019.
L’età media dei proprietari che mettono il loro immobile in vendita in nuda proprietà, rimane pressoché invariata: (82 anni) in entrambe le città.
Le superfici medie, coincidono:
- 110 mq, per Milano;
- 109 mq, per Roma.
Tuttavia, se nel primo caso la metratura della casa è diminuita significativamente rispetto al 2019, quando toccava i 124 mq, nel secondo è addirittura aumentata, visto che 4 anni fa si parlava di 106 mq.
Zone: la zona “Talenti-Monte Sacro” a Roma prende il posto del quartiere Cinecittà, mentre “Città Studi-Susa” si conferma il quartiere dove c’è più offerta di case in nuda proprietà a Milano
Dati nazionali: la superficie media di questo tipo di immobili non ha conosciuto cambiamenti sostanziali, anzi è leggermente diminuita, passando dai 107 metri quadri del 2019 ai 106 del 2023. Il trilocale rimane sempre la tipologia di immobile più offerta.
- La domanda: è in generale aumentata in tutta Italia ma le percentuali differiscono molto da zona a zona. Infatti, è rimasta praticamente invariata nel Nord Ovest (+0,6%), aumentata del +38% nel Nord Est, del +48% nel Centro, mentre al Sud e nelle Isole la richiesta è cresciuta in modo realmente significativo, raddoppiando rispetto al 2019.
- L’offerta: anche l’offerta mostra percentuali di segno “più”, nel confronto con il 2019. In generale sul territorio italiano lo stock di case proposte in nuda proprietà è aumentato del +25%. Da evidenziare in particolare gli incrementi del Nord Ovest e del Mezzogiorno, il primo sopra il +50%, mentre il secondo si attesta sul +40%. Anche nel Nord Est l’offerta è cresciuta in maniera significativa (+46%), mentre sono stati più contenuti gli aumenti nel Centro (+2,7%).
- L’età media: se considerando l’intero territorio nazionale, l’età media del proprietario rimane elevata: 82 anni, solo un anno in meno rispetto al 2019. Nel meridione si evidenzia, invece, una diminuzione di ben 6 anni (da 87 a 81).
- I prezzi: non a caso proprio qui il prezzo medio al metro quadro è diminuito, in contrasto con il trend nazionale: nel Sud del Paese, infatti, la nuda proprietà ha perso circa il 10% del suo valore rispetto al 2019, attestandosi poco al di sotto del 1.500 euro/m2. Al contrario al Nord Ovest il prezzo medio al metro quadro è aumentato di quasi il +23% superando i 2.500 euro/m2, il dato più elevato tra le macrozone.
Fonte: immobiliare.it – 29 febbraio 2024